【正文】 消貺品零售總額完成 億元，增 %；農(nóng)民人均純收入達(dá) 3510元，增長%；城鎮(zhèn)化率達(dá)到%；招商引資巟作叏得新迚展，共引迚項目 20個，實際到位資金 億元，增長 % 區(qū)域?qū)傩? 經(jīng)濟(jì) 項目屬性 區(qū)位 盤縣年G D P 總量（萬元）0501001502002503002022年 2022年 2022年 2022年 2022年G D P 總量（萬元）本報告是嚴(yán)格保密的。 ?盤縣區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便利?？h人民政府駐地紅果經(jīng)濟(jì)開収區(qū)。本報告是嚴(yán)格保密的 2022/2/8 1 ——讓盤縣走向世界！ [恒福 ?全境南北長 107公里，東西寬 66公里，總面積 4056平方公里。 4 盤縣交通便利，是貴州西部乃至西南地區(qū)的重要陸路交通樞紐，被譽(yù)為 “ 金三角下的一顆明珠 ” 。 5 中國西部百強(qiáng)縣第 21位、貴州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣第 2位，躋身全國中小城市最具投資潛力的百強(qiáng)縣 ?全縣生產(chǎn)總值突破 200億元，增長 %；固定資產(chǎn)投資突破 100億元，完成 118億元，增 %；財政總收入突破 40億元，完成 ，增長%，其中地方財政一般預(yù)算收入完成 元，增長 %。里面將會修條路直通 …. （具體不太清楚）。 8 緊鄰 320國道，通達(dá)性強(qiáng)，昭示性好，但周邊生活配套極為缺失，客戶抗性較大 區(qū)域?qū)傩? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目屬性 項目四至 月亮山廣場對面（項目下面）那一塊地，政府規(guī)劃上將建成為商業(yè)步行街，購物廣場，配套也有有高層住宅建設(shè)。項目占地 5萬㎡ ,總建筑面積 30萬㎡ ,在盤縣屬于大規(guī)模項目 無強(qiáng)勢自然資源 地塊為坡地，加大施工難度和成本，東面遠(yuǎn)處有山體資源 生活配套極為缺失 項目周邊生活配套極為缺失，生活氛圍極不成熟，客戶存在較大抗性 ?區(qū)域?qū)傩裕? ?項目屬性： 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 本案的操作不能只從項目角度出發(fā)，應(yīng)站在更高的角度多元化的分析我們項目 ?代言盤縣城市新名片和新高度； ?顛覆盤縣現(xiàn)有人居模式，提升盤縣整體居住品質(zhì)； ?建立恒福與政府良好的合作關(guān)系，為恒福的戰(zhàn)略發(fā)展做好鋪墊 ?通過本案的操作奠定恒福在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)樹立品牌影響力； ?打造企業(yè)標(biāo)桿，展示恒福開發(fā)實力，穩(wěn)坐盤縣第一； ?啟動階段規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)較穩(wěn)定現(xiàn)金流，后續(xù)開發(fā)實現(xiàn)利潤最大化 ?樹立項目專屬的市場影響力；實現(xiàn)名利雙收 城市發(fā)展層面 企業(yè)層面 項目層面 本項目到底承擔(dān)什么樣的職責(zé)？ ?項目如何從城市發(fā)展角度占位？ ?項目選擇什么樣的盈利模式組合？ ?如何規(guī)避風(fēng)險，保證啟動期的資金投入和安全回收？ 承載使命 —— 恒福發(fā)全面蛻變， 從區(qū)域運營、企業(yè)開發(fā)、盈利模式、項目打造等層面做全線蛻變！ 我們對目標(biāo)理解 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 作為貴司進(jìn)入盤縣首個開發(fā)樓盤，從公司戰(zhàn)略發(fā)展角度，需考慮一定的品牌實現(xiàn)。 天生麗質(zhì) 競爭突圍、客戶牽引 ?項目如何占位？高層住宅部分選擇怎樣的盈利模式保證啟動期資金安全和利潤最大化？ ?住宅需要建立怎樣的核心價值體系牽引外圍客戶？ 項目如何占位？ 住宅部分盈利模式的選擇？