【正文】 與單一產(chǎn)權(quán)房屋情況下參物業(yè)管理的各相關(guān)機(jī)構(gòu)、組織之間的關(guān)系。 四．業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 了解業(yè)主大會(huì)的召開程序、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)及其在物業(yè)管中的地位和作用，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系；熟悉業(yè)、非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主委員會(huì)的組成運(yùn)，業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)與方法；掌握業(yè)主委員會(huì) 的權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主公約、物業(yè)管理委托合同的詳細(xì)內(nèi)容，物業(yè)管招標(biāo)程序和招標(biāo)書的編制。 八．住宅小區(qū)物業(yè)管理 了解住宅的功能要求，住宅小區(qū)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的基 本內(nèi)容和形式；熟悉住宅小區(qū)的物業(yè)管理特點(diǎn)、目標(biāo)和原則，住宅 小區(qū)物業(yè)管 理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則；掌握不同產(chǎn) 權(quán)性質(zhì)的住宅管理要點(diǎn)，住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考核程序與標(biāo)準(zhǔn)， 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法。這 些是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平的指南 和依據(jù)。第一部分為國(guó)家法規(guī)，第二 部分為部分地方政府法規(guī)；第三部分為重要的領(lǐng)導(dǎo)講話。 二．行政法規(guī)類 (一 ) 這部分內(nèi)容包括：國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于貫徹《國(guó) 務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的通知 (1994年 8 月 20 日 )、國(guó)務(wù)院力、公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《國(guó)家 安居工程實(shí)施方案》的通知 (1995 年 2月 6日 國(guó)力、發(fā)第 6 號(hào)文 發(fā)布 )及 14 個(gè)建設(shè)部令和 1 個(gè)公安部令。 三．行政法規(guī)類 (二 ) 這部分內(nèi)容包括國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門及建設(shè)部各相關(guān)司局發(fā)布 的部 門規(guī)章 (除部令外 )。在普遍了解的基礎(chǔ)上， 重點(diǎn)為《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋完損等 一．房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 熟悉新建房屋和原有房屋質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)；掌握 新建房屋和原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)具備條件與接管驗(yàn)收的程序，交 接雙方的責(zé)任。 安徽國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 3 五．房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定 (試行 ) 熟悉房屋查勘鑒定、工程監(jiān)督、技術(shù)檔案的一般要求；掌握修 繕設(shè)計(jì)或修繕方案的內(nèi)容，工程驗(yàn)收和技術(shù)責(zé)任制的一般要求。 九．房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) (試行 ) 重點(diǎn)為房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)的質(zhì)量評(píng)定等級(jí)、評(píng)定方法及 主要檢驗(yàn)項(xiàng)目。 三．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估 了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容與步驟，房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目不確定性分析的手段與方法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的內(nèi) 容及寫作要求；熟悉折現(xiàn)現(xiàn)金流方法、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率法在房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用；掌握各經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)含義 及計(jì)算方法。 七．收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 熟悉收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)與工作內(nèi)容；掌握制定租金方案時(shí)應(yīng)考慮的影響租金的因素，收益性物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本內(nèi)容。 一、房屋建筑構(gòu)造概述 了解房屋建筑的類型；掌握房屋建筑的等級(jí) 二、基礎(chǔ)與地下室 了解基礎(chǔ)的類型；掌握房屋建筑等級(jí)。房屋中門窗、地面、裝飾和水電安裝的構(gòu)造 熟悉門窗的分類和構(gòu)造的一般知識(shí)，樓地面的基本構(gòu)造，吊頂 的構(gòu)造和做法；掌握水電安裝構(gòu)造的基本做法。 八．建筑施工圖的概念 了解投影的基本概念；熟悉建筑施工圖的內(nèi)容；掌握建筑施工 圖的圖形、符號(hào)和常用圖例，看圖方法和步驟。 十二．怎樣看構(gòu)筑物施工圖 了解各種構(gòu)筑物的看圖方法；熟悉構(gòu)筑物的概念。給排水和煤氣管道施工圖的看圖方法；掌握給排水 和煤氣管道施工圖的圖例和符號(hào)。 物業(yè)管理典型案例匯編 房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面 案例一、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)” 案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的 下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使 19 層到底層墻面被泥漿污染?！? 作為一個(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸?！? 公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。 房屋租賃引起的糾紛 案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？ 案情：去年 9 月 18 日，某花園 B 棟 5 樓 F 座的一租住戶想要搬出一部分家私。 管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說(shuō)，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責(zé)，而使第三方對(duì)外機(jī)造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 物業(yè)收費(fèi)引起的糾紛 物業(yè)管理收費(fèi)、收租難是一個(gè)公開的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬(wàn)平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到 95％以上。 業(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi)？法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行？請(qǐng)看以下幾個(gè)典型案例。 為此，業(yè)主拒交物業(yè) 管理費(fèi)，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會(huì)告上法庭。 這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒有很好的做好自己的職能工作，沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來(lái)了麻煩這是不應(yīng)該的。經(jīng)過 3 個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。首先，征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明用語(yǔ)、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時(shí)也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝）。