【正文】 校、商場、公寓、商鋪一應(yīng)俱全，充分滿 足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂、健康、度假 等的需要。 綜上分析，針對于“海德國際社區(qū)”業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)工作，已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務(wù)的物業(yè)管理，物業(yè)公司只有延伸服務(wù)內(nèi)涵，拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)理念，以管理城市生活區(qū)的理念，提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個類型、各個階層業(yè)主需要的，管家式專屬物業(yè)管理服務(wù)模式，從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個方面，讓購房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務(wù)，才能滿足業(yè)主的真正需要，從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務(wù)工作。 在海德國際社區(qū)購房的業(yè)主對于高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，以及國家、地方關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)都將會有一定了解。 同時，分公司內(nèi)部進行規(guī)范化管理，運用先進的 扁平化管理模式 ，以內(nèi)部的規(guī)范化管理帶動整個社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務(wù)，建立獨特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強企業(yè)形象設(shè)計和視覺識別體系，提 升管理服務(wù)品位，形成與海德國際社區(qū)一致的“國際化管理”風(fēng)格。根據(jù)海德國際社區(qū)基本情況，公司將在社區(qū)內(nèi) 設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具 ，為業(yè)主的出行、購物、工作提供方便。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會認(rèn)知度，把海德國際社區(qū)建設(shè)成居住亮點和投資熱點。創(chuàng)建海德國際社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)家園。分別確定了高層住宅、商服、別墅、寫字樓等各類物業(yè)服 務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)： 高層住宅建筑面積每平方米 / 每月 元 商服公企建筑面積每平方米 / 每月 元 別墅住宅建筑面積每平方米 / 每月 元 寫字樓建筑面積每平方米 / 每月 元 地上車位管理費每月每位 元 地下車位管理費每月每位 元 電梯費基礎(chǔ)層 元 /月 第三節(jié) 管理服務(wù)總承諾 在社區(qū)的總體服務(wù)中，我們承諾 “服務(wù)無止境、管理無盲點、業(yè)主無怨言 ” 。 一．物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容承諾 （一）、社區(qū)綜合管理方面 一年內(nèi)通過“市級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。 （三）、社區(qū)清潔，嚴(yán)格執(zhí)行 ISO14000 環(huán)境保護體系標(biāo)準(zhǔn) —— 樓內(nèi)保潔按照三星級酒店保潔方面的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行； —— 確保社區(qū)路面、廣場、綠地?zé)o雜物，清潔一新； —— 社區(qū)水面、湖面無垃圾、漂浮物； —— 社區(qū)路面、邊石、路燈、 雕塑、小品、圍欄定期凈水清洗，無積塵、印痕； —— 引進大型保潔、清洗設(shè)備，保證社區(qū)主要街道每日早晚各用 清水沖洗 1 次 ，路面潔凈無塵。 —— 提供 24 小時報修服務(wù)，接到業(yè)主 報修 15 分鐘 內(nèi)趕到現(xiàn)場，小修、急修不過夜； —— 確保社區(qū)街道及庭院燈飾等設(shè)備設(shè)施的正常使用，更換維修不過夜， 完好率 100%； —— 重要設(shè)施設(shè)備，如消防監(jiān)控系統(tǒng)、備用發(fā)電機、排風(fēng)定期啟動，確保狀態(tài)正常。 交通出行方面 —— 在海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū) 環(huán)保電瓶車 ，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具。 —— 社區(qū)的主要街路實行高壓清掃作業(yè)，全自動掃路，實施機械化保潔作業(yè)。 —— 禁止無證流動商販進內(nèi)社區(qū)，廢品回收由公司指定專人負(fù)責(zé)，確保社區(qū)秩序井然，環(huán)境幽雅，衛(wèi)生清潔。 社區(qū)文化活動方面 —— 海 德國際社區(qū)的社區(qū)文化定位于：健康多樣、高尚高雅、親情溝通。 —— 建 立社區(qū)餐廳，開設(shè)送餐服務(wù)。 三、根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供可選擇的管家式服務(wù) 家政管理服務(wù) —— 家庭聚會策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護，寵物護理，子女教育，老人看護，衣物、家具、車輛、家電的清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點聯(lián)絡(luò)策劃，家庭物品采購， 家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全程策劃服務(wù)。 第四節(jié) 海德國際社區(qū)的質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式 一、 質(zhì)量管理目標(biāo) 海德國際社區(qū)作為 2020 年東陽市開盤的地標(biāo)性房地產(chǎn)項目，所處的 地理位置和升值潛力，都值得我們期待。 同時，從物業(yè)管理前期介入開始到物業(yè)正式接管驗收，我公司會從內(nèi)業(yè)、外業(yè)等每個環(huán)節(jié)出發(fā)，始終按照“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范化的物業(yè)管理工作。