【正文】 ............................. 22 財(cái)務(wù)分析假設(shè)條件 ........................................................................ 22 收益分析 ....................................................................................... 22 稅收分析 ....................................................................................... 23 項(xiàng)目投資效益 ................................................................................ 23 第七部分 社會(huì)效益分析 ......................................................................... 23 項(xiàng)目建設(shè)可帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)城市就業(yè) ......................... 23 項(xiàng)目可有效服務(wù)于“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì) ................................................. 24 3 項(xiàng)目可有效服務(wù)城市建設(shè)規(guī)劃 .................................................... 24 第八部分 結(jié)論 ........................................................................................ 24 1 第一部分 總論 百色市綜合 商貿(mào)物流園 項(xiàng)目 《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見》 《 廣西區(qū)政府關(guān)于印發(fā)廣西物流 業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知 》（ 桂政發(fā) ﹝ 2021﹞ 83 號(hào) ） 《廣西現(xiàn)代物流“十一五”規(guī)劃》 《 百色市政府 2021 年“十一五”規(guī)劃綱要報(bào)告 》 《百色市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》 百色市構(gòu)建區(qū)域商貿(mào)物流中心的需要 百色市 西部與云南相接，北部與貴州毗鄰，東與首府南寧緊連，南與越南接壤，邊境線長(zhǎng)達(dá) 365 公里，是滇、黔、桂三省 交界處的 中心城市，是我國(guó)大西南通往 太平洋 地區(qū)出海通道的 “ 黃金走廊 ”。本 項(xiàng)目建成后，將作為廣西西部地區(qū)規(guī)模最大，集中化程度最強(qiáng)、專業(yè)化程度最高，交通物流網(wǎng)絡(luò)健全的 專業(yè)化物流園區(qū) 。 南昆鐵路和新建設(shè)的南昆鐵路穿市區(qū)而過 。 圖 1— 1 百色戰(zhàn)略區(qū)位圖 服務(wù)百色的產(chǎn)業(yè)體系，促進(jìn)百色工農(nóng)業(yè)的發(fā)展 根據(jù)《百色市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》 ，百色市將 建設(shè) 成為以鋁工業(yè)為主的廣西新工業(yè)基地，爭(zhēng)取成為中國(guó)乃至 亞洲重要的鋁工業(yè)基地之一； 同時(shí)， 建設(shè)成全國(guó)重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地 。其中 鋁工業(yè)是百色市工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，鋁生產(chǎn)主要企業(yè)有中鋁廣西分公司、百色銀海鋁業(yè)公司、隆林鋁廠、桂西氧化鋁廠、平果鋁型材廠、廣西大華鋁型材廠、平果亞洲鋁業(yè)有限公司等企 業(yè) ，并有多家大型化工、建材、造紙工業(yè)企業(yè)。 根據(jù) 《廣西物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 ，百色在廣西的物流規(guī)劃布局為 7 大專業(yè)物流中心之一，即 充分發(fā)揮南昆鐵路及沿邊優(yōu)勢(shì)，加快建設(shè)黃桶至百色鐵路、百色至龍邦高速公路，依托鋁工業(yè)基地、亞熱帶特色農(nóng)業(yè)基地、西電東送基地構(gòu)建物流園區(qū)，發(fā)展與之配套的物流服務(wù)，促進(jìn)百色建成溝通云貴的桂西重要物流中心。項(xiàng)目還可利用百色市的區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展成為桂西地區(qū)最大的物流集散中心，提升桂西地區(qū)物流服務(wù)水平，構(gòu)建“大商貿(mào)，大物流，大信息”物流服務(wù)體系。各邊境口岸和邊貿(mào)點(diǎn)交通便利，是泛珠 三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和 6 中國(guó)西南地區(qū)與越南等東南亞國(guó)家開展直接貿(mào)易或轉(zhuǎn)口貿(mào)易的重要區(qū)域。 百色市年均降水量 1115 毫米， 年均溫 ℃， 1 月均溫 ℃，7 月均溫 ℃。右江河谷是全國(guó)著名的亞熱帶水果基地、南菜北運(yùn)基地和“芒果之鄉(xiāng)”。林以松、杉、櫟、竹為主 ， 野生動(dòng)物有穿山甲、山瑞、果子貍等。 