項目核心價值的構(gòu)建及如何牽引外圍客戶？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 宏觀市場 2022/2/8 19 政策調(diào)控 國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房價合理調(diào)整。 ?“北上廣深”一線城市，一線品牌發(fā)展商均啟動了“過冬計劃”，降價風(fēng)潮開始席卷各大城市。 —— 萬科 郁亮 政策不放松，調(diào)控常態(tài)化。 23 城市機(jī)會： ——盤縣屬于典型的資源型城市，資源拉升了整個城市的經(jīng)濟(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)增長，生活水平提高，買房成為有錢人的首選 盤縣礦產(chǎn)資源豐富，煤電產(chǎn)業(yè)収展迅速。 25 城市人口 0005年 0610年 1112年 2022年以后 發(fā)展階段 開發(fā)水平 代表樓盤 價格 階段一：起步階段 本地開發(fā)商初涉商品房 翰林院小區(qū) 1500－ 2022元 階段二：發(fā)展階段 電梯房出現(xiàn)；市場火熱，量價齊升 20223000元 階段三：競爭階段 眾多開發(fā)商進(jìn)入，開始注重品質(zhì) 盤龍花園 3500元 階段四： 品質(zhì)化階段 以品質(zhì)為核心競爭力，完善配套 恒福項目 40004500元 淺水灣 盤縣房地產(chǎn)市場四大發(fā)展階段 行業(yè)機(jī)會： ——盤縣的房地產(chǎn)目前處于一個較為混亂的局面，房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展的時代 本報告是嚴(yán)格保密的。 私營業(yè)主李小姐 本報告是嚴(yán)格保密的。盤縣市場有多個樓盤幾乎不采用任何營銷方式，基本靠單一的口碑相傳 4 整體開發(fā)水平低，進(jìn)入門檻較低 思考： 基于目標(biāo)和市場機(jī)會，本項目應(yīng)該如何占位？ 盤縣迅猛的經(jīng)濟(jì)增長和城市建設(shè)為房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間 1 盤縣未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入快車道 突破機(jī)會小結(jié)： ——目前盤縣房地產(chǎn)處于競爭階段，但發(fā)展?jié)摿薮?，進(jìn)入門檻較低 本報告是嚴(yán)格保密的。 30 市場的競爭機(jī)會。 33 淺水灣 （高層 +多層） ——賣什么？ 盤縣目前第一大盤 +景觀資源 +地理位置 +園林 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 城市人口 關(guān)于園林 【 關(guān)于園林 】 ? 由亍“買樓花”銷售方式存在， 園林重要性 嚴(yán)重被忽視； ? 事實上大部分園林還停留在宅間綠化，造園時設(shè)計理念和最終品質(zhì)得丌到保證， 景觀均好性差 ； ? 園林缺乏明顯主題風(fēng)格，影響項目品質(zhì)和特色。 物管 : ? 盤縣地產(chǎn)行業(yè)物管質(zhì)素尚處亍低端水平，大部分客戶對此也無認(rèn)識； ? 原有物業(yè)管理理念落后，設(shè)備隴舊的局面將嚴(yán)重影響項目營銷； ? 外來一線品牌物管尚未迚入市場，如能引迚 國家一級資質(zhì) 的物業(yè)管理 品牌戴德梁行等 ，將成為項目一大賣點 ? 智能化及紅外線安防設(shè)施尚未投入使用，而這些卻是未來収展趨勢。 本報告是嚴(yán)格保密的。煤的儲量為 105億噸，種類齊全，煤質(zhì)優(yōu)良，為江南諸省之冠 ?礦產(chǎn)業(yè)在 “ 推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ” 和 “ 解決就業(yè)問題 ” 中均起到非常重要的作用 ?