【正文】 價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此，該條將所有合法有效的銷售房屋行為取得的收入囊括進(jìn)確認(rèn)銷售收入范圍。 問： 根據(jù)國稅發(fā) [2021]31號(hào)文，第十四條中規(guī)定“已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 X可售面積單位工程成本 ”。一般情況下，首付和銀行應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，即使由于跨年度導(dǎo)致首付時(shí)間和銀行轉(zhuǎn)賬時(shí)間的差距，也應(yīng)按照銷售合同約定的時(shí)間確定收入。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。新 31號(hào)文基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。 （二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 提示： 是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，必須要有政府批文，在手續(xù)沒有批下來之前就進(jìn)行預(yù)售的，稅務(wù)部門將按照正常的房屋銷售對(duì)待。 解讀： “ 計(jì)稅毛利率 ” 預(yù)售收入的營業(yè)稅及附加、土地增值稅在 《 企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表 》 中的填列 在年度納稅申報(bào)時(shí)，須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 解讀： 國家稅務(wù)總局所得稅在線答疑（ 2021年 4月 24日） 根據(jù) 31號(hào)文規(guī)定，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)其應(yīng)該納稅所得額。 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 第十五條 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒 （一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 意味著可以扣除成本 。 不能將成本在成本對(duì)象前扣除 。 解讀 ： 業(yè)主斷供不能在所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債在稅前扣除。（延續(xù)國稅發(fā) 【 2021】 242號(hào)文件第八條和國稅發(fā) 【 1999】 第 242號(hào)第二條的規(guī)定） 外國機(jī)構(gòu)幫助國內(nèi)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，不用代扣代繳營業(yè)稅。 較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國稅函 [2021]837號(hào)更寬松。但參照第 27條第 1款，仍可在土地征用及拆遷中核算。 明確了需要按規(guī)定進(jìn)行審核。 第二十六條 成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （五）成本差異原則。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 解讀： 規(guī)定了計(jì)稅成本對(duì)象的開支內(nèi)容。 第二十八條 企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下： （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 歸集開發(fā)成本 分配共同成本（四種分配方法）。 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。 ，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 （四）預(yù)算造價(jià)法。 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 解讀： 土地的分配：占地面積法 公共配套設(shè)施：建筑面積法 貸款利息：工程概算法和直接成本法 其他成本：占地面積法、建筑面積法、直接成本 法和預(yù)算造價(jià)法 預(yù)提土地開發(fā)成本 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 解讀： 三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可在稅前扣除： 出包工程沒有取得發(fā)票（合同額的 10%）； 按照中介機(jī)構(gòu)的工程概算，預(yù)提配套設(shè)施成本（避稅） 預(yù)提報(bào)批報(bào)建、物業(yè)完善費(fèi)用。 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 解讀： 及時(shí)性原則 稅務(wù)機(jī)關(guān)有確定或核定成本的權(quán)利。 案例： A企業(yè)聯(lián)合 B企業(yè)做開發(fā)項(xiàng)目， B企業(yè)投資3000萬元，兩年后分配開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)產(chǎn)品的成本為 2500萬元，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)應(yīng)納稅所得額 500萬元。 解讀： 同第 31條對(duì)應(yīng)。 解讀： 2021年以前取得的預(yù)售收入，在 2021年以后完工的，要將以前取得的預(yù)收收入換算為毛利，根據(jù)本文件第 9條的規(guī)定處理。 取消： 原申報(bào)表 《 捐贈(zèng)支出明細(xì)表 》 、 《 技術(shù)開發(fā)費(fèi)加計(jì)扣除額明細(xì)表 》 、 《 工資薪金和工會(huì)經(jīng)費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)明細(xì)表 》 和 《 壞賬損失明細(xì)表 》 (《 呆賬準(zhǔn)備計(jì)提明細(xì)表 》 、《 保險(xiǎn)準(zhǔn)備金提轉(zhuǎn)差納稅調(diào)整表 》 )。 保留： 《 收入明細(xì)表 》 、 《 成本費(fèi)用明細(xì)表 》 。 不包括視同銷售收入。 除視同銷售外，按會(huì)計(jì)核算結(jié)果填報(bào)。 企業(yè)所得稅年度申報(bào)表附表三 《 納稅調(diào)整項(xiàng) 目明細(xì)表 》 中第 52行單獨(dú)設(shè)行 “ 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利 潤 ” 用以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入按預(yù) 計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤。稅法遵循從高原則，而會(huì)計(jì)考慮的是經(jīng)濟(jì)利益的真正流入，稅法確認(rèn)的收入要大于會(huì)計(jì)確認(rèn)的收入。 （新 31號(hào)第五條 ） 企業(yè)所得稅是綜合稅制，為體現(xiàn)公平和保護(hù)稅基的立法精神，其收入總額包括了納稅人取得的全部收入，稅法明確規(guī)定不征稅的除外。 視同銷售收入（新 31號(hào)第七條） 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第 25條：企業(yè)將貨物（包括外購、委托加工 和自產(chǎn)）、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、抵債、集資、贊助、廣告、樣品、職 工福利、利潤分配等應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。 思考： 2021年房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)食堂（福 利