【正文】 分評(píng)定》（ 2020 年版）； 中衛(wèi)市旅游局提供的部分旅游文件（內(nèi)參）； 中衛(wèi)市統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)年鑒； 2020 年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)。集團(tuán)以國際化、個(gè)性化的文化理念，樹立創(chuàng)新的企業(yè)精神，充分發(fā)揮資信、 品牌、人才、技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)等優(yōu)勢(shì)，對(duì)外輸出了現(xiàn)代酒店餐飲管理技術(shù)和服務(wù)。 未來，香港假日半島管理集團(tuán)將繼續(xù)本著實(shí)現(xiàn)業(yè)主效益最大化、顧客滿意度最大化、品牌效應(yīng)最大化的原則，致力發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響力的國際化酒店餐飲企業(yè)。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法說明 對(duì)比官方數(shù)據(jù)以及內(nèi)部信息，假日半島通過實(shí)地調(diào)查和訪談以核實(shí)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并將所得數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析； 行業(yè)盈虧平衡率 AutoCAD 2020 專業(yè)制圖軟件； 使用平等市場份額分析法對(duì)未來競爭酒店市場進(jìn)行分析。 餐飲營業(yè)收入 —— 包括各餐廳食品、套餐、房間送餐食品及宴會(huì)、多功能宴會(huì)廳、會(huì)議室等租金和食品銷售所得收入，此外也包括咖啡、茶、牛奶和其它軟飲料銷售收入。 三位股東在房地產(chǎn)領(lǐng)域奮斗多年，具備了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和驕人的業(yè)績。 氣候條件――中衛(wèi)市深居內(nèi)陸，遠(yuǎn)離海洋，靠近沙漠，屬半干旱氣候，具有典型的大陸性季風(fēng)氣候和沙漠氣候的特點(diǎn)。降水量主要集中在 6～ 8 月，占全年降水量的 60%。 行政區(qū)劃――中衛(wèi)市轄 1 個(gè)市轄區(qū)、 2 個(gè)縣。 中寧縣 面積 2841 平 人口 41 萬人。郵編 751800。該站的設(shè)立使中衛(wèi)的鐵路樞紐地位直線上升，客流量、物流量逐年增加，已成為西北地區(qū)繼蘭州、寶雞之后的第 三大鐵路交通樞紐。中衛(wèi)市位于西隴海 — 蘭新線經(jīng)濟(jì)帶與呼包 — 包蘭 — 蘭青經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，地處西部開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，受到銀川、蘭州、寶雞、西安等大城市的輻射，宏觀區(qū)位條件良好。 本項(xiàng)目周邊主要示意圖 騰格里沙漠 、 大漠龍湖 項(xiàng)目周邊綠化 沙漠蔬菜種植基地 中衛(wèi)市酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 中衛(wèi)市旅 游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 中衛(wèi)旅游資源狀況 大漠風(fēng)光 黃河古韻 回鄉(xiāng)風(fēng)情 優(yōu)勢(shì)凸顯 中衛(wèi)歷史悠久，用“大漠孤煙直，黃河落日?qǐng)A”來形容它一點(diǎn)也不過分。吃，中衛(wèi)地方特 色小吃和菜品，如中衛(wèi)粉皮、油餅棗糕、蒿子面、油煎豬臟、燴小吃等等，往往是游人必嘗的，各大酒家可提供餐位 26596 個(gè)；住，有星級(jí)賓館 9 家， 4 家已正式掛牌，床位 5462 張，且各景區(qū)都有蒙族風(fēng)情濃郁、設(shè)施齊全的蒙古包，供游客住宿休息；行，中衛(wèi)交通區(qū)位優(yōu)越，為包蘭、寶中和規(guī)劃中的中太鐵路交匯處，是西北重要的交通樞紐，境內(nèi)公路四通八達(dá)；游，中衛(wèi)市各類旅游資源有 227種，其中自然性資源 54 種，歷史性資源 88 種，社會(huì)性資源 68 種，現(xiàn)代人工吸引物 17 種，顯示出了中衛(wèi)作為西北和全國重要的種類豐富、具有特色的旅游勝地的價(jià)值； 購，中衛(wèi)商業(yè)發(fā)達(dá)，門店林立，可滿足不同消費(fèi)者的需求，今年截至 8 月底，來衛(wèi)游客消費(fèi)總額達(dá)到了 億元；娛，地道的蒙族歌舞及篝火晚會(huì)還有一系列旅游節(jié)的推出，更讓游客流連忘返。