海德國際社區(qū)在建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、綜合布局、使用功能以及周邊環(huán)境上都將會給東陽市的經(jīng)濟建設(shè)代來巨大影響。 三、環(huán)境效益 物業(yè)公司在社區(qū)的管理服務(wù)中，用扎實的管理實現(xiàn)海德國際社區(qū)的綠色、環(huán)保、生態(tài)的園林社區(qū)特 色，把社區(qū)打造成行政辦公、教育科研、旅游、綠色產(chǎn)業(yè)為一體，具有現(xiàn)代化特色的園林生態(tài)社區(qū)。 本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴(yán)格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面、年輕化、專業(yè)化的高效率的物業(yè)管理隊伍。 實行定期例會制度，及時解決工作難題 根據(jù)實際運轉(zhuǎn)情況，每年公司要進行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)營管理分析會；每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當(dāng)月公司各項工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部門、管理處匯報上來的工作問題；每天 各部門、各管理處召開本單位例會，安排布置當(dāng)天工作。 實行酒店賓館三星級標(biāo)準(zhǔn)保潔管理 保潔工作是我們物業(yè)管理日常服務(wù)工作的重點，為此我公司在保潔工作中選派具有多 年賓館保潔經(jīng)驗的人員擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時我們還參照國家三星級酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來考核保潔人員的實際工作效果。 實行全員保潔、全天候保潔管理 海德國際社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實行全員保潔制度，對于公司每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)保護社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。選派業(yè)務(wù)能力強、形象好的管理人員到銷售中心，負(fù)責(zé)向業(yè)主提供有關(guān)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)。 前期介入后，在考慮成本的前提下，物業(yè)公司將盡可能為開發(fā)商提供防盜報警系統(tǒng)設(shè)計及施工建議（必要時，我公司可派員參與施工），通過完 善的報警系統(tǒng)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住、辦公環(huán)境。 對于各期工 程或單元工程在達(dá)到使用條件，可以提前進行驗收，以配合銷售及時投入使用。 （ 2）總公司各職能部門將對現(xiàn)場交接驗收中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問題記錄在交接驗收單上，交接驗收單一式三份，由物業(yè)公司、開發(fā)商和建筑商三方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。 （ 2）鑰匙的交接分公司將派專人對社區(qū)內(nèi)所有公共部位的鑰匙尤其是水箱房、電井、水井等重要部位的鑰匙逐一進行核對、試用。 （ 7） 應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行 現(xiàn)代化 管理； （ 8） 全體員工統(tǒng)一著 公司制服 ，佩帶有 物業(yè)公司 胸 牌 ， 物業(yè)管理員和特殊工種 持 相關(guān) 證 書 上崗； （ 9） 每 一 年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率 問卷 調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)的 95％ ，滿意率達(dá)到 98％ 以上 。 （ 2） 海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員 維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持 社區(qū)內(nèi) 車輛行駛通暢； （ 3） 海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員 看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及 社 區(qū)的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等； （ 4） 海德國際社區(qū) 夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行 每 1 小時 一次的防范檢查和巡邏，巡邏 人數(shù) 2 人 為一組 ，做到 巡邏 有計劃、有記錄； （ 5） 由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū)詳細(xì)的 發(fā)生治安案件、 刑事案件、交通事故的處置預(yù)案； 有安全管理部定期進行培訓(xùn)，保證突發(fā)事件 發(fā)生時，立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。 無監(jiān)控系統(tǒng)主要采用 UNITEK 無線式監(jiān)控系統(tǒng)。 紅外線探測系統(tǒng) 這是一種對物體是否通過而進行監(jiān)視報警的保安系統(tǒng)，該控測系統(tǒng)主要安裝在外圍，對非正常途徑進入社區(qū)的物體進行監(jiān)測報警。訊號通過電話線傳到指揮中 心，中心即響起急促的警鈴，隨后電腦屏幕即顯示用戶資料（姓名、地址、電話、識別碼等等）及用戶所在位置，保安人員則馬上采取適當(dāng)?shù)男袆印? 上述各項設(shè)備部分已在本公 司部分社區(qū)使用，效果良好，并且我們已積累了豐富的保養(yǎng)維護經(jīng)驗。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，制止業(yè)主未經(jīng)設(shè)計部門許可及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意破壞主體結(jié)構(gòu)的行為。