【正文】 AF n 11 ???? ? 11 ??? niiFA1 2 n n－ 1 0 A A A A （ 等額年值） 1 2 n n－ 1 0 F（ 將來(lái)值） ? ?F / A , i , nAF ?? ?A / F , i , nFA ?常用資金等值計(jì)算公式 ? 等額年值與現(xiàn)值之間的換算 亦可記作： 若 則： ? ?P / A ,i ,nAP ?? ?A / P ,i , nPA ?? ?? ? nniiiAP????111? ?? ? 111????nniiiPA1 2 n n－ 1 0 A A A A （ 等額年值） 1 2 n n－ 1 0 P（ 現(xiàn)值） ??niAP ?三、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表 ? 基本報(bào)表 – 損益表 – 資產(chǎn)負(fù)債表 – 資金來(lái)源與運(yùn)用表 – 現(xiàn)金流量表（全部投資） – 現(xiàn)金流量表（自有資金） – 現(xiàn)金流量表（各投資方） ? 輔助報(bào)表 – 固定資產(chǎn)投資估算表 – 流動(dòng)資金估算表 – 投資計(jì)劃與資金籌措表 – 主要產(chǎn)出物和投入物使用價(jià)格依據(jù)表 – 生產(chǎn)成本估算表 – 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 – 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)估算表 – 制造費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用估算表 – 借款還本付息表 – 總成本費(fèi)用估算表 – 銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金估算表 附表 1 建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目 建筑工程 設(shè)備購(gòu)置 安裝工程 其他費(fèi)用 合計(jì)1 固定資產(chǎn) 558 2184 102 2844 一車(chē)間 110 1860 80 2050 二車(chē)間 85 96 9 190 三車(chē)間 97 126 9 232 辦公及生活設(shè)施 78 12 4 94 其他工程和費(fèi)用 188 50 運(yùn)輸工具 40 402 無(wú)形資產(chǎn) 436 436 土地使用權(quán) 200 200 技術(shù)專(zhuān)利 236 2363 開(kāi)辦費(fèi) 80 80 咨詢(xún)調(diào)查費(fèi) 20 20 籌建費(fèi) 50 50 人員培訓(xùn)費(fèi) 10 104 預(yù)備費(fèi) 168 1685 總計(jì) 558 2184 102 684 3528附表 2流動(dòng)資金估算表 單位 : 萬(wàn)元年份序號(hào) 項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù) 3 4 5 ～ 101 流動(dòng)資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 15 24 存 貨 原輔材料 30 12 備品備件 60 6 在 產(chǎn) 品 20 18 產(chǎn) 成 品 15 24 周轉(zhuǎn)現(xiàn)金 30 12 2 流動(dòng)負(fù)債 應(yīng)付賬款 30 12 3 流動(dòng)資金 4 流動(dòng)資金增加額 工業(yè)項(xiàng)目流動(dòng)資金估算 ? 擴(kuò)大指標(biāo)估算法 參照同類(lèi)項(xiàng)目流動(dòng)資金與銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資的比例以及單位產(chǎn)量的流動(dòng)資金占用額進(jìn)行粗略估算。附表 7 制造費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元制造費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用年 份 年 份 年 份項(xiàng)目3 4項(xiàng)目3 4項(xiàng)目3 ～ 6 7 ～ 10工 資 24 24 工 資 12 12 工 資 36 36折舊費(fèi) 差旅費(fèi) 24 24 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 廣告費(fèi) 60 60 修理費(fèi) 3 3物料消耗 80 其 他 12 12 辦公費(fèi) 6 6勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 合 計(jì) 108 108 差旅費(fèi) 12 12水電費(fèi) 18 27 保險(xiǎn)費(fèi) 18 18運(yùn)輸費(fèi) 27 45 公司經(jīng)費(fèi) 20 20環(huán)境保護(hù)費(fèi) 6 6 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 3 3其 他 10 15 董事會(huì)費(fèi) 10 10合 計(jì) 顧問(wèn)費(fèi) 4 4交際應(yīng)酬費(fèi) 12 12房產(chǎn)、車(chē)船稅 2 2無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo) 遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo) 