一個(gè) “生態(tài)旅游文化名城”已呼之欲出。今年截至目前，全市已接待游客 39萬人次，旅游直接收入 1170 萬元，增長 17%；上半年，全市旅游總收入 萬元，同比增長 %；全市星級(jí)酒店平均入住率達(dá) 55%，一般酒店更是生意火爆；全市近百家大型餐廳、數(shù)百家中小型餐 廳得益于旅游業(yè)的發(fā)展，賺得盆滿缽滿，再加上商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)，中衛(wèi)的第三產(chǎn)業(yè)又有了新的發(fā)展。 旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo) 年份 項(xiàng)目 基 數(shù) （ 2020） 近期末年（ 2020） 中期末年（ 2020） 遠(yuǎn)期末年（ 2020） 指標(biāo) 增長率 指標(biāo) 增長率 指標(biāo) 增長率 旅游人數(shù)（萬人次） 74 133 % 183 % 233 % 人均消費(fèi)（元） 230 453 15% 731 10% 1074 8% 旅游業(yè)總收入（億元） % % % 旅游業(yè)收入占 gdp比重 % － % － % － 旅游產(chǎn)品系列化。 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。旅游經(jīng)濟(jì)作為“品牌經(jīng)濟(jì)”、“知名度經(jīng)濟(jì)”和“注意力經(jīng)濟(jì)”，進(jìn)一步塑造中衛(wèi)旅游形象?！叭薄绷謳鏖L城――中國長城故鄉(xiāng) 景觀美學(xué)形象 大漠孤煙直，長河落日?qǐng)A 藝術(shù)形象 回鄉(xiāng)花兒 黃河文明的形象 古水車 寧夏古長城形象 邊關(guān)四方墩 邊塞古城的形象 鼓樓、高廟、海原清真大寺 絲路北道形象的代表 石空大佛寺中的壁畫 旅游發(fā)展戰(zhàn)略 1）形象打造戰(zhàn)略 “中國沙都”展現(xiàn)了騰格里沙漠旅游的多樣性，“寧夏之窗”指出了中衛(wèi)的代表性。如寺口子的丹霞地貌與蘇武牧羊、楊六郎征戰(zhàn)的民間傳說的整合，小湖、龍宮湖與穆桂英征戰(zhàn)故事的整合，沙坡頭小灣渡口與成吉思汗蒙古大軍幾次過渡的史實(shí) 的整合，城區(qū)的升級(jí)改造與建設(shè)城市濱河風(fēng)光帶及弘揚(yáng)黃河文明的整合等等。 ●高廟景區(qū)的開發(fā)建設(shè) ●通湖游覽區(qū)優(yōu)化建設(shè) ●旅游中心城市創(chuàng)建（城市景觀軸線創(chuàng)建，黃河樓及濱河親水走廊前期立項(xiàng)工作等） ● 5 條旅游線路優(yōu)化建設(shè)（黃河漂流、沙漠探險(xiǎn)、寺廟文化、文 物古跡考察、觀光農(nóng)業(yè)） b發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年，接待海外旅游者 3000 人次；國內(nèi)旅游者 133 萬人次，年均增長 ％；旅游業(yè)總收入達(dá)到全市 gdp的 ％。 國內(nèi)市場開發(fā)與營銷策略 1）旅游產(chǎn)品策略 ①名品、精品提升戰(zhàn)略 將中衛(wèi)市具有壟斷性優(yōu)勢(shì)的資源，提升品牌、集中全力開發(fā)建設(shè)，構(gòu)成精品推入市場。 2）旅游促銷策略 —— 重點(diǎn)營銷，有的放矢 在重點(diǎn)客源地、重要細(xì)分市場進(jìn)行針對(duì)性地重點(diǎn)營銷。 客房情況 賓館擁有房間 201 間，其中總統(tǒng)套 1 間，豪華套間 3 間、普通間為 62 間、標(biāo)準(zhǔn)間 95間 房間設(shè)施 客房內(nèi)可直接免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，并提供 24 小時(shí)不斷電插座。固原市的固原郵電賓館、固原 新世紀(jì)賓館出租率 100%，固原賓館出租率 90%。（引自中衛(wèi)市 2020 年城市規(guī)劃） 項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對(duì)酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 對(duì)開發(fā)公司目前酒店開發(fā)戰(zhàn)略的建議 根據(jù)業(yè)主方面有關(guān)介紹，本項(xiàng)目目前初步考慮的開發(fā)戰(zhàn)略是依靠單體酒店項(xiàng)目投資，希望獲取預(yù)期理想的經(jīng)營和投資回報(bào)；同時(shí)初步考慮酒店適當(dāng)規(guī)劃整合區(qū)域旅游資源，以擴(kuò)大酒店的衍生收入。