重慶市花園洋房市場研究報告-預(yù)覽頁
【正文】 沒有花園洋房項目。美社 渝北 50000 40% 3500 麗源島 渝北 30000 60% 2300 黃金堡城市花園、日月山莊到近期的廣廈城江畔語林、天籟城美社，每平方米價格上漲 1000元之多，而且在戶型的設(shè)計上越加寬敞 明亮。 通過對所有在售花園洋房項目的調(diào)查，目前大部分項目銷售狀況良好，扣除市場已消化部分，市場目前存量僅為 202587 平方米，消耗量達(dá)總體體量的 2/3，這部分存量將是未來的一段時間內(nèi)市場主要供應(yīng)量。大渡口區(qū)由于經(jīng)濟水平、交通等原因房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較晚，但近兩年發(fā)展迅速，市場熱度逐步提高，顯示了強大的潛力，可以發(fā)現(xiàn)，大渡口花園洋房的價格雖在四區(qū)中最低，但差距也僅有 200元，這反映了真實的大渡口市場的水平。 從區(qū)域分布上看，渝北和巴南新入市力量強勁，二者分別有兩個項目，另外一個位于江北區(qū)。 目前重慶市場上的花園洋房產(chǎn)品在開發(fā)地理區(qū)位的選擇上仍然傾向于遠(yuǎn)離市中心、自然景觀出色、土地成本低廉的郊區(qū)或者欠發(fā)達(dá)區(qū)域，不過由于消費者對各種配套要求的不斷提高使其有向近市中心區(qū)域發(fā)展的趨勢。 總體看來有以下幾點特征： ◆綠化率普遍較高，少則 30%，多則達(dá) 50%以上。 ◆配套水平不均衡，表現(xiàn)差異大。 ◆大部分采取 3+ 4+1等平層加躍層結(jié)構(gòu)，也有部分純躍層和錯層產(chǎn)品。 ◆以項目核心競爭力作為訴求點 ，比如：金科天籟城天湖美鎮(zhèn)、中央美地等堪稱經(jīng)典的項目，這無疑給后來者起到了標(biāo)桿和示 范的作用。 “在功能性需求得到基本滿足之 后，情感性需求得到了極度的釋放。然而，重慶市場上真正做到有文化內(nèi)涵、人文氣息的產(chǎn)品很少，大多數(shù)開發(fā)商仍舊是在單純得“堆砌”產(chǎn)品，產(chǎn)品的價值也很難有本質(zhì)上的提高。 花園洋房作為別墅與公寓類住宅的中間形態(tài)衍生品，其定位是屬于較高檔次的，而檔次的高低除了要擁有好的地段、配套、上佳的用材等還很大程度上取決于細(xì)節(jié)上的處理程度。這對大多數(shù)花園洋房項目來說，屬于基本的符合條件。 目前重慶市場上花園洋房的存量大約 20 萬方左右，而且據(jù)調(diào)查半年內(nèi)將入市的至少 5個項目，入市 量至少在 10 萬方以上，無論是目前市場上的存量還是未來市場上的增量其消耗的均為剩余的部分中產(chǎn)階級客戶群和新增中產(chǎn)客戶群，二者的數(shù)量到底有多大？或者中產(chǎn)客戶的增長速度是否能與產(chǎn)品開發(fā)速度相匹配？這些問題目前我們都不能妄下結(jié)論，但可以預(yù)見的是未來花園洋房的同類產(chǎn)品的競爭形勢依然嚴(yán)峻，誰的產(chǎn)品有特點、誰的產(chǎn)品核心價值高，誰就將成為最后的勝利者。 經(jīng)歷由花園園洋房引領(lǐng)的 2020 年后，目前高層住宅大有“卷土重來”之勢，市場不斷放量。而對花園洋房威脅最大的則是空中豪宅。選擇花園洋房的人都具有較高的文化素養(yǎng)和審美觀念。 從低端花園洋房分析客戶：現(xiàn)在有的洋房僅僅從某一方面滿足了花園洋房的指標(biāo)，例如低容積率、全多層或者大景觀等等。 