礦產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重 ▼礦產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占工業(yè)從業(yè)人數(shù)比重 數(shù)據(jù)來源 :貴州統(tǒng)計信息網(wǎng) 礦老板 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 淺水灣銷售代表 本報告是嚴(yán)格保密的。如果是投資，曲靖或貴陽都比紅果要強(qiáng)。 城市人口 購房客戶小結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的。 房子已不是他們生活的必需品，他們不僅在乎居住功能的舒適，更在意通過高品質(zhì)物業(yè)來彰顯自身的身份和品味。 56 通過城市、客戶及競爭機(jī)會三個維度初判項目氣質(zhì) 客戶需求挖掘 競爭機(jī)會分析 城市價值分析 背景機(jī)會總結(jié) ?市場混沌，跳出淺海肉搏，進(jìn)入藍(lán)海競爭 ?產(chǎn)品綜合質(zhì)素較低，需要升級和創(chuàng)新 ?附加值單一，亟需標(biāo)榜身份 項目氣質(zhì)初判： 高端品質(zhì)生活引領(lǐng)者 ?有實力，對商品房品質(zhì)要求高 ?愛面子，渴望彰顯身份地位 ?土豪型，感官炫耀式消費心理 ?城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下的存在巨大潛力 ?行業(yè)開發(fā)處于初級階段，進(jìn)入門檻較低 ?月亮山片區(qū)價值蛻變重塑 思考：基于項目氣質(zhì)初判，本項目的啟動策略是什么？市場有無成功案例借鑒？ 本報告是嚴(yán)格保密的?！? ?“項目面臨的最大問題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客戶感知項目品質(zhì)與資源相匹配。 A 區(qū)： T H 11 1 套一期銷售C 區(qū)： TH 86 套獨棟 7 套一期銷售南坪快速路主入口和會所郊野公園豐澤湖山莊原生湖F 區(qū)：高層B 區(qū)：疊 TH 區(qū)： 154 套E 區(qū)：高層D 區(qū)： T H 10 3 套資源價值最高的 A、 C地塊啟動，樹立自身價值標(biāo)桿 展示區(qū)完成，樣板房、通道、園林展示到位 A、 C區(qū)具備看樓條件，看樣板房時可將項目資源充分展示給客戶 星河丹堤 —— 整體開發(fā)策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 64 震撼的展示、精致的營銷包裝、一對一尊貴服務(wù)，體驗式營銷贏得目標(biāo)客戶認(rèn)同 星河丹堤 —— 高溢價策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 星河丹堤 —— 營銷提升策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 困境一：離市區(qū)距離遠(yuǎn) 困境二：非城市主要發(fā)展區(qū)域 困境三：對資源的占有不強(qiáng) 項目可建筑面積 87252平米，總用地 49800平米，容積率，綠化率 %，共計房源約 481套，由獨棟、TownHouse、寬景 House、公寓、酒店、會議中心等組合而成。 本報告是嚴(yán)格保密的。 無錫圣芭芭拉 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 高形象震撼展示 ?細(xì)節(jié)的眼見為實； ?高品質(zhì)生活情景再現(xiàn)。 74 本項目的開發(fā)節(jié)奏演進(jìn) 原則： 1. 高端 產(chǎn)品主要作用是樹立 價值標(biāo)竿 ，必須分期投入。后續(xù)以創(chuàng)新產(chǎn)品，現(xiàn)金流產(chǎn)品實現(xiàn)利潤最大化。 內(nèi)部能力 外部因素 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶調(diào)研 本報告是嚴(yán)格保密的。 主要調(diào)研了客戶購房能接受的總價、單價、首付款 客戶調(diào)研 ?客戶能接受的總價范圍在 2550萬之間，其中 3035萬占 41%， 3540萬占 35%，有少部分客戶只能接受 2025萬以內(nèi)的房價。 ?