有關(guān)定位依據(jù)分析如下： 與紅寶賓館、逸興大酒店等酒店相比，本項(xiàng)目在地理位置方面不具備優(yōu)勢(shì)，因而在政務(wù)接待和政務(wù)會(huì)議方面的市場競爭力和滲透率受到較大的局限，不能將政府客源作為主打客源； 與中衛(wèi)其他酒店相比，本項(xiàng)目在中冶內(nèi)部接待及會(huì)議的市場上處于競爭劣勢(shì)， 不能“以己之短、攻人之長”； 本項(xiàng)目未來客源市場除了利用自身在當(dāng)?shù)氐母鞣N關(guān)系、爭取關(guān)系客戶以外，重心應(yīng)該定位在高端的休閑度假客群，結(jié)合部分政府接待；要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)銷售爭取網(wǎng)絡(luò)訂房客源；聯(lián)絡(luò)全國各大旅行社，同時(shí)利用自身產(chǎn)品特色和配套優(yōu)勢(shì)，吸引其他休閑娛樂客源消費(fèi)； 結(jié)合以上客源市場定位分析，預(yù)測本項(xiàng)目未來客源構(gòu)成如下： 酒店類型定位 本項(xiàng)目酒店類型定位 根據(jù)中衛(wèi)酒店市場情況，結(jié)合國內(nèi)外酒店發(fā)展最新趨勢(shì)，本項(xiàng)目適宜定位為時(shí)尚休閑度假型酒店類型。 本項(xiàng)目在建筑體量規(guī)模、地理位置等方面上不占據(jù)優(yōu)勢(shì)，必須依靠產(chǎn)品的出新、出奇，吸引消費(fèi)市場的注意，從而建立自己不可替代的、獨(dú)特的市場地位； 時(shí)尚酒店設(shè)計(jì)者強(qiáng)調(diào)在設(shè)計(jì)風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價(jià)比較高的一種酒店類型。 本項(xiàng)目為投資方首次進(jìn)入酒店業(yè)投資，如定位五星級(jí)檔次，一次性投資將大大增加，資產(chǎn)沉淀和投資風(fēng)險(xiǎn)加大。 根據(jù)中衛(wèi)各大酒店經(jīng)營情況調(diào)查分析，餐飲收入平均超過客房收入，成為酒店?duì)I收的絕對(duì)重心。 項(xiàng)目市位于騰格里沙漠，沙漠文化底蘊(yùn)深厚，獨(dú)具特色，可表現(xiàn)的形式也很豐富； 另外，本項(xiàng)目位于中冶綠化帶，周圍水系豐富，具有獨(dú)特的水景觀資源。 酒店客房服務(wù)功能定位策劃 客房是高星級(jí)酒店主要的經(jīng)營設(shè)施，也是集中體現(xiàn)酒店檔次、形象和服務(wù)水平的地方。具體房間類型、數(shù)量規(guī)劃如下： 商務(wù)客房： 豪華客房： 套房：、 時(shí)尚個(gè)性房： 客房樓層規(guī)劃： 根據(jù)以上客房類型劃分、按照目前四星級(jí)檔次定位，客房樓層分為：標(biāo)準(zhǔn)樓層、豪華樓層。 豪華 房以上房間浴室必須分設(shè)獨(dú)立的浴缸和淋浴間；同時(shí)套房還要考慮浴室干濕區(qū)分開、設(shè)置按摩浴缸；房間配置及格調(diào)在時(shí)尚風(fēng)格基礎(chǔ)上，還要突出商務(wù)性，增加房間的高貴、典雅。 按照中衛(wèi)餐飲消費(fèi)市場特征、結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚休閑度假酒店定位，規(guī)劃餐飲項(xiàng)目如下： 高檔餐廳：菜式：海鮮燕鮑翅；大廳： 50 餐位；貴賓包廂： 15 個(gè)。 西餐廳： 80 餐位 為四星級(jí)酒店必須的配套，也是將來住客用早餐的餐廳；西餐在東營可以考慮推出中檔價(jià)位、適合家庭消費(fèi)的中西式自助餐，也可為各種會(huì)議和婚宴提供西式宴會(huì)出品和服務(wù)。 東營作為中國第二大油田（勝利油田）所在地及經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省山東的重要工業(yè)城市，各種商務(wù)、政務(wù)應(yīng)酬頻繁，對(duì)娛樂消費(fèi)需求性比較高；而這恰恰是目前當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)高星級(jí)酒店的經(jīng)營弱項(xiàng)，配套設(shè)施也很不足，通常只為星評(píng)分?jǐn)?shù)需要；據(jù)市旅游局的統(tǒng)計(jì)資料，娛樂板塊收入只占到酒店業(yè)總體收入的 10%。 