【正文】 費(fèi) 。 3 修時(shí)的儲備資金，計(jì)人民幣 元。 房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日 六、驗(yàn)樓情況一覽表 大廈層室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入樓驗(yàn)收 ，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為： 1 2 (1) (2) (3) 請開發(fā)商予以解決 ! 業(yè)主簽字物業(yè)管理公司 (代表 )簽字 年 月 日 七、樓宇交接書 甲方：開發(fā)商 乙方：業(yè)主 鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經(jīng) 市有關(guān)部門鑒定合格。因此，雙方簽訂本交接書、并確認(rèn)下列條款： 1 2 3 (預(yù)售 )合同” 中規(guī)定的 保修義務(wù)； 4 (預(yù)售 )合同 ”的規(guī)定，業(yè)主并無異議； 5 發(fā)商予以協(xié)助。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中 查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng) 索賠。不能把接管驗(yàn)收雙方置于對立狀態(tài)， 而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。對住宅小區(qū)，因?yàn)榕c千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的 環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、 地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽 字，作為工程竣工驗(yàn)收資料。承建 單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。預(yù)驗(yàn)收必須由開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、承建單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。民用住宅驗(yàn)收的一般 標(biāo)準(zhǔn)如下： (1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。衛(wèi)生設(shè)備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。 二、驗(yàn)收程序 1 (1)移交人書面提請接管單位接管驗(yàn)收； (2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在 15日內(nèi)簽 發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間； (3)接管驗(yàn)收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進(jìn)行檢驗(yàn)； (4)對檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按 危險(xiǎn)和損壞問題的處理辦法處理； (5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況； (6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)稱登記 (若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理 )。 驗(yàn)收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費(fèi)用。 ①房地產(chǎn)平面圖； ②房屋分間平面圖； ③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 1)竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2)地質(zhì)勘察報(bào)告； 3)工程合同及開、竣工報(bào)告； 4)工程預(yù)決算； 5)圖紙會審記錄； 6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核 定單 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； 7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證； 8)沉降觀察記錄； 9)竣工驗(yàn)收證明書； 10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 11)新材料、新配件的鑒定合格證書； 12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； 13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 14)供水、供暖的試壓報(bào)告。 物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個(gè)原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其 向業(yè)主移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理?xiàng)l例等。按管單位應(yīng)在 15日內(nèi)審核完畢，及時(shí) 簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在 7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證， 并 應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。 4 接 管單位預(yù)付保修保 證金。 5 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。 由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān) 。 二、保修期限 保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計(jì)算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 1 工作。 5 6 管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題 或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方 承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。 2 帶 有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，其機(jī)制的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都 有待在實(shí)踐中逐步改善。現(xiàn)在一些地區(qū)制定了 一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。 簽于物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作： ①進(jìn)一步完善接管驗(yàn)收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。 3 手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。 (二 )物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括： (1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使 用管理、維修和更新； (2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新； (3)電梯、水 泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)； (4)保潔服務(wù)； (5)保安服務(wù)； (6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管 理； (7)物業(yè)檔案資料保管。 (2)管理事項(xiàng)包括： ①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)； ②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所 (地 )(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚 、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等 )的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； ③清潔衛(wèi)生 (不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作 )； ④公共生活秩序； ⑤文娛活動(dòng)場所； ⑥便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所 (不含肉菜市場 )； ⑦車輛行駛及停泊； ⑧住宅區(qū)檔案管理； ⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。 (五 )雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) 1 (1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理； (2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方 ； (3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房 (總 建設(shè)面積的 0 5%) 平方米給乙方，按商 品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)； (4)給乙方提供管理用房 平方米 (其中辦公用房平方米，員工宿舍 平方米 )，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用； (5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回； (6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)； (7)對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損 失的，有權(quán)終止合同； (8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； (9)委托乙方對違 反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、 責(zé) 令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為 的責(zé)任人進(jìn)行催交、催改； (10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作； (11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 (2)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管 理費(fèi)的 %作為經(jīng)營收入。 (3)如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙 方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； (4)如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié) 嚴(yán)重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)； (5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè) 主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失 (以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn) )。 (3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。在當(dāng)今世界中，市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)，市場覆 蓋面日益廣泛，市場關(guān)系從單純的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域拓展到文化、教育、保健等等各個(gè)方面。房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的改革，使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育并在社會主義大市場中的作用和影響日趨重要 。市 場這個(gè)命題總是與商品和交換這兩個(gè)概念聯(lián)系在一起的，或者說是這兩個(gè)概念的組合?，F(xiàn)代市場行為廣泛地滲 透于社會生活各個(gè)方面。 “美國市場營銷協(xié)會”為市場所下的定義是“為了使商品和勞務(wù)從生產(chǎn)者到消費(fèi)者或使用者 所進(jìn)行的一切企業(yè)活動(dòng)”。第三階段是以消費(fèi)者為中心，即把滿足消費(fèi)者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消 費(fèi)者的當(dāng)前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場。市場供求情況、市場服務(wù) 能力、市場調(diào)節(jié)作用等等都同國計(jì)民生息息相關(guān)。 (四 )市場是國家管理和調(diào)控經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本場合 市場同生產(chǎn)者、流通者、消費(fèi)者、使用者等社會各方面密切相連。由于市場的范疇與領(lǐng)域日趨廣闊，市場在人 類生活中 的作用和影響日益重要，因此，對市場的管理已成為各國政府的重要任務(wù)，如最近 東南亞金融市場的波動(dòng)，直接影響有關(guān)國家政治經(jīng)濟(jì)和社會安定。 1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管 理社會化四個(gè)方面。 2 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同人民生活和社會經(jīng)濟(jì)繁榮息息相關(guān)，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場的根本目標(biāo)是 為了最有效地滿足社會各方對房地產(chǎn)日益增長的需要。 3 社會主義大市場的完善和繁榮 中國的房地產(chǎn)市場雖然是一個(gè)相對獨(dú)立的專門化市場，但并不是孤立的市場，而是同社會一 系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著千絲萬縷的聯(lián)系。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的培育和發(fā) 展，對于推動(dòng)外向型經(jīng)濟(jì)和涉外市場的發(fā)展具有重要作用。房地產(chǎn)市場的交換功能既發(fā)生在生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間 ，而且還發(fā)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間。市場的信息功能對生產(chǎn)者和消費(fèi)者都有積極的引導(dǎo)作用。無論是個(gè)人還是社會集團(tuán)為得到適宜的房地產(chǎn)標(biāo)的物，只有通過 市場的選擇和比較才能實(shí)現(xiàn)。市場是企業(yè)的最好導(dǎo)師，中國社會 正從溫飽型向小康型過渡，社會各方對房地產(chǎn)的需求的增長導(dǎo)致市場細(xì)分化。市場的 激勵(lì)功能還表現(xiàn)在刺激和擴(kuò)大消費(fèi)上。房地產(chǎn)市場的平衡功能是指力求保持全社會房 地產(chǎn)商品總供給與總需求的動(dòng)態(tài)平衡。房地產(chǎn)市場內(nèi)部的協(xié)調(diào)功能則表現(xiàn)在房地產(chǎn)各個(gè)分市場和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè) 環(huán)節(jié)的利益協(xié)調(diào)上。政府主管部門則扮演主持、指導(dǎo)、監(jiān)控和協(xié)調(diào) 的角色。 (三 )勞務(wù)市場 物業(yè)管理市場的流通和交換的標(biāo)的不是實(shí)物，而是提供商品性勞動(dòng)服務(wù)，并且是房地產(chǎn)市場 中吸收勞動(dòng)力最多的市場。在物業(yè)管理 市場運(yùn)作過程中，物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段對物業(yè)實(shí)施管理，對業(yè)主和使用人、承租 人提供服務(wù)，從而取得報(bào)酬。 這種委托管理的市場關(guān)系，按照對物業(yè)的自用或出租又可分為： 1 業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理關(guān)系。 (2)另一種是：把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶， 簽訂租賃合同。 (二 )自主經(jīng)營型 開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)，一般是一個(gè)業(yè)主所有，不是委托給專 業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理， 而是在自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。這些單位往往在自己 企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部來管理自己的物業(yè)。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了，自 主經(jīng)營型的物業(yè)也就逐步納入物業(yè)管理市場了。這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè) 管理企業(yè)間的市場關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。 業(yè)主自治職能主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面： (1)選聘物業(yè)管理公司，簽訂委托管理