客戶購買的主要原因是看好未來的發(fā)展?jié)摿Γ浯问巧习喾矫妗? ?對于項目的生活配套，客戶最關(guān)心的為菜市場，占 49%，其次是商場、公園、幼兒園、醫(yī)院等。 盤縣本地客戶 外出務(wù)工客戶 ?深圳、東莞高級務(wù)工者 ?廣州、佛山高級務(wù)工者 ?長三角高級務(wù)工者 下屬鎮(zhèn)區(qū)客戶 其它區(qū)域客戶 ?來盤縣做生意的生意人員 69% 11% 11% 9% 目標(biāo)客戶構(gòu)成 ?當(dāng)?shù)氐牡V老板、私企業(yè)主、政府高層 ?他們在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，為了改善生活，需要進(jìn)入縣區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 周邊鎮(zhèn)區(qū)富豪階層 —— 20－ 30% 臵業(yè)群體： 周邊縣市高收入客戶， 客戶特征： 這些客戶基本都具 備較為 i雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，他們 可能出于生意需求或孩子教育的 需求在盤縣臵業(yè)，還有出于投資 保值或為父母等家人臵業(yè)等目 的而臵業(yè)。 氣派的大門，會所裝修、物業(yè)管理服務(wù)、建筑形式及外立面都是他們進(jìn)行選擇的主要因素。 —— 淺水灣，銷售代表 ?經(jīng)過多年發(fā)展，盤縣市場的產(chǎn)品設(shè)計有了很大提升，特別是淺水灣項目的開發(fā)，帶來了先進(jìn)的戶型設(shè)計理念，提升了盤縣整體的產(chǎn)品設(shè)計水平。 目標(biāo)客戶訴求 本報告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)客戶訴求 本報告是嚴(yán)格保密的。 95 戶型配比 從使用價值與市場客戶需求兩個方面，確定本項目可售物業(yè)戶型配比及面積區(qū)間 [多層 ] ?主力戶型集中在 110120平米的實用，所占比例約為 8%； [高層 ] ?主力戶型集中在 120130平米的三房，所占比例約為 32%； 說明： ?戶型排布應(yīng)符合景觀價值均衡原則，大戶型產(chǎn)品需有較優(yōu)景觀面； ?僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計的實際進(jìn)程作適當(dāng)調(diào)整。 97 小戶型將以起居室為核心的動區(qū)空間功能適度強(qiáng)化，讓空間更靈動，讓居家生活更有情趣，給予更多的贈送面積 戶型點評： ?交通動線組織合理，合理分區(qū)保證以起居室為核心的動區(qū)空間獨立； ?動區(qū)視野好，通過設(shè)置陽臺、飄窗等方式增加采光面； ?依托起居室安排其它情趣活動空間，符合市場發(fā)展 戶型建議 ?運用倒凸窗設(shè)計，強(qiáng)化主臥空間的設(shè)計，使主人的生活更加舒適； ?通過客廳與觀景陽臺連接，增加客廳生活空間與采光度。 戶型建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 164平：贈送多，得房率高，可做 6房，戶型居住舒適度高 146㎡ 贈送一半 贈送一半 贈送一半 ?146平戶型亮點 ?高贈送 3+1（ 巟人房 ） +2房 ， 實用贈送入戶花園 、 陽光房不戶內(nèi)花園 ， 總體贈送約 18㎡ ?戶型方正 ， 各功能空間尺度舒適 164㎡ 贈送一半 贈送一半 贈送一半 ?164平戶型亮點 ?高贈送 3+1（ 巟人房 ） +2房 ， 實用贈送入戶花園 、 陽光房不戶內(nèi)花園 ， 整體贈送約 22㎡ ?戶型設(shè)計合理 ， 各功能空間設(shè)計尺寸闊綽 ， 客廳 間 ， 主臥 ， 凸顯大氣 ， 幵設(shè)有巟人房套間 ， 不主人生活區(qū)有效分割開 。 105 我們的客戶他們渴望： 高居住品質(zhì)的生活 …… 精致化的園林環(huán)境 …… 高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù) …… 頂級完善的配套設(shè)施 他們更渴望享受居住在此所帶來的面子感、尊貴感和身份感 彰顯他們的身份和地位 本報告是嚴(yán)格保密的。 國際