從高端花園洋房分析客戶：高端花園洋房的客戶是真正的中產(chǎn)階級者，包括企業(yè)家、律師、醫(yī)生、教師、文藝界、ＩＴ界等各個行業(yè)的精英，他們有車有地位，既需要品位也需要品質(zhì)，對花園洋房的感性和理性認(rèn)識都達(dá)到了前兩種客戶所未有的高度。正所謂“人無完人，金無足赤”，樓盤也是如此。 三、花園洋房市場潛力分析 隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民的收入水平不斷提高，越來越多的人具備了購房能力，加之國家多項政策的出臺，促成了如今房地產(chǎn)市場高速增長的局面。 從消費心理看：中國人向來有崇 “洋”和顯闊的心理特征，處于“中間體”的廣大中產(chǎn)們這種意識更為強烈。 但是需要注意的是在開發(fā)上依然要注意量的控制： 首先，重慶屬于人口密度高、土地適用面積少、開發(fā)難度大的地區(qū) ，過度開發(fā)低密度的花園洋房無疑會浪費大量的土地資源。 第四部分 重慶花園洋房未來發(fā)展趨勢 ，競 爭加劇，價格會穩(wěn)中有升 由于中產(chǎn)消費群體的龐大需求，會繼續(xù)刺激增量市場的不斷增加，花園洋房比較時代已經(jīng)來臨，隨著消費者對產(chǎn)品的了解及消費理性的回歸，花園洋房產(chǎn)品會同時面臨同類產(chǎn)品和替代產(chǎn)品的雙重競爭，競爭激烈程度有增無減。近段時間便有了幾個直接“闖”進城市中心的花園洋房，這些項目持“新都市主義”的主張異軍突起，給了中產(chǎn)階層居住理念和坐標(biāo)定位的又一選擇。 場進入細(xì)分時代，風(fēng)格更加多樣化 消費者理性的回歸、競爭態(tài)勢的加劇，勢必會使重慶的使花園洋房市場提前進入細(xì)分時代，“大眾”型的項目將很難得到市場的青睞，獨特性的，稀缺性、唯一性、不可復(fù)制性等特點才更具競爭優(yōu)勢。路在何方？經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律告訴我們，唯有創(chuàng)新，不斷地創(chuàng)新！一個不會創(chuàng)新的企業(yè)是無法適應(yīng)目前這個瞬息萬變的市場的，所以創(chuàng)新是大勢所趨。 附件一：重慶市場部分花園洋房分布圖 附件二：重慶市場在售花園洋房項目列表 附件三：重慶花園洋房典型個案分析 附件一： 重慶市場部分花園洋房分布圖 附件二：重慶市場在售花園洋房項目列表 項目名稱 開盤時間 體量 容積率 綠化率 總戶數(shù) 核心優(yōu)勢 均價 工程進度 銷售狀況 晉愉陽光水城 0551 22020 % 200 背依重慶兩大天然氧吧之一的 10 萬畝歌樂山生態(tài)公園 ,坐 享 300 多 3600 已封頂 已售15% 附件三：重慶花園洋房典型個案分析 畝城市生態(tài)公園及 7 公里清水溪生態(tài)景觀帶 棕櫚泉國 際花園 05626 30000 1 43% 390 北部新區(qū)核心地段 4500 外立面的修建中 尾盤銷售 金科 社區(qū)配套：大型醫(yī)療保健站 幼兒園 5000平米沙灘、 10000余平方米的綠野仙蹤森林公園 、沖浪泳池、 60 畝的歡樂谷休閑公園、每個組園均有的生態(tài)活水景觀游泳池以及滑草場、網(wǎng)球場、籃球場、兩萬多平方米的異國風(fēng)情商業(yè)街。 核心優(yōu)勢：嘉陵江江景、歌樂山山景、磁器口鎮(zhèn)景、沙坪壩城景。 電梯處于山腰，前后沒有貫通，業(yè)主回家爬山 — 電梯 爬山， 諸多不便從客戶反映看質(zhì)量存在很多問題
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