廣州珠江南景園商鋪推廣計劃-預覽頁
【正文】 力，在最短的時間內使項目在市場上形成一定聲勢宣傳效果，強勢塑造項目形象，制造投資熱點和銷售高潮。一、周邊商圈及競爭對手市場調查售價（元/m2）租價（元/m2）管理費（元/m2）商鋪面積（㎡）商鋪規(guī)模經(jīng)營情況投資回報率備注動感華庭2200010015053010028間開業(yè)率不足40%散鋪銷售曉燕灣20000內街5070、江燕路9012024520046間開業(yè)率不足50%散鋪銷售南珠廣場15000吉鋪，無人問津310050030間開業(yè)率不足25%保利百合花園15000190001201504015025間開業(yè)率100%散鋪銷售海富花園801204030040間開業(yè)率50%保利紅棉花園15000190001201503040048間開業(yè)率100%散鋪銷售鴻榮閣19000801203050013間開業(yè)率100%散鋪銷售從上表可見，本項目周邊項目的投資回報率是比較高同樣本項目規(guī)劃路開通后無論從地理位置及商業(yè)配套都會較同地段商圈更有投資價值。這需要通過造勢來實現(xiàn)。二是注意購買力的積蓄與釋放周期，采用波次進攻策略。在促銷技巧的組合上，應把握幾點原則：一是不直接降價，以其它方式體現(xiàn)讓利。我司在重新檢閱項目整體素質后，認為廣州商業(yè)市場處于商業(yè)物業(yè)發(fā)展的上升期，且本項目的體量完全可能快速地被消化，因此，在制訂營銷階段劃分時，本著“短、平、快”的戰(zhàn)略需要，力爭通過前期的營銷推廣安排，在盡可能短的時間內將項目清盤，則意味著本項目的營銷階段劃分將不會像操作大型常規(guī)項目時，那樣復雜與繁瑣，而是全程保持強銷的態(tài)勢，以實現(xiàn)即定的銷售任務。公開發(fā)售期：2006年3－4月制造百佳與珠江南景正式簽署進駐協(xié)議正式公開發(fā)售強銷期：2006年5月上旬承接首次公開發(fā)售的熱潮，適當?shù)卣{整推售安排，推出全新的單位及全新銷售舉措，以較為集中的現(xiàn)場活動及廣告推廣給予客戶進一步的認知與感受，促成再次的銷售高潮。這需要通過造勢來實現(xiàn)。二是注意購買力的積蓄與釋放周期，采用波次進攻策略。在促銷技巧的組合上，應把握幾點原則：一是不降價，以其它方式體現(xiàn)讓利。市場機會的確定，必須經(jīng)過四道工序：研究市場需求市場細分確定目標市場市場定位在銷售力分析的基礎上，對同類型項目或產品的市場狀況和市場容量進行透徹分析，測量和預測市場需求規(guī)模、需求結構、需求特征，然后將市場需求進行市場細分，劃分出若干個特征各異的需求量；在市場細分之后，明確到底哪一個細分市場是項目的潛在市場，項目在哪一個細分市場擁有最強競爭力，從而選擇最適合發(fā)展商、最利于項目營銷的目標市場；確定目標市場后，就要把產品定位，并圍繞目標市場的需求特征確定項目的開發(fā)策略、營銷策略。第二類：有實力的經(jīng)營者，自己經(jīng)營。第四類：看好本地段的一些實力并不強的人。好的地段，將帶來充足的人流，人氣帶來財源，這是商業(yè)定律?！獱幹I的房子是好房子。因此，我司建議利用折扣的手段刺激市場，創(chuàng)造持續(xù)的市場熱銷。二大原則：原則1：有效人流的多少；原則2：注目率的高低。未售商鋪：在租戶開業(yè)前未售出，則收取發(fā)展商1個月租金，由我司向發(fā)展商和租戶提供一切租賃的服務；在租戶開業(yè)前售出，則僅作為一種附加服務，向買家提供預約認租的客戶資料，由業(yè)主自行與求租者聯(lián)系，不收取任何費用。帶租約出售凡在拍賣后未能售出的商鋪均采取先租后售的形式帶租約出售；租期：暫定一年；租金：控制在回報率8%；當客戶購買該商鋪后，業(yè)主從簽署合同和交齊房款、辦理完相關的按揭手續(xù)次月開始向租戶收取租金，租戶與發(fā)展商的租賃關系也隨之結束；日后的租賃關系由業(yè)主與租戶自行協(xié)商，發(fā)展商不再存在任何關系。其他在已售的鋪面張貼“已售”字樣；在已裝修的鋪面張貼“即將開業(yè)”字樣；在未售的鋪面張貼“旺鋪招租”字樣；向著南泰批發(fā)市場懸掛臨街商鋪發(fā)售信息?，F(xiàn)場活動規(guī)劃路動工儀式活動（具體的活動方案已提交）需發(fā)展商協(xié)助事宜調整臨街商鋪售價由于在現(xiàn)時剩余的臨街商鋪中存著價格偏高、鋪與鋪之間未能根據(jù)間隔、位置定價等不合理的情況，客戶在對比之下難以接受，也紛紛提出價格不合理（并非單單認為價格偏高），故此懇請營銷中心根據(jù)現(xiàn)時剩余商鋪的實際情況對重新核定商鋪售價。三、四期住宅的銷售推廣部署由于四期住宅從2月份開始接受內部認購至今已有7個月的時間，由于開盤時間遲遲未能確定，故此前期內部認購的客戶已有相當數(shù)量退誠意金，且隨著開盤時間的延后，現(xiàn)有的誠意客戶將會不斷出現(xiàn)退籌的情況；故此四期住宅必須把握好“國慶黃金周”的檔期，重新吸納客源。廣東明星地產部署有限公司 南景園項目組2005年8月18日
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