盤活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的調(diào)查與思考-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 盤活存量建設(shè)用地的地方經(jīng)驗(yàn) （一）浙江省大溪鎮(zhèn)“零地技改” 2022 年我國(guó)工業(yè)用地占城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的 26%，在一些制造業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市，這一比例超過(guò)了 40%。 大溪鎮(zhèn)的主要做法，一是適當(dāng)放寬容積率和有條件調(diào)低工業(yè)綠地配套比例。只要用地來(lái)源合法，符合消防安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、環(huán)境安全，企業(yè)就可以獲得土地和新增廠房的產(chǎn)權(quán)證；五是 促進(jìn)高污染但重要的生產(chǎn)環(huán)節(jié)向標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)園區(qū)集聚，通過(guò)規(guī)?；瘉?lái)降低控污成本。 （二）河南省輝縣市“以毛地置換促舊城改造” 多年來(lái)，由于老城相對(duì)于郊區(qū)往往拿地慢、拿地成本高，地方政府不愿啃舊城改造這塊“硬骨頭”，而是不斷擴(kuò)大城市邊界，通過(guò)低價(jià)征收、高價(jià)出讓的方式大搞新城新區(qū)建設(shè)。 2022 年以來(lái)，輝縣市為改善老城區(qū)面貌，探索毛地置換，采取由政府讓利給原住民和企業(yè)的方式，引導(dǎo)社會(huì)資本參與舊城改造，極大地降低了老城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)成本，促進(jìn)了土地的集約節(jié)約利用。輝縣按照 1 畝地 500 元的標(biāo)準(zhǔn)將土地公開(kāi)出讓給開(kāi)發(fā)商；然后由開(kāi)發(fā)商支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，并提供安置住房；開(kāi)發(fā)商按市價(jià)出售多余的新增房產(chǎn)獲取利潤(rùn)；三是創(chuàng)新拆遷補(bǔ)償方案，有效遏制違建。 輝縣市的探索取得了以下成效：首先，守住了城市邊界，提高了城鎮(zhèn)人口密度。 2022 年，輝縣的商品房均價(jià)為每平方米 1800元， 2022 年為每平方米 2500 元。另外，因?yàn)檎呱喜辉试S宅基地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民在農(nóng)村的宅基地這項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)不能變現(xiàn)，農(nóng)民無(wú)法利用宅基地獲取進(jìn)城的資本，這直接影響了農(nóng)民進(jìn)城落戶的積極性。 秦欄鎮(zhèn)的基本做法，一是允許農(nóng)民跨村進(jìn)入鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)建設(shè)住 房，將宅基地分配與人口進(jìn)鎮(zhèn)需求結(jié)合起來(lái)。與農(nóng)民自建相比，這樣的房屋檔次和品位好很多，房產(chǎn)的升值空間更大，而且規(guī)劃得到了很好的落實(shí)；四是利用市場(chǎng)化辦法籌集小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套資金。農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)的門檻始終控制在中等收入農(nóng)民能承受的水平，自 2022 年以來(lái)，吸引了 萬(wàn)個(gè)本鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)入鎮(zhèn)區(qū)。此外，李池來(lái)還將宅基地復(fù)墾后的 2 畝地，連同原有的 10 畝承包地流轉(zhuǎn)給種田大戶，按照年租金每畝 550 斤稻米的市價(jià)，加上“糧食直補(bǔ)”等國(guó)家補(bǔ)貼，每年可獲得 9000 元土地相關(guān)收入。從調(diào)查的幾個(gè)地區(qū)看，不論是對(duì)存量工業(yè)用地，還是對(duì)城鄉(xiāng)存量用地，它們更多偏向于局部的經(jīng)濟(jì)利益平衡，在再開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)歷史文化因素的傳承和保留不夠重視，仍停留在一拆了之或純投入式的保護(hù)的狀態(tài)；缺乏對(duì)城市微觀運(yùn)行比如交通和服務(wù)業(yè)發(fā)展的 重視，仍停留在寬廣場(chǎng)、大馬路的城市建設(shè)層次上。這些廠房有不少存在安全隱患，亟須更新改造，但卻無(wú)法進(jìn)入合法的“零地技改”。 盤活存量建設(shè)用地的幾點(diǎn)建議 傳統(tǒng)的招拍掛賣地、征收土地出讓金的城市發(fā)展模式，很容易抬高城市發(fā)展門檻、抬高城市房?jī)r(jià)、提高農(nóng)民通過(guò)購(gòu)房進(jìn)入城鎮(zhèn)的成本。輝縣提出來(lái)的思路具有非常重要的價(jià)值，政府的利益是個(gè)變量、開(kāi)發(fā)商的利益是個(gè)常量，在多拿甚至獨(dú)占存量用地增值收益已明顯不現(xiàn)實(shí)的情況下，政府必須主動(dòng)讓利才能推進(jìn)相關(guān)工作。 （三）存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)，必須以改善原使用權(quán)人的生產(chǎn)生活質(zhì)量為核心，絕不能演變成新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)動(dòng) 我們?cè)谡{(diào)研過(guò)程中也了解到，一些地方仍按照征地拿地的強(qiáng)硬邏輯來(lái)推行包括棚戶區(qū)、城中村之類的舊城改造，本質(zhì)上是為了趕走原住居民、實(shí)現(xiàn)所謂的城市形象改善，然后將地賣給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以獲取高額土地收益，一些地方對(duì)原住民的就業(yè)、公共服務(wù)、住房過(guò)渡等方面考慮太少，甚至大面積壓縮老城區(qū)學(xué)校、治安以及公共活動(dòng)空間，為的 是多騰出些可供政府賣的地，由此造成大量社會(huì)矛盾，必須引起足夠重視。在符合規(guī)劃的前提下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)人在補(bǔ)繳相應(yīng)稅費(fèi)后自行改造舊村莊、舊廠礦用
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