8 百色市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于一個(gè)平穩(wěn)較快的階段。百色商品零售業(yè)發(fā)展良好，官方預(yù)計(jì) 2021 年商品零售總額將達(dá)到 億元，增長(zhǎng)率為%。在各項(xiàng)惠農(nóng)政策的帶動(dòng)下，全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)取得較好進(jìn)展。 百色是滇、黔、桂三?。▍^(qū)）邊緣交通樞紐、重要的物流集散地和大西南出海通道的咽喉，是中國(guó)與東盟雙向開放的前沿，是泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈和中國(guó)西南地區(qū)與東南亞國(guó)家開展直接貿(mào)易或轉(zhuǎn)口貿(mào)易的重要物流節(jié)點(diǎn) 城市，隨著百色機(jī)場(chǎng)的建成通航，百色航空、鐵路、公路、水路四位一體的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。第二條南昆鐵路和田東至德保鐵路已相繼開工建設(shè)。 發(fā)展布局 市域人口將達(dá) 405 萬(wàn)，其中右江河谷城鎮(zhèn)人口 200 萬(wàn)。 其中，建設(shè)重點(diǎn)為 右江區(qū) ，將其 建設(shè)成百色市金融、物流、行政中心，爭(zhēng)取利用十年時(shí)間再造一個(gè)百色城。 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市 。 圖 3— 1 百色綜合商貿(mào)市場(chǎng)選址 項(xiàng)目所在片區(qū)主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，周邊規(guī)劃有萬(wàn)畝芒果園，由西向東延伸分別為龍旺工業(yè)園、六塘工業(yè)園、五塘工業(yè)園和 四塘工業(yè)園，為鋁制品加工產(chǎn)業(yè)、制糖業(yè)、生物制藥、輕工業(yè)主要建設(shè)區(qū)，銀海鋁業(yè)等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐其中。項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)規(guī)劃環(huán)城大道、龍旺大道等主要城市干道，連接片區(qū)于龍景區(qū)的龍旺大橋已在籌建當(dāng)中。整合市場(chǎng)資源，將城區(qū)分散的中小型批發(fā)市場(chǎng)和物流企業(yè)遷至本項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)集中化管理、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，促進(jìn)百色市現(xiàn)代化商貿(mào)物流體系形成。 （ 2） 項(xiàng)目功能布局 17 在空間形態(tài)上分為：主體市場(chǎng)交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ) 物流 區(qū)、 商務(wù) 生活 配套區(qū) 、 中心道路 和 綠化區(qū)。 提供 運(yùn)輸 (配送 )、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、 貨物分揀、 包裝加工、物流信息處理 服務(wù)。 停車站占地 300 畝， 廣場(chǎng)、 綠化區(qū) 占地 280 畝。 道路內(nèi)將修建長(zhǎng)度為 2 公里，寬度為 50 米的主干道，該主干道成本為 2500 萬(wàn) /公里，修建總成本為 5000 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目配套服務(wù)區(qū)占地面積為 560 畝，按容積率 計(jì)算，建筑面積共 萬(wàn)平方米， 參 照區(qū)內(nèi)類似 項(xiàng)目的建設(shè) 投資 標(biāo)準(zhǔn)， 計(jì)算得出本項(xiàng)目的建筑材料 費(fèi)用約為 1,200 元 /㎡ ，可計(jì)算得出配套服務(wù)區(qū)建筑安裝成本為 89, 萬(wàn)元。 （ 2） 報(bào)建費(fèi)用：按每平方米 100 元計(jì)算，該費(fèi)用約為 19， 萬(wàn)元。 設(shè)施設(shè)備購(gòu)買費(fèi)用 本項(xiàng)目建設(shè)過程中，需要購(gòu)置叉車、各種加工設(shè)備、電器設(shè)施、電子地磅、運(yùn)輸車輛等設(shè)施設(shè)備，上述設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置成本估算約為 200萬(wàn)元。 （ 2） 配套服務(wù)區(qū)收益 配套服務(wù)區(qū)以出售物業(yè)來(lái)獲取收益，根據(jù)百色市物業(yè)的銷售價(jià)格估算，每平方米售價(jià)為 2200 元，該區(qū)內(nèi)的物業(yè)在 5 年內(nèi)出售完畢，每年獲取的收益為 萬(wàn)元 /年。 在運(yùn)營(yíng)期 稅后內(nèi)部收益率 為 %。項(xiàng)目將成為百色市與外省 市對(duì)外連結(jié)的窗口，通過品牌效應(yīng)，帶 24 動(dòng)各種衍生行業(yè)不斷興起，帶動(dòng)眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)的外遷，大型物流車輛也將駛離城市中心區(qū)，緩解城市中心區(qū)內(nèi)的交通壓力。自身的資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得百色市發(fā)展區(qū)域性物流集散中心具有 得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。