10 10其 他 12 12合 計(jì) 附表 8 總成本費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元年 份 3 4 5 6 7 8 9 10生產(chǎn)成本 原輔材料 動(dòng) 力 工 資 制造費(fèi)用 其中 : 物料消耗 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用 利息支出 總成本費(fèi)用 其中 : 折舊費(fèi) 攤銷(xiāo)費(fèi) 利息支出 經(jīng)營(yíng)成本 固定成本 可變成本 附表 9 損益表 單位：萬(wàn)元年 份 3 4 5 6 7 8 － 10銷(xiāo)售收入 1574 2734 2734 2734 2734 2734銷(xiāo)售稅金及附加 總成本費(fèi)用 銷(xiāo)售利潤(rùn) 所得稅 (33%) 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 公益金 可供分配利潤(rùn) 股利分配 0 甲方股利 (40%) 0 乙方股利 (30%) 0 丙方股利 (30%) 0 未分配利潤(rùn) 0 0 0 0 0附表 10 資金來(lái)源及運(yùn)用表 單位 ： 萬(wàn)元年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 － 10資金來(lái)源 1300 2228 442 990 1027 1064 1101 1138銷(xiāo)售利潤(rùn) 折舊費(fèi) 攤銷(xiāo)費(fèi) 長(zhǎng)期借款 1600流動(dòng)資金借款 120自有資金 1300 628 85資金運(yùn)用 1300 2228 405 建設(shè)投資 1300 2228流動(dòng)資金 0 205 75所得稅 0 職工福利費(fèi) 0 借款還本 200 370 370 370 370甲方股利 0 乙方股利 0 丙方股利 0 盈余資金 0 0 累計(jì)盈余資金 0 0 項(xiàng)目資金規(guī)劃 ? 資金運(yùn)用 涉及投資計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃以及生產(chǎn)計(jì)劃。（ Minimum Attractive Rate of Return , MARR） ? 決定基準(zhǔn)折現(xiàn)率要考慮的因素 –資金成本 –項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)實(shí)成本 機(jī)會(huì)成本 用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行多方案比選 ? 互斥方案具有可比性的條件 –考察的時(shí)間段和計(jì)算期可比 –收益和費(fèi)用的性質(zhì)及計(jì)算范圍可比 –備選方案的風(fēng)險(xiǎn)水平可比 –評(píng)價(jià)所使用的假定合理 ? 壽命期相等的互斥方案比選 在壽命期相等的互斥方案中，凈現(xiàn)值最大且非負(fù)的方案為最優(yōu)可行方案。 （二）內(nèi)部收益率（ IRR） ? 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時(shí)折現(xiàn)率。 問(wèn)題：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是唯一的嗎？ ? ? ? ? ???? ?????? iI R RiCOCInttt 01 0若? ? tt aCOCI ?? ? ? xi ?? ? 1*102210 ????? nn xaxaxaa ?項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的唯一性問(wèn)題討論 例：某大型設(shè)備制造項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況 用 i1 = % 和 i2 = % 作折現(xiàn)率，均可得出凈現(xiàn)金流現(xiàn)值和為零的結(jié)果。 – 項(xiàng)目的 IRR是唯一的，如果計(jì)算 IRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，這些解都不是項(xiàng)目的 IRR。即：能滿(mǎn)足 及 條件的 i* 就是項(xiàng)目唯一的 IRR， 否則就不是項(xiàng)目的 IRR， 且這個(gè)項(xiàng)目也不再有其它具有經(jīng)濟(jì)意義的 IRR。 ? 動(dòng)態(tài)投資回收期 考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時(shí)間。 單位產(chǎn)品變動(dòng)成本 盈虧平衡產(chǎn)量 盈虧平衡價(jià)格 盈虧平衡單位 產(chǎn)品變動(dòng)成本 件元 / 1 6 0 03 3 0 0 07 8 0 0 ???vC件 2 1 4 0 01 6 0 03 0 0 0 103 0 0 04* ????Q件元＋ / 2 6 0 0103 103 0 0 01 6 0 0 44* ????P件元 / 2 0 0 0103 103 0 0 03 0 0 0 44* ?????vC經(jīng)營(yíng)杠桿 設(shè)項(xiàng)目固定成本占總成本的比例為 S，則 固定成本 銷(xiāo)售利潤(rùn) 當(dāng)銷(xiāo)售量變化時(shí)， S越大，利潤(rùn)變化率越大。 