【正文】 義。為了對項目開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向、項目的產(chǎn)品走向等做出準(zhǔn)確的判斷，首先必須對濰坊房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的市場調(diào)研，了解和把握濰坊房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況。第一節(jié)：城市概況【要點】? 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看，濰坊在山東屬于中型城市。東連海港名城青島、煙臺，西接工 礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。南北長 188 公里，東西寬 164 公里，市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，市域共有大小河流 112 條，其中流域面積在 100 平方公里以上的有 55條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河 5 條。市區(qū)人口 68 萬。孔融、范仲淹、歐陽修、蘇東坡、鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事。第二節(jié)：城市經(jīng)濟【要點】? 從 GDP 總量還是財政收入等方面看，濰坊的經(jīng)濟水平目前在山東處于中上游位置；? 三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長以及區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展，為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部條件和購買能力較強的人群。特別是近兩年來，高新區(qū)的區(qū)生 產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首，高新技術(shù)已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭，區(qū)域內(nèi)孕育了一批對居住條件要求較高，對房價承受能力 較強的社會精英，該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主，學(xué)歷在本科以上，年收入在 68 萬左右。0200400600800100012002022 2022年 份固定資產(chǎn)投資（億元） 圖示：濰坊 2022022 年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資2022 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43 億元大關(guān)，其中住宅開發(fā)完成投資 億元；2022 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 79 億元，比上年增長%，其中住宅建設(shè)投資 50 億元，同比增 長 %。 01002003004005006007008009002022 2022年 份增加值（億元）第 一 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值第 二 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值第 三 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值圖示：濰坊市 2022022 年一、二、三 產(chǎn)業(yè)增加值如上兩表分析可得，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。2．濰坊市人均可支配收入情況2022 年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元，比“九五” 末（即 2022 年底）增加了 %，年均增長 %。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 1729303132333435363738濰 坊 山 東 全 國單位(%) 圖示：2022 年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 從以上分析可以看出，近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費性支出保持10%的增長速率，恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國 和 個百分點，反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對比較富裕，有比較高的消費實力和消費水平，有承受較高房價的經(jīng)濟實力。一、城市性質(zhì) 濰坊的城市性質(zhì)定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風(fēng)箏城”。? “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。“東南組團（高新區(qū)） ”位于新 華路以東， 東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項組團應(yīng)積極參與接納市級公共建設(shè)項目，加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā) 展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)。 對外開放成績顯著，已與 50 多個區(qū)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術(shù)合作關(guān)系。市區(qū)供水普及率達(dá) 100％，居民生活燃料氣化率達(dá) ％。①① 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近 1/3，其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以 50%以上的速率增長，充分 說明濰坊房地產(chǎn)投資市場發(fā)展?jié)摿^大，市民對住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項目推出的較好時機。第一節(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況【要點】? 近幾年來，濰坊市房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求兩旺盛，價格平穩(wěn)上漲。全年商品房 銷售額 億元。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計，2022——2022 年上半年的房價增長情況如下圖：1600 1800210025000500100015002022250030002022 2022 2022 2022單 位 (年 )單位(元/㎡)0510152025單位(%)價 格增 長 率 圖示：2022—2022 年濰坊市中心商品房均價及走勢地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 25第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括【要點】? 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費者投資及入住，但舊城改造進(jìn)度在未來幾年內(nèi)力度都不會太大，市場供應(yīng)有限，這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源。① 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主。① 消費者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為主，周邊環(huán)境配套較成熟。