商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查策劃要點(diǎn)分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ，擴(kuò)大規(guī)劃工作覆蓋面，國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日，在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》（國(guó)經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號(hào)）的基礎(chǔ)上，又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃并報(bào)貿(mào)易局備案。例如，北京市商業(yè)委員會(huì)關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點(diǎn)，而且結(jié)合城市發(fā)展對(duì)限制地區(qū)的限制項(xiàng)目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵(lì)在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，1015萬(wàn)人要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心；地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口13萬(wàn)應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。 而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營(yíng)如何去支撐。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)6080平方米，以上合計(jì)8191454平方米。 所以，我們必須在具體運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析；對(duì)已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析。 1．人口結(jié)構(gòu)。 2．家庭戶數(shù)構(gòu)成。 3．收入水平。 4．消費(fèi)水平。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消費(fèi)的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深入探討。所以，對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。這也是為什么北京的家具廣場(chǎng)都喜歡選擇在玉泉營(yíng)的原因。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來(lái)消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會(huì)影響到以后的經(jīng)營(yíng)。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。包括這一商店顧客總數(shù)的5570%。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。如顧客購(gòu)買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購(gòu)物距離短；而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購(gòu)物距離長(zhǎng)，但是其購(gòu)買頻率又非常低。零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。 以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場(chǎng)變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實(shí)際情況有選
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