PB1 ?3＝ ?A1 ∩ ?B3 ； P3＝ PA1 PB3 ?7＝ ?A3 ∩ ?B1 ； P7＝ PA3 PB2 各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)金流量及發(fā)生概率 現(xiàn)金流量 ( 萬(wàn)元 )序號(hào) 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 Pj0 年 1 － 5 年N PV（j）( i ＝ 1 2 % )1 0 .0 8 － 1 0 0 0 3 7 5 3 5 1 . 8 82 0 .0 8 － 1 0 0 0 4 5 0 6 2 2 . 1 53 0 .0 4 － 1 0 0 0 5 1 0 8 3 8 . 4 44 0 .2 4 － 1 0 0 0 3 1 0 1 1 7 . 4 85 0 .2 4 － 1 0 0 0 3 5 0 2 6 1 . 6 76 0 .1 2 － 1 0 0 0 3 9 0 4 0 5 . 8 67 0 .0 8 － 1 0 0 0 2 3 0 － 1 7 0 . 9 08 0 .0 8 － 1 0 0 0 2 5 0 － 9 8 .8 19 0 .0 4 － 1 0 0 0 2 7 0 － 2 6 .7 1?A1∩ ?B1 ?A1∩ ?B2 ?A1∩ ?B3 ?A2∩ ?B1 ?A2∩ ?B2 ?A2∩ ?B3 ?A3∩ ?B1 ?A3∩ ?B2 ?A3∩ ?B3 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 上例中項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值及標(biāo)準(zhǔn)差 假定項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出 該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值大于或等于 0的概率為 ? ? ? ? 1??? ??jjj PN P VN P VE? ? ? ?? ? 12 ???? ??jjj PN P VN P VD? ? ? ? ??? N P VDN P V?? ? ??N P VP各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計(jì)概率 序號(hào) 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 PjN PV（j）累計(jì)概率1 8 － 1 70 . 9 0 82 8 － 9 1 63 4 － 2 1 04 4 1 17 . 4 8 45 4 26 1. 67 86 8 35 1. 88 67 2 40 5. 86 88 8 62 2. 15 69 4 83 8. 44 0?A2 ∩ ?B3 ?A1 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B3 ?A2 ∩ ?B1 ?A2 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B2 ?A3 ∩ ?B3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的圖示法 01200 100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900凈現(xiàn)值累計(jì)概率六、技術(shù)改造項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ? 技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)用與效益的識(shí)別 – “ 有無(wú)法”與“前后法” – 沉沒(méi)成本 ? 技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)用與效益的計(jì)量 – 邊際分析原理 – 增量分析法 – 機(jī)會(huì)成本、追趕成本 七、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析 房地產(chǎn)投資考慮的因素 ? 投資盈利性方面的因素 投資的盈利性取決于項(xiàng)目實(shí)施所需的費(fèi)用和可帶來(lái)的收益； ? 投資安全性方面的因素 投資的安全性取決于項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)和投資者所作的財(cái)務(wù)和法律等方面的安排； ? 其他因素 企業(yè)目標(biāo)往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標(biāo) 。 稅前權(quán)益 報(bào)酬現(xiàn)金流 37537元 權(quán)益投資 目標(biāo)收益率 12％ + 抵押 貸款額 1251250元 最高權(quán)益投資額 312808元 ＝ 最高可支付價(jià)格 (項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ) 1564058元 參數(shù)調(diào)整后的初步財(cái)務(wù)分析 單位面積 年租金水平600元 /m2 可出租面積 640 m2 最高毛收入 384000元 空房損失和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占毛收入的比例 += 最高毛收入 384000元 空房損失和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 192021元 － 凈經(jīng)營(yíng) 收入 192021元 年債務(wù) 支出 153600元 － 2