常見維修要點 ：電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應(yīng)急照明設(shè)備的檢查、照明燈具的維修等。 、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； 、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃； ， 客戶服務(wù)部需要 迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)樹木生長正常，生長達(dá)到該樹種規(guī)格的平均生長量。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)綠地完整，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為破壞，對違法行為能及時發(fā) 現(xiàn)和處理，綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運。 主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護。另外，在人員素質(zhì)方面，我們也有特殊要求，安管員上崗前，必須熟知每輛車的情況，如果不能通過管理處的車況（含司機）熟悉程度考核，則不能上崗，同時強調(diào)保管員高度的責(zé)任心及主管人員嚴(yán)格認(rèn)真的檢查檢查制度。裝置閉路監(jiān)視器加以嚴(yán)格控制。 在海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)立機動車、非機動車停車場，外來車輛嚴(yán)格管理，未經(jīng)許可不得進入小區(qū)內(nèi)。 進入停車場的車輛，不得亂停放， 不得堵塞車輛，違者鎖車處理。 保持供水設(shè)施周圍的環(huán)境整潔，每周檢查一次。 水箱每年清洗和消毒一次，清洗完畢水箱蓋及時上鎖。 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。 如發(fā)生電梯關(guān)人、夾人等危險情況時，保證在 15 分鐘內(nèi) 迅速組織救助。 負(fù)責(zé)社區(qū)樓內(nèi)、外線路的維護，保證做到安全供電有保障；同時監(jiān)督超負(fù)荷用電，保證業(yè)主用電安全。 業(yè)主裝修結(jié)束后，及時進行檢查。修復(fù)后及時記錄在案，備檔留存。 附：空置房屋管理規(guī)定 為了加強未出售空置房屋的管理，明確空置房屋的管理責(zé)任，配合好開發(fā)公司的房屋銷售工作，防止空置房屋內(nèi)的物品丟失、損壞及其他意 外事件的發(fā)生，搞好空置房屋的看護工作，特制定本規(guī)定： 空置房屋的交接 各管理處所管范圍內(nèi)的空置房屋經(jīng)管家部、開發(fā)公司、物業(yè)管理處有關(guān)人員共同查驗登記，注明存在問題后，叁方進行簽字交接。 （ 4）空置房屋的鑰匙如在保管過程中發(fā)生丟失，管理處應(yīng)及時通知管家部，造成損失由各管理處負(fù)責(zé)。 （ 3）任何人不得將空置房屋私自出租、轉(zhuǎn)借及存 放私人物品。 十五、社區(qū)的智能化系統(tǒng)管理 工程部負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)智能化設(shè)施的日常運行維護 實行 24 小時 不間斷運行，做好相應(yīng)運行記錄，并按規(guī)定期限保存。 物業(yè)公司實行“內(nèi)部獨立核算”、“自負(fù)盈虧”的財務(wù)核算制度，堅持財務(wù)賬目公開，接受上級主管部門、業(yè)主委員會和業(yè)主對財務(wù)的監(jiān)督。 業(yè)主對公布的賬目可以提出質(zhì)詢，物業(yè)公 司在接到質(zhì)詢后三日內(nèi)給予答復(fù) 向業(yè)主收取的物業(yè)管理費，嚴(yán)格按照市住宅和市物價局聯(lián)合發(fā)布的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （三）財務(wù)管理 預(yù)算、決算方式 及內(nèi)容 總 則 第一條、為了規(guī)范公司的會計核算工作，真實、完整地提供會計信息，加強財務(wù)管理和財務(wù)核算工作，根據(jù)《中華人民共和國會計法》《企業(yè)會計制度》《公司章程》以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本制度。會計記帳采用借貸記帳法，會計記錄的 文字使用中文。 第八條、公司財務(wù)應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金銀行存款日記帳，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆登記。 第三章 固定資產(chǎn) 第十條、固定資產(chǎn)，是指公司使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、工具等。 第十二條、固定資產(chǎn)計價入帳，固定資產(chǎn)在取得時，應(yīng)按取得時的成本入帳。 第十四條、自行建造的固定資產(chǎn)，按建造成該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出、作為入帳 價值。 第十七條、經(jīng)批準(zhǔn)無償調(diào)入的固定資產(chǎn)，按調(diào)出單位的帳面價值加上發(fā)生的運輸費、安裝費等相關(guān)費用，作為入帳價值。使用年限 月折舊率＝年折舊率247。應(yīng)提的折舊總額為固定資產(chǎn)原值減去預(yù)計殘值加上預(yù)計清理費用。 第二十六條、公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)收入的性能，按照收入確認(rèn)的原則，合理地確認(rèn)和計量各項收入。 第二十九條、對于借審批手續(xù)不完備的，財務(wù)部不得辦理借款業(yè)務(wù)。 第三十二條、凡是發(fā)現(xiàn)涂改，偽造報銷憑證，弄虛作假現(xiàn)象，給予解 聘處分，數(shù)額大、情節(jié)嚴(yán)重的要報告公安機關(guān)追究刑事責(zé)任。 第三十六條、凈利潤，是指利潤總額減去所得稅后的余額。在費用發(fā)生后，我公司會及時將物業(yè)費等各項費用清單送到業(yè)主手中，待業(yè)主確認(rèn)無誤后，在統(tǒng)一時間統(tǒng)一劃撥，劃撥完畢及時為業(yè)主開據(jù)收據(jù)。 （一）基礎(chǔ)服務(wù)： 包括送水、送奶；洗車、洗衣；假期兒童托教班；代訂牛奶；代訂報刊雜志；代叫出租車介紹家政服務(wù)；代請家教；組織商品展銷；調(diào)試家電等 （二）可選擇的管家式服務(wù) 海德國際社區(qū)建筑類型多 樣，購房業(yè)主的來源、層次、條件、需求也趨于不同，我們針對不同需求的業(yè)