[法律資料]商品房營銷法律問題講座ppt - powerpoint 演示文稿-預覽頁
【正文】 拆零銷售。在法律意義上，合同的成立要經(jīng)過要約與承諾的過程，而商業(yè)廣告屬于一種要約邀請，并非要約。 另外，銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，雖然作為口頭表示可以構成合同，也受法律保護，但往往在買賣雙方出現(xiàn)糾紛時，難以取證，認定有一定的難度。在廣告的發(fā)布方面，國家同樣頒布了一系列規(guī)范加以調整，如 《 合同法 》 、 《 廣告法 》 、 《 房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 》 、 《 商品房銷售管理辦法 》 ，開發(fā)企業(yè)或中介機構發(fā)布的廣告若違反上述規(guī)范，需要承擔法律責任。符合銷售條件的，開發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預訂款性質的費用，在訂立合同之時，應當?shù)肿鞣績r款，未能訂立合同的，應當返還。法律規(guī)定，開發(fā)企業(yè)設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的房屋應與樣板房一致。如沒有約定，應按 《 商品房銷售管理辦法 》 中的規(guī)定辦理。該條文將近幾年房地產(chǎn)商品房問題中的幾個疑難問題以最高法院的解釋明確下來，從而在肯定了購房者的種種權利的同時就是也定性了開發(fā)商的種種責任。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買賣合同。 例說：空中花園或屋頂花園 案例二： 2022年，王先生看到某高層樓盤中的售樓資料中設計有美麗的空中花園（即屋頂花園），雖然該樓盤價格不菲，但王先生因比較喜歡這一點就購買了 20層的一套房。 案例三： 李女士在某花園小區(qū)開盤之際，欣然看上一套三室錯層單元，便在售樓處簽訂了一份認購書交納了壹萬元定金，認購書約定一周內李女士到售樓處簽訂了正式買賣合同。底商建設中 S公司聽說該條街的底商多數(shù)用于 IT行業(yè)，美容化妝在此經(jīng)營不便利，考慮到此問題， S公司便以合同沒有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。 案例六： 某開放商資金短缺，便剛開始施工時就簡單搭建了售樓處，在售樓處懸掛著通過套印他人銷售許可證后刻做的銷售許可證。（ 當事人另有約定的除外 ） 。 案例八： 小王小李為新婚購買了一套房子，入住后發(fā)現(xiàn)窗戶框斜上方有著明顯的大裂縫隱約能見光，另外屋頂總是起鼓，偶爾掉下墻皮灰，經(jīng)過多次修繕仍未能修好，小王、小李實在經(jīng)受不起折騰，便訴至法院要求退房并賠償裝修損失。 案例九： 張先生購買一套單價為 3000元 /平方米的房子，合同載明面積為 105平方米，但產(chǎn)權證下發(fā)時面積卻是 100平方米。 案例十： 王先生購買某高檔豪宅一套，購房方式為按揭付款，首付 30萬，余款 60萬元一個月內辦理銀行按揭或其他方式付款。 十一、約定違約金過高過低的調整標準 ；過高的以約定金額與實損差額的 30%為調整范圍的標準；過低的以實損為標準。 案例十二： 劉女士購買一套價款 30萬元的商品房，合同簽訂后，開發(fā)商遲遲不能交付商品房達一年之久，劉女士在外租房每月房租近五仟元，入住后劉女士要求開發(fā)商賠償租金，開發(fā)商以合同中對此項內容沒有約定為由，拒絕賠償租金，訴至法院。 后來查知原來是開發(fā)商配套費用沒有交齊導致商住樓初始登記無法進行 ， 進而影響每一個小業(yè)主產(chǎn)權證的辦理不能 。房屋竣工交付后一年半房屋產(chǎn)權證仍然不能辦理，后查知是開發(fā)商開發(fā)過程中手續(xù)不齊全造成的。 十六 、 按揭貸款購房一方原因未能訂立貸款合同的 ， 對方當事人可以要求解除合同和賠償 。 十七 、 按揭貸款 ， 開發(fā)商提供回購保證的 ， 購房者不還錢的 ， 開發(fā)商將成為共同被告 。銀行將王先生及開發(fā)商一同告上法庭，要求履行還款義務。張先生不滿，但苦于合同中沒有對此約定一直不能起訴至法院，現(xiàn)該司法解釋施行后張先生起訴開發(fā)商至法院要求承擔違約責任，開發(fā)商認為合同簽訂在 2022年，不應當適用 2022年 6月 1日施行的新商品房問題的司法解
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