【正文】 花農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第 6中學(xué)、合肥 45中學(xué)、合肥 47中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū) 醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院 文化體育設(shè)施：合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心、合肥市圖書(shū)館、藝術(shù)電影院 休閑娛樂(lè)設(shè)施： 東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、 金融機(jī)構(gòu) |：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、 建設(shè)銀行、申銀萬(wàn)國(guó)證券公司 行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會(huì)、合肥市中級(jí)法院 綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢(shì)、同時(shí)會(huì)使業(yè)主時(shí)間成本大大降低； 而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)性等亦充分具備。 15項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析 項(xiàng)目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢(shì)，但周 邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無(wú)其它休閑式購(gòu)物區(qū)域，人流多為交通人流）項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約 200 平方米左右，無(wú)法營(yíng)造規(guī)模優(yōu)勢(shì)，只能營(yíng)造特色功能，對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開(kāi)銷售，對(duì)二層商鋪的交通動(dòng)線及商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。 22塔樓物業(yè)分析 該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。 自信：貴公司的自信來(lái)自貴公司的企業(yè)實(shí)力，客戶的自信來(lái)自對(duì)貴公司的認(rèn)可， 優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會(huì)、給員工、合作伙伴傳遞自信。 為便于系統(tǒng)地對(duì)合肥的寫(xiě)字樓進(jìn)行描述，特選取了十二個(gè)有代表性的寫(xiě)字樓作重點(diǎn)說(shuō)明。 1 銷售價(jià)格 從位于長(zhǎng)江路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路交叉口處的寫(xiě)字樓來(lái)看，銷售價(jià)格一般在3500 元 /M2~5000 元 /M2 之間，如位于花園街的科技信息大廈均價(jià)為 4800 元 /M2，天徽大廈均價(jià)為 3850元 / M2，位于四牌樓長(zhǎng)江路邊的華 都大廈均價(jià) 4000元 /M2，新華大廈起價(jià) 3408 元 /M2，層差 30元 /M2。 2. 物業(yè)管理及配套 物業(yè)管理公司及服務(wù)內(nèi)容 十三個(gè)寫(xiě)字樓中，已知有七個(gè)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。合肥寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費(fèi)一般在 2元 /M2/月起（如新華大廈），最高可達(dá) 15 元 /M2/月（如潤(rùn)安大廈、金誠(chéng)大廈） 物業(yè)配套 合肥市場(chǎng)中的寫(xiě)字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會(huì)所及俱樂(lè)部等。 3. 供應(yīng)量 合肥市對(duì)外租賃的寫(xiě)字樓面積約為 50 萬(wàn)平方米，以上統(tǒng)計(jì)的十三個(gè)較具代表性的寫(xiě)字樓面積為 萬(wàn)平方米。 華都大廈 :2020 年 12月 28 日開(kāi)盤 ，地理位置具有相當(dāng)大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對(duì)外整層銷售每層816 平方米，每平方米 4000 元，要求一次性付款，可適當(dāng)優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩 1 14層部分。 （ 2） 開(kāi)放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價(jià)值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動(dòng)空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時(shí)還提供項(xiàng)目商業(yè)和人文的生活文脈。 