① 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場、地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 27寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，商業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū)。區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測：該區(qū)域景觀較好，濰坊市主要河流白浪河、虞河均穿本區(qū)，加上區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟，商業(yè)氛圍濃厚，將發(fā)展成濰坊商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 28① 產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占 85％以上。區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況：① 該區(qū)域內(nèi)商品房均價 2500 元/㎡左右，價格比濰城稍高，比奎文稍低。③ 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛 圍將逐漸形成。? 隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動地段價值提升，提高項目美譽度。90㎡以下小戶型首付可低至 2 成（國六條），滿足了部分需要小戶型但資金短缺客戶的需求，將在一定程度上促進(jìn)項目的銷售。房地產(chǎn)營銷策略要求各個銷售階段所放出的套數(shù)、戶型、方向等地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 30都有一個合理的搭配才能最大程度上保持戶型的均好性，減少尾房的出現(xiàn)，而新的公開制度打破了這一營銷手段，將對采用傳統(tǒng)營銷手段的樓盤產(chǎn)生一定影響。通過上面的數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，2022 年以來，濰坊市商品房竣工量略大于成交量，可見市場逐漸飽和，消費者可選性增大，市場競爭特別是產(chǎn)品競爭將進(jìn)一步激烈。由于地方政策的控制，濰坊市區(qū)將只在高新區(qū)報建濰坊消費者歡迎的多層建筑，屆時將引起多層建筑價格的提升。2022 年以來，濰坊市人均 GDP 及人均消費 性支出均有顯著提升。在稅金及附加和開發(fā)利潤變化不大的情況下，2022 年上半年，濰坊市土地成本同比上漲 %，建筑安裝成本上 漲 %，經(jīng)營管理費用上漲 %，成本的增加必將帶動房價提升。第一節(jié)：區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展【要點】? 項目所在區(qū)域的市政規(guī)劃定位。? 通過 SWOT 的格式，對項目所存在的優(yōu)、劣勢，行銷機會和威脅進(jìn)行總結(jié)。項目地塊區(qū)域環(huán)境A、區(qū)位環(huán)境① 項 目位于城市東南區(qū)，短期發(fā)展優(yōu)勢更為明顯。東為新建的大型居住區(qū)九龍山莊，遙望九龍山樹木園。隨著區(qū)域建設(shè)的不斷加快，近幾年內(nèi)市政會有較多生活配套規(guī)劃進(jìn)駐。周邊環(huán)境A．東邊項目東邊為目前 25 平方公里休閑項目住宅項目聚集地，有九龍山莊、九龍 苑、 電業(yè)小區(qū)等住宅項目。C．西邊項目西邊為虞河景觀帶，隔河而望主要為“城中村” 和待拆遷建筑。? 周邊項目配套日漸成熟，隨著周邊小區(qū)入住率的提高，周邊配①①①套越加豐富。O區(qū)域是市政定性的“ 新城市居住中心” ；區(qū)域經(jīng)濟、人口素質(zhì)、房地產(chǎn)投資勢頭都優(yōu)于其它區(qū)域；市政的遷入帶來購買人群。3. 項目機遇（O）? 區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活躍。? 項目存在知名度不夠的影響。規(guī)避：區(qū)域內(nèi)道路通暢，距離市區(qū)直線距離近，有比較好的通勤性，可以在項目落定后通過申請直達(dá)公交的方法來規(guī)避地理位置的劣勢。③項目 處于奎文區(qū)和高新區(qū)的交界處，存在兩個區(qū)域樓盤帶來的競爭威脅。風(fēng)險：主要表現(xiàn)在“90 ㎡ 以下中小戶型占總建筑面積的 70%”及地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 40“房產(chǎn)信息全部公開 ”這 兩條對項目開發(fā)及營銷帶 來一定不利影響。? 對統(tǒng)計結(jié)果進(jìn)行歸納分析，找出消費者購買需求，并參考該需求制定項目說辭等營銷手段。第二節(jié)、調(diào)研情況分析一、主消費群定位就采訪者購買意向來分，本項目主要消費群具有以下幾個特征：① 年紀(jì)/性別：３０－４５ 歲，已婚居多① 生活區(qū)域：80%已在東部工作或生活① 職業(yè)：政府公務(wù)員、企事業(yè)單位職員和私營企業(yè)主地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 43? 家庭收入：15003500 元左右/月 二、消費群細(xì)化分析1．各區(qū)域消費者定位本項目因地理位置特殊，處于高新區(qū)與奎文區(qū)的交接處，接觸的消費人群相對比較廣泛，其中主要以北海路以東的政府公務(wù)員和西兩側(cè)的企事業(yè)單位職員為主，另包括兩個區(qū)域各有部分私營企業(yè)主。該部分人群為工薪階層，單身占到 50%以上，生活壓力大，常常為生活奔波忙碌，對家的理解局限于“ 睡覺的地方”，戶地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 44外活動多，要求生活配套豐富，并多以高消費配套為主，如咖啡館、健身廳、酒吧等。② 建筑形態(tài)接受根據(jù)統(tǒng)計顯示，３５歲以上的客戶均表示希望居住多層，其中４０歲以上的選擇住在２、３層的占到７０％以上；３ 035 歲的客戶表示可以選擇小高層，其中大多數(shù)做婚房過渡用，但希望面積要小。月供額度集中在８００—１5００元／月，少部分 30 歲以上的高級技術(shù)人員希望短期還貸，月供可達(dá)到 2500 元/ 月左右。④ 區(qū)內(nèi)園林景觀盡量做景致，以 棟與棟之間的小花園、休閑涼地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 46亭為主，輔助以少量水系。? 到廣告公司與其工作人員進(jìn)行座談，了解當(dāng)?shù)貥潜P廣告投放特點，以供本項目參考。燈柱廣告：特點：制作方便、直接、信息傳播廣等優(yōu)點，但是廣告面積較小，而且濰坊市城市管理局出于對市容市貌的保護(hù)，對于燈柱廣告很少批地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 49準(zhǔn)報建，在濰坊樓盤推廣中使用得很少。二、報紙：類型：濰坊市內(nèi)發(fā)行量較大的報紙主要有《濰坊晚報》、 《齊魯晚報》、《晨鴻信息》。四、手機短信廣告特點：發(fā)送速度快、準(zhǔn)確、成本小、客戶層次高、可自定義發(fā)送時地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 50間、號碼段，可選擇代發(fā)或自行發(fā)送。六、自辦發(fā)行（包括購買點廣告）：特點：這里的自辦內(nèi)刊廣告，除包括樓書、折頁、單張、自辦發(fā)行一月一期的宣傳海報、一季度一期的生活手冊等宣傳資料外，還包括現(xiàn)場售樓中心、其它展銷點內(nèi)部與外部裝飾、擺設(shè)的可以促進(jìn)銷售的宣傳廣告媒體。通過電臺播放的軟性新聞有比較好的促銷及增加社會影響力的作用。報紙廣告一般在樓盤的開盤前進(jìn)行硬性廣告投放，配合一定數(shù)量的軟文，起到打開市場的作用。自辦發(fā)行廣告在一定程度上是反映樓盤素質(zhì)，表現(xiàn)樓盤氣度的標(biāo)志，本項目作 為濰坊的大盤之一，該廣告類型應(yīng)加大投入