【正文】 價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。因此，該條將所有合法有效的銷售房屋行為取得的收入囊括進確認銷售收入范圍。 問： 根據國稅發(fā) [2021]31號文，第十四條中規(guī)定“已銷開發(fā)產品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 X可售面積單位工程成本 ”。一般情況下，首付和銀行應同時進行，即使由于跨年度導致首付時間和銀行轉賬時間的差距，也應按照銷售合同約定的時間確定收入。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關確定。新 31號文基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。 （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 提示： 是否屬于經濟適用房、限價房和危改房，必須要有政府批文，在手續(xù)沒有批下來之前就進行預售的，稅務部門將按照正常的房屋銷售對待。 解讀： “ 計稅毛利率 ” 預售收入的營業(yè)稅及附加、土地增值稅在 《 企業(yè)所得稅納稅申報表 》 中的填列 在年度納稅申報時，須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 解讀： 國家稅務總局所得稅在線答疑（ 2021年 4月 24日） 根據 31號文規(guī)定，企業(yè)銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額計入當其應該納稅所得額。 第十四條 已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據實扣除。 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒 （一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 意味著可以扣除成本 。 不能將成本在成本對象前扣除 。 解讀 ： 業(yè)主斷供不能在所得稅前作為預計負債在稅前扣除。（延續(xù)國稅發(fā) 【 2021】 242號文件第八條和國稅發(fā) 【 1999】 第 242號第二條的規(guī)定） 外國機構幫助國內企業(yè)銷售國內房產的業(yè)務，不用代扣代繳營業(yè)稅。 較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國稅函 [2021]837號更寬松。但參照第 27條第 1款，仍可在土地征用及拆遷中核算。 明確了需要按規(guī)定進行審核。 第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 （五）成本差異原則。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 （五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 解讀： 規(guī)定了計稅成本對象的開支內容。 第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下： （一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成本。 歸集開發(fā)成本 分配共同成本（四種分配方法）。 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。 ，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 ，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 （四）預算造價法。 土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。 解讀： 土地的分配：占地面積法 公共配套設施：建筑面積法 貸款利息：工程概算法和直接成本法 其他成本：占地面積法、建筑面積法、直接成本 法和預算造價法 預提土地開發(fā)成本 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本： （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： 換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。 （二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。 （二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 解讀： 三項預提費用可在稅前扣除： 出包工程沒有取得發(fā)票（合同額的 10%）； 按照中介機構的工程概算，預提配套設施成本（避稅） 預提報批報建、物業(yè)完善費用。 第三十四條 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本。 解讀： 及時性原則 稅務機關有確定或核定成本的權利。 案例： A企業(yè)聯(lián)合 B企業(yè)做開發(fā)項目， B企業(yè)投資3000萬元，兩年后分配開發(fā)產品，其開發(fā)產品的成本為 2500萬元，則應當確認應納稅所得額 500萬元。 解讀： 同第 31條對應。 解讀： 2021年以前取得的預售收入，在 2021年以后完工的，要將以前取得的預收收入換算為毛利，根據本文件第 9條的規(guī)定處理。 取消： 原申報表 《 捐贈支出明細表 》 、 《 技術開發(fā)費加計扣除額明細表 》 、 《 工資薪金和工會經費等三項經費明細表 》 和 《 壞賬損失明細表 》 (《 呆賬準備計提明細表 》 、《 保險準備金提轉差納稅調整表 》 )。 保留： 《 收入明細表 》 、 《 成本費用明細表 》 。 不包括視同銷售收入。 除視同銷售外，按會計核算結果填報。 企業(yè)所得稅年度申報表附表三 《 納稅調整項 目明細表 》 中第 52行單獨設行 “ 房地產企業(yè)預售收入計算的預計利 潤 ” 用以反映房地產開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產品取得的預售收入按預 計利潤率分季（或月）計算的預計利潤。稅法遵循從高原則，而會計考慮的是經濟利益的真正流入，稅法確認的收入要大于會計確認的收入。 （新 31號第五條 ） 企業(yè)所得稅是綜合稅制，為體現(xiàn)公平和保護稅基的立法精神，其收入總額包括了納稅人取得的全部收入，稅法明確規(guī)定不征稅的除外。 視同銷售收入（新 31號第七條） 企業(yè)所得稅法實施條例第 25條：企業(yè)將貨物（包括外購、委托加工 和自產）、財產、勞務用于捐贈、抵債、集資、贊助、廣告、樣品、職 工福利、利潤分配等應當視同銷售繳納企業(yè)所得稅。 思考： 2021年房地產企業(yè)將開發(fā)產品用于本企業(yè)食堂（福 利