人們成為流動(dòng)的風(fēng)景，變化無(wú)限，每一天，這里都上演無(wú)法預(yù)想的奇妙情景。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。作為由政府定位，并積極推進(jìn)建設(shè)的專門為國(guó)際性跨國(guó)公司商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的 CBD，其 “ 國(guó)際 化 ‘ 水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個(gè)城市最繁華、最具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最具投資價(jià)值的所在。 CBD 的將來(lái)是這樣的：匯聚了城市的精華和財(cái)富， CBD 的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能， 而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國(guó)人，也可以是國(guó)際人。 （ 8） 生活高度 CBD 住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。 CIS 全面導(dǎo)入項(xiàng)目的方案要點(diǎn) 1． CIS 導(dǎo)入的重要性 徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)在高端客戶爭(zhēng)奪方面，在我們項(xiàng)目基地周邊為普通多層小區(qū)，形勢(shì)迫使我們?cè)谥懈邫n客戶爭(zhēng)奪方面出奇兵。 3． CIS 導(dǎo)入的內(nèi)容 項(xiàng)目行為識(shí)別系統(tǒng)行為系統(tǒng)就是要通過(guò)徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目一整套的特有行為模式，達(dá)到項(xiàng)目?jī)?nèi)部的共識(shí)，使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時(shí)對(duì)外展示項(xiàng)目的最大魅力，以獲得社會(huì)大眾的認(rèn)同和好評(píng)，就項(xiàng)目本身而言，就是要通過(guò)專業(yè)性的手法操作，增進(jìn)合肥公眾乃至安徽區(qū)域公眾對(duì)徽商集團(tuán)杏花公園樓盤的了解，來(lái)提高知名度和美譽(yù)，從而達(dá)到我們快速營(yíng)銷的目標(biāo)。杏花大廈 徽商預(yù)計(jì)金額在 800000 元左右。項(xiàng)目運(yùn)作中廣告的 作用是以提高樓盤知名度、樹(shù)立品牌形象。 建議 /物業(yè)管理 考慮到業(yè)主的身份、地位，對(duì)安全的需要，對(duì)大樓環(huán)境的要求，本司認(rèn)為物業(yè)管理是本案成功的關(guān)鍵所在。 維持大堂、公共走道及外墻在內(nèi)的公共部位高度清潔。所以，應(yīng)組織專門人員進(jìn)行綠化維護(hù)工作，并選擇一家市、區(qū)級(jí)園林公司提 供日常所需花木。我司推薦在上海的外資物業(yè)管理公司如：威格斯，第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行，戴得梁行，美聯(lián)物業(yè)等，這些公司的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和名稱，將為物業(yè)管理提供專業(yè)保障。轎廂的裝飾作用和大堂的裝修是同一目的。 第一階段推廣目的： 只有消費(fèi)者認(rèn)知了的物業(yè)才會(huì)產(chǎn)生評(píng)價(jià)，進(jìn)而增加了解的欲望，本階段的推廣目的 使客戶了解本案的市場(chǎng)形象，以及項(xiàng)目的賣點(diǎn)，并通過(guò)舉辦符合項(xiàng)目形象的活動(dòng)，來(lái)使消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目形象的贊同，并產(chǎn)生美譽(yù)度。 C：可通過(guò)組織符合本項(xiàng)目形象的活動(dòng)來(lái)有效提升客戶的購(gòu)房信心，此活動(dòng)要求與目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，生活方式相吻合。 第二階段推廣方式： 本階段擬以在開(kāi)盤前提前接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為主要推廣方式。 第四階段推廣目的： 向市場(chǎng)發(fā)出樓盤熱銷的訊息，保持銷售的持續(xù)熱態(tài)。并可于節(jié)假日舉行限時(shí)的優(yōu)惠活動(dòng)。我司將在與貴司深度溝通后以細(xì)化的操作方案與貴司共同探討、完備。 問(wèn)卷表 A. 綜合型 。 Ｄ５、請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)是否需要為住戶提供以下服務(wù)。 Ｆ８、您愿意負(fù)擔(dān)的月供款最高為 —————— 元。因此，在 傳播樓盤形象和賣點(diǎn)時(shí)，如何讓受眾在浩如煙海的信息環(huán)境中識(shí)別我們，就成了廣告?zhèn)鞑r(shí)所必須解決的課題。