本項(xiàng)目 KTV 夜總會(huì)將引入南方沿海娛樂發(fā)達(dá)地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，初步規(guī)劃了 KTV 包廂（ 40 個(gè)包廂）、時(shí)尚演藝吧（ 1000 平米、 300 座位）；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的娛樂場所和消費(fèi)新熱點(diǎn)。同時(shí)預(yù)留了酒店整體未來的五星級(jí)升級(jí)空間。 從酒店日常經(jīng)營需要，結(jié)合四星級(jí)評(píng)星要求，酒店需要規(guī)劃一個(gè) 小面積的小賣店兼禮品店(KIOSK)。結(jié)合四星級(jí)評(píng)星要求（并預(yù)留未來五星級(jí)升級(jí)空間）以及當(dāng)?shù)夭惋嬔鐣?huì)對(duì)大型宴會(huì)廳的旺盛需求，我們規(guī)劃的會(huì)議（宴會(huì)）設(shè)施總面積達(dá)到了 2300 ㎡，其中 1000 平米的無柱大型多功能廳可以靈活分割為 2 個(gè) 500平米的中型多功能廳更是領(lǐng)先同業(yè)（僅次于藍(lán)海國際）。 酒店總體規(guī)劃面積指標(biāo) 總建筑 面積 35, 其中： 地下建筑面積 6, 地上建筑面積 29, 詳細(xì)功能面積表及規(guī)劃見第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告”。 客房消費(fèi)市場總量偏小，消費(fèi)水平不高限制了酒店未來的住房率和平均房價(jià)水平； 餐飲板塊直接受到項(xiàng)目地對(duì)面的藍(lán)海國際大飯店成熟的餐飲品牌沖擊，給本項(xiàng)目的前期餐飲經(jīng)營帶來一定壓力； 項(xiàng)目地不在市中心，市場需求臨近度較低，目前公交線路少； 由于土地面積的限制，地面停車場車位比較緊張。 藍(lán)海國際大飯店和新悅大酒店屬于藍(lán)海集團(tuán)，而藍(lán)海集團(tuán)本身的餐飲能力強(qiáng)大，對(duì)本項(xiàng)目的餐飲板塊威脅最大，東勝海天由于距離本項(xiàng)目有一定的距離，對(duì)本項(xiàng)目 的直接威脅構(gòu)成較小。 油田關(guān)聯(lián)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，往來油田商務(wù)公干的客戶幾乎把東勝作為首選的商務(wù)活動(dòng)交流場地。 酒店嚴(yán)格按照五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)立獨(dú)立的會(huì)議樓，其中大宴會(huì)廳 1260 平方米，是東營目前最大的會(huì)議室，能同時(shí)開 85 圍筵席。 零點(diǎn)海鮮大廳開有獨(dú)立門廳，餐飲客源可以不用從酒店大堂通過進(jìn)入，方便社會(huì)用餐客源。 酒店地理位置優(yōu)越，處在東營最繁華的濟(jì)南路，周邊由兩大購物中心環(huán)抱（銀座購物中心，振華商場），酒店消費(fèi)人流充沛，是商務(wù)公干客源滿意地點(diǎn)。 完善的培訓(xùn)體系，所有員工都要經(jīng)過嚴(yán)格的入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)和相應(yīng)的崗位培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后才能上崗。 大堂公共區(qū)域、西餐區(qū)域藝術(shù)品裝飾比較雜亂，沒有很好規(guī)劃，時(shí)而中式裝飾、時(shí)而歐式裝飾、時(shí)而非洲藝術(shù)雕刻。 酒店客房裝飾陳舊，客房面積小，洗手間面積狹小，沒有獨(dú)立淋浴間。 備注 東營賓館屬于政府事業(yè)單位，各項(xiàng)營業(yè)必須先考慮政府需求，故不做詳細(xì)分析比較。 由于當(dāng)?shù)厥袌龇績r(jià)水平的限制，項(xiàng)目四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房開業(yè)頭年預(yù)期能實(shí)現(xiàn)的房價(jià)水平在￥ 350 元左右，是一個(gè)中等偏 低的水平，因而必須在經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)始終貫徹“開源節(jié)流”的大原則，以保證合理的經(jīng)營和投資利潤。 根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮娛樂項(xiàng)目整體外包或者合作經(jīng)營，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮康體項(xiàng)目整體外包或者合作經(jīng)營，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)