【正文】 2．小區(qū)管理員職責(zé)： ? 負(fù)責(zé)制定管理處的年度工作計(jì)劃，對本部門的工作落實(shí)情況進(jìn)行檢查，確保服務(wù)質(zhì)量。 ? 妥善處理業(yè)主的投訴 。建立健全業(yè)主的檔案資料。 ? 做好小區(qū)內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作。 ? 明確重點(diǎn)警衛(wèi)目標(biāo)，安排好巡查路線，做好各項(xiàng)防范工作。 ? 負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放工作。 3 服務(wù)時(shí)間 周一至周 日在小區(qū)管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待， 4 日常管理與服務(wù) （ 1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。 （ 4）告知業(yè)主或使用人裝修須知，監(jiān)督裝修過程，對違規(guī)裝修、違章搭建及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。 （ 8）對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 （ 12）對違反小區(qū)公約（臨時(shí)公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。 4 天花板、公共燈具 每半年除塵一次。 8 電梯轎廂 每日擦拭、清掃一次以上，操作板處無污跡無灰塵。 12 消毒滅害 每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（ 8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。 2 門崗 （ 1）小區(qū)出入口 24 小時(shí)值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。 （ 2）在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門。 （ 2）及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。 綠 地 保 存率 100%，喬、灌、草等保存率 95%以上，大喬木保存率98%以上。 灌、排水 干旱、高溫季節(jié)基本保證有效供水，有積水應(yīng)及時(shí)排除。 施肥 每年普施基肥一遍。 （ 3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。 管道、排水溝、 屋頂 每季一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。 （ 7）手、欄桿、燈桿等補(bǔ)刷油漆。 道路、場地等 每半月一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面基本平整無積水，側(cè)石平直無缺損。 項(xiàng)目 類別 內(nèi)容 運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 備注 消防系統(tǒng) 一類 消防設(shè)施、設(shè)備 消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。 消防系統(tǒng)成本構(gòu)成： （ 1）消防設(shè)施、器材保養(yǎng)。 每天檢 查火警功能、報(bào)警功能是否正常。 （首次配備不計(jì)入本費(fèi)用中）。（ 2）避雷系統(tǒng)年安全檢測費(fèi)。 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。（ 4）水質(zhì)抽樣化驗(yàn)。 二類 變頻水泵 項(xiàng)目 類別 內(nèi)容 弱電運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 備注 弱電系統(tǒng) 一類 電子防盜門 每月定期保養(yǎng)，保持電子防盜門使用正常。 項(xiàng)目 類別 內(nèi)容 運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 備注 公共照明 一類 公燈 每周二次巡檢公共照明設(shè)備，修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持樓道燈、街坊燈 95%以 上的亮燈率。 樓道內(nèi)使用感應(yīng)燈的按收費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 酌 減。 景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等 保持燈具完好，亮燈率在 98%以上。 公共電氣柜 每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。 ? 遵章辦事不違規(guī) —— 做到住戶水電急修不過夜，對房屋小修自報(bào)修時(shí)起三日內(nèi)完成，不扯皮，不失約，不受禮，不讓居民當(dāng)小工。 ? 維修工：約時(shí)不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。 ? 態(tài)度和藹講文明。 ? 公開制度講規(guī)范。維修要及時(shí)，急修項(xiàng)目半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場， 24 小時(shí)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對居民作出 限時(shí)修復(fù)的承諾。 ? 做好回訪重信譽(yù)。 第五章 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 測算 及收支預(yù)案 第六章 管理 機(jī)制 規(guī)章制度在日常物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)行中既是物業(yè)管理的保障，又是實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)則，一個(gè)企業(yè)管理水平的高低就可以從它是否有健全的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來評判。找準(zhǔn)薄弱環(huán)節(jié)，善于發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，提出整改或處理意見，并幫助當(dāng)事人做好對其的教育工作，也作為對有關(guān)人員平時(shí)工作考核的客觀依據(jù)。鼓勵(lì)每位員工都成為各自崗位上的專家能手，實(shí)施競爭上崗，給每一位員工搭建充分發(fā)展的平臺(tái)，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，同時(shí)也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。 公司建立和健全勞動(dòng)力與人才的競爭機(jī)制，鼓勵(lì)杰出人才脫穎而出，讓更多的優(yōu)秀人員進(jìn)入公司，在保持隊(duì)伍相對穩(wěn)定的同時(shí)，及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行未位淘汰制，有效地提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)。 二、 按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不擅自加價(jià)或者提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。