更為重要的是，一個(gè)成功的、具有較高知名度的樓盤可以為開(kāi)發(fā)商贏得寶貴的美譽(yù)度，為開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目的操作創(chuàng)造十分有利的外部條件。 完成抽象賣點(diǎn)的傳播和新增賣點(diǎn)的創(chuàng)造 地段、房型、環(huán)境、建材、配套等物性賣點(diǎn)通常較容易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和接受，而一些主觀性的、抽象的和新生的賣點(diǎn)（如本案的“新生活主義”規(guī)劃理念 、城市規(guī)劃帶來(lái)的地段成長(zhǎng)性等）則或因其不確定的形態(tài)，或因其寄予新生事物的陌生感使它們不易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和接受。 項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略 概念的炒作 概念一：新生活概念 本本案的規(guī)劃中，多個(gè)功能模塊的一體化配置、所處地段的都市核心位置以及周邊配套的多元化，都體現(xiàn)了新生活概念的核心觀點(diǎn)，加之本案所處傳統(tǒng)商業(yè)拓展區(qū)域與行政文化主流區(qū)域，周邊人文景觀、整體素質(zhì)都具有明顯優(yōu)勢(shì)，更是新生活概念的表現(xiàn)支點(diǎn)。 項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài) 高負(fù)荷 高頻率 高效率 隨著擬開(kāi)盤日期的迫近，樓盤營(yíng)銷過(guò)程中引導(dǎo)期、導(dǎo)入期、開(kāi)盤期等銷售階段的廣告推廣活動(dòng)已顯得迫在眉睫。 第一部分：樓盤各功能模塊分析 酒店式商務(wù)公寓 三、 買點(diǎn)概論 前所未有的酒店式物管服務(wù)：商務(wù)公寓的酒店式服務(wù)不是對(duì)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓物管服務(wù)的簡(jiǎn)單改良，而是一種真正基于現(xiàn)代化酒店服務(wù)理念的物管服務(wù)新模式； 多樣化的戶型規(guī)劃：商務(wù)公寓的規(guī)劃中，有適于創(chuàng)作型公司使用的標(biāo)準(zhǔn)間式辦公單位，有適于小規(guī)模公司使用的套間式辦公單位，有適于較大規(guī)模公司使用的大開(kāi)間敞開(kāi)式辦公單位，還有貼合公司形象宣傳需要而量身定做的內(nèi)中庭復(fù)式辦公單元。商務(wù)公寓配備了三部自動(dòng)聯(lián)網(wǎng)的高速電梯，解決了高層垂直交通不暢的問(wèn)題。 ９、 成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜：地段的成長(zhǎng)性和規(guī)劃的先進(jìn)性帶來(lái)了物業(yè)投資的極大空間，多種規(guī)格的單元?jiǎng)澐譂M足了不同 投金實(shí)力業(yè)主的需要，同時(shí)商務(wù)公寓的物管部還提供租賃代理服務(wù)。 廣告投放計(jì)劃：（后附 “ 總體宣傳計(jì)劃表 ” ） 關(guān)于大范圍形象造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分 條件： 本案的商、住、辦公一體式新生活概念規(guī)劃是一種新理念，缺乏廣泛的社會(huì)認(rèn)知度。因此，本案的廣告宣傳中，項(xiàng)目的形象性宣傳顯的必不可少。 通過(guò)以上分析，我們可對(duì)廣告的組合戰(zhàn)略得出如下一個(gè)大 致的方針： 大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直接廣告促銷 廣告風(fēng)格： 理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔 精、準(zhǔn)、雅、全 精：指廣告不駁雜，主要訴求明晰，不拖泥帶水，不拐彎抹角。 組織單位：市招商辦、徽商地產(chǎn)、省內(nèi)知名媒體（如上海、寧波、溫州等） 相關(guān)廣告活動(dòng)：現(xiàn)場(chǎng)廣告推廣、與會(huì)者口碑推廣、報(bào)紙軟廣告及時(shí)投放。 主題：合肥人的時(shí)尚之都 /前所未有的商品位購(gòu)物體驗(yàn)。杏花公寓 *年 *月 *日接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ” 寫(xiě)字樓形象導(dǎo)入，三個(gè)功能模塊簡(jiǎn)介，寫(xiě)字樓主要賣點(diǎn)表達(dá)，對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的預(yù)報(bào)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠政策 VIP 金卡制作 與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期派發(fā)，持卡人可在開(kāi)盤慶典是享受 VIP 待遇，并可參加有獎(jiǎng)活動(dòng) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)始日售樓部環(huán)境渲染 慶典氣氛的渲染 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng) POP 宣傳及口碑效應(yīng) 賀年卡、年歷卡制作 用于商場(chǎng)招商 DM 直投和售樓部派發(fā) 商業(yè)中心招商 VCD 光盤、招商推介會(huì)意向詢問(wèn)表、回執(zhí)的設(shè)計(jì)制作 用于商場(chǎng)招商 DM 直投 二、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（時(shí)間待定） 媒體 主題 備注 第三次報(bào)廣（全彩整版） “與嶄新力量的擁抱” 徽商杏花公寓 *月 *日盛大開(kāi)盤，與您相約！ ”“ 正在接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ” 宣傳項(xiàng)目和主要賣點(diǎn)，預(yù)告開(kāi)盤日期，為開(kāi)盤凝聚人氣 第二次報(bào)紙軟文 面對(duì)老商業(yè)中心，如何挖掘新商業(yè)中心的功能 與當(dāng)天報(bào)紙硬廣告配合，為開(kāi)盤集聚人氣 第三次報(bào)紙軟文 如何打造一個(gè)現(xiàn)代化的都市商圈 為開(kāi)盤集聚人氣 商業(yè)中心 DM 直 投 招商廣告發(fā)出 徽商杏花公寓，今日盛大開(kāi)盤” 樓盤形象宣傳奏響開(kāi)盤的強(qiáng)音，開(kāi)盤后 10日內(nèi)下定優(yōu)惠政策，開(kāi)盤慶典活動(dòng)簡(jiǎn)介 沿海城市商會(huì)會(huì)長(zhǎng)論壇 現(xiàn)代化都市建設(shè)中，如何完成都市商業(yè)業(yè)態(tài)的整體提升 為商業(yè)中心提高造勢(shì)，為樓盤形象造勢(shì)，傳達(dá)招商信息，（會(huì)場(chǎng)布置，主席臺(tái)背景布置，會(huì)場(chǎng)外條幅， 指示牌，彩虹門等安裝到位）在會(huì)議前一天完成 第九報(bào)廣（全彩整版 酒店式服務(wù) 現(xiàn)代化寫(xiě)字樓物管服務(wù)的新模式。杏花公寓，就是投資的未來(lái) 對(duì)投資回報(bào)的分析 四、銷售持續(xù)期（時(shí)間待定） 媒體 主題 備注 商業(yè)中心招商推介會(huì)策劃完成 推介會(huì)舉 辦城市、會(huì)場(chǎng)方案、日程、與會(huì)人士、宣傳方案等 面對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)目標(biāo)客戶的直接推介，請(qǐng)貼郵寄，會(huì)務(wù)組成立 第十七次報(bào)廣（全彩整版） 撲面而來(lái)的新生活浪潮 針對(duì)本案的銷售狀況而做出的生活模式的概念宣傳（視實(shí)際需要而定） 商業(yè)中心異地報(bào)紙廣告 XXX 推介會(huì)，即將開(kāi)幕 的事件的炒作，對(duì)形象的宣傳 商業(yè)中心招商推介會(huì) 商業(yè)中心招商 會(huì)場(chǎng)布置、主席臺(tái)背景設(shè)計(jì)、場(chǎng)外宣傳等 第十八次報(bào)廣（全彩整版） 生活 本質(zhì) 對(duì)公寓式辦公進(jìn)行宣傳和渲染 業(yè)主參觀工地 公共活動(dòng)，制造口碑 第十九次報(bào)廣（全彩整版） 高品位購(gòu)物設(shè)施的完美呈現(xiàn) —— XXX 進(jìn)駐商業(yè)中心 針對(duì)實(shí)際招商狀況和銷售狀況而定 第二十次報(bào)廣（全彩整版） 徽商 多元整合體系消費(fèi) 在本案商業(yè)部分定位為主題式商業(yè)區(qū) 的情況下，可將商業(yè)部分細(xì)分成若干不同的主題消費(fèi)區(qū)域的多元化消費(fèi)場(chǎng)所，以實(shí)現(xiàn)最大限度地滿足消費(fèi)者在物質(zhì)和文化方面的需求的目的。 B、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：為正式銷售期尋找突破口，同時(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整自己的部署。 靈活的付款方式 由于物業(yè)總價(jià)較高，業(yè)主付款壓力的情況，因此應(yīng)采用靈活的付款方式，緩解業(yè)主的資金壓力。理想的事業(yè)成就我童年的渴望，終于找到了我夢(mèng)中的故鄉(xiāng)。杏花公寓全滿足！ 三、 經(jīng)商置業(yè)在鬧市－ — 您最佳的選擇！ 四、 經(jīng)歷風(fēng)雨方見(jiàn)彩虹； 玉茹于成繁花盡現(xiàn)。杏花公寓 八、 人與自然交相輝映， 物與天地遙相呼應(yīng)； 九、 現(xiàn)代生活的最佳去處， 人文環(huán)境的絕美選擇； 十、藍(lán)天呼應(yīng)著白云 大地包攬著萬(wàn)物 磨難鍛造著人生 居宅觀賞著風(fēng)景 十一、在您生命中的每一天，我愿伴您度過(guò)快樂(lè)人生！ ②、劣勢(shì)： a、距離路邊太近，流動(dòng)人口較多，給人感覺(jué)不夠安全； b、未能人車分流； c、商居相融，且戶型較小，居住者會(huì)感覺(jué)私密性不是很強(qiáng)。 徽商杏花公寓項(xiàng)目的八大標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 交匯空間 CBD 的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的 ，帶 有城市空間的開(kāi)放和共享的氣息，這是 CBD 住宅的必要特質(zhì)。1