房地產(chǎn)投融資決策及其風險管理案例分析（博商課件）-預(yù)覽頁
【正文】 還是看企業(yè)自身的發(fā)展需要，如果是志存高遠的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應(yīng)該將海外上市作為首選，因為可以借助海外投資者的監(jiān)管與規(guī)模推進企業(yè)自身的規(guī)模、透明，提高經(jīng)營管理水平，如果是為了圈錢，上海 A股市場的市盈率高于香港股市。 ? 信托 ? 信托以其極強的適應(yīng)及其中介功能，受到了各方面的重視。采用公司、信托制的房地產(chǎn)基金，將采用私募形式，因受 《 公司法 》 和 《 信托法 》 的限制，其投資者數(shù)量分別不超過 50人和 200份。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。 ? 風險類型 ? 市場、融資、變現(xiàn)、管理、利率、法律、環(huán)境 ? 風險的量化 ? 風險與回報 ? 房地產(chǎn)市場、資本市場和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互動關(guān)系 ? 開發(fā)項目風險分析有關(guān)因素（社會經(jīng)濟、法制環(huán)境、市場狀況、技術(shù)條件） ? 土地（地理位置、征用、購入成本、產(chǎn)權(quán)、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)成本） ? 規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境調(diào)查、假設(shè)條件及其實現(xiàn)（用途、高度、密度、綠化、交通、功能組織、面積的定義和控制、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量標準 /超前 /長期投資價值 /成本，施工，環(huán)保衛(wèi)生），建造（工期，材料，利率） ? 資金（實力，組織；現(xiàn)金流分析，風險控制） ? 營銷（定位，策略，媒體） … ? 投資風險分析有關(guān)因素 ? 盈利能力（市場、工程質(zhì)量、交易記錄） ? 租售協(xié)議 ? 物業(yè)管理 ? 產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護、稅費 —— 以北京為例） ? 保險 ? 房地產(chǎn)債權(quán)投資的風險管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風險 ? 提前償還風險 ? 變現(xiàn)風險 ? 違約風險 ? 市場風險細述 ? 財務(wù)風險（財務(wù)杠桿，即負債水平）細述 ? 資本成本的加權(quán)平均公式 ? r=(L/V)rD=[1(L/V)]rE L—— 貸款 V—— 價值 rD—— 貸款回報 /利率 rE—— 股本投資的回報 ? 通過杠桿可增加期待總回報？ ? 杠桿會增加回報的風險 ? 同一物業(yè)資產(chǎn)可以為偏愛不同（如對風險的態(tài)度，或者對收入與增長的態(tài)度等）的投資者提供不同的投資機會 ? 投資者如果希望獲得較為安全的、較高的當前收益，就可以選擇房地產(chǎn)債權(quán)投資 ? 投資者如果寄希望于收益的快速增長，并且愿意承擔較多的風險，就可以選擇負債房地產(chǎn)的股權(quán)投資 ? 規(guī)劃設(shè)計風險細述 ? 投資風險分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報率解析 ? 蒙特卡羅模擬示例 ? 政策風險（法律法規(guī)）細述 ? 土地 ? 資金 ? 稅費 ? … 博商管理科學研究院 簡介 ? 博商管理科學研究院 (Bosum Institute of Management Science)成立于2022年，是我國專門從事管理科學研究、理論轉(zhuǎn)化及咨詢輔導(dǎo)的綜合性研發(fā)教育機構(gòu)。 ? 博商管理科學研究院辦院宗旨： ? 我們將繼續(xù)集古今中西之智慧，追管理科學之前沿，探中外之文明，培育實業(yè)精英，興舉中華商道，致力于創(chuàng)造學術(shù)新知，崇尚知行合一精神，站在歷史高度，四海守望、植根中國、面向世界、面向未來、達而濟世，育一流人才、產(chǎn)一流成果、創(chuàng)一流品牌、出一流效益，建一流名院，成就世紀恢宏，為中國經(jīng)濟社會的發(fā)展 貢獻力量。
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