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。去年 8月，長(zhǎng)寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到 100％。為此， 要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi) 12319 元、電費(fèi) 7071 元、水費(fèi) 1215 元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。 法院 ——— 經(jīng)審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米建 筑面積 元；業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。 案例九、欠租 2020 元被拘一整天 百年不賴，千年不還。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。該小區(qū)另外 6 戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了 100％ 案件回顧 原告（物業(yè)公司） ——— 接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。 安徽國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 8 法院判決 ——— 經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國(guó)權(quán)北路某小區(qū)某號(hào)某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。被告于判決生效之日起 10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。 被告（某業(yè)主） ——— 簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在，物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 元，現(xiàn)原告以每平方米 元計(jì)算缺乏依據(jù) 。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門催交未果。 在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步，不退無(wú)以求進(jìn)）。管理服務(wù)做到家了，才能 封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí)，贏得對(duì)方的理解和信任。 2020年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。 庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無(wú)直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對(duì)胥某提出的５０００元精神索賠訴請(qǐng)未予支持。物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行，進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近 13萬(wàn)元的賠償金，其中包括精神賠償金 ；物業(yè)公司因不作為被判賠近 7 萬(wàn)元。由于 3 個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。 6 月 13 日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來(lái)打算送孩子回老家潮陽(yáng)繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。事實(shí)果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。一審認(rèn)為 :物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng) ,向車主收取一定的費(fèi)用 ,為車主提供停車保管服務(wù) ,因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。 二審認(rèn)為 :由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí) ,除交納 5元停車費(fèi)外 ,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。 (三 )關(guān)于物業(yè)公司收取 5 元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。 終審判決 :綜上所述 ,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立 ,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé) ,應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù) ,依法應(yīng)予改判。本判決為終審判決。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵹s來(lái)制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來(lái)。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個(gè)方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問題并無(wú)任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對(duì)這件事的一切后果負(fù)責(zé)。但我們自己獨(dú)自處理，有相當(dāng)難度。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)先到現(xiàn)場(chǎng)。主管反復(fù)勸說(shuō)數(shù)十分鐘仍然無(wú)效。那名女子被請(qǐng)出房外后，變本加厲，污言穢語(yǔ)跟業(yè)主對(duì)罵，并辱罵護(hù)衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打 110 報(bào)警。 然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。但對(duì)他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當(dāng)。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來(lái)徑直走回家（他原來(lái)“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。 作為物業(yè)管理公司的員工。首 先要針對(duì)此事向業(yè)主道歉。 賠禮道歉是理所當(dāng)然的。另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場(chǎng)，如實(shí)在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會(huì)誤解。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對(duì)于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會(huì)起到推進(jìn)作用。然而，健身活動(dòng)中播放的音樂，卻不時(shí)擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。參加了晨練隊(duì)伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來(lái)”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。 第一，尋找場(chǎng)地。 第二，及時(shí)溝通。” 安徽國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 12 第三，調(diào)整時(shí)間。 案例二十、治理招貼 —— 有人亂派招貼怎么辦 亂派招貼 ,被人戲稱為城市的 牛皮癌 。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作 ,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。在每幢大廈 入口處設(shè)置一廣告櫥窗 ,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù) ,變堵為疏 (先提供正當(dāng)渠道 ,再去堵歪門邪道 ,工作阻力就小了 ),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管理。其上門來(lái)接受教育 ,辦法巧妙 )。 點(diǎn)評(píng) :解決難題一招靈的時(shí)候也有 ,但為數(shù)不多。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄。 早晨 6 時(shí) 20 分 , 護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。 在雙方爭(zhēng)執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請(qǐng)所屬派出所派員進(jìn)行 調(diào)查和調(diào)解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時(shí)請(qǐng)權(quán)威機(jī)關(guān)來(lái)處理，是最好的辦法）。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來(lái)就可以省去許