【正文】 ..................................................................................................................... 84 發(fā)包方式 ................................................................................................................................ 84 中國供銷 濱海 農(nóng)產(chǎn)品物流園 可行性研究報(bào)告 20xx 年 03 月 中國供銷 濱海農(nóng)產(chǎn)品物流園 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)場址位于江蘇省濱海縣。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 260 畝 ，規(guī)劃建設(shè)各類建筑物總面積 約 17 萬 m2?？偼顿Y估算為 7 億元人民幣。目前公司有出資企業(yè)近五十家，業(yè)務(wù)涉及批發(fā)市場建設(shè)和經(jīng)營、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工、進(jìn)出口貿(mào)易、電子商務(wù)、投融資等。 從構(gòu)筑全國農(nóng)產(chǎn)品流通網(wǎng)絡(luò)出發(fā)，公司加大了在七大經(jīng)濟(jì)圈、“兩縱兩橫” 中國供銷 其中：安徽合肥、宣城、江蘇丹陽、寧夏海源、湖北仙桃等項(xiàng)目已正式投入運(yùn)營。 濱海農(nóng)產(chǎn)品物流園 中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司 第 7 頁 共 100 頁 20xx 年《濱?？h城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》； 國家現(xiàn)行的其它有關(guān)規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)； 企業(yè)構(gòu)建全國性網(wǎng)絡(luò)布局和自身發(fā)展的需要。 研究范圍 項(xiàng)目可研報(bào)告研究范圍如下： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)背景和建設(shè)的必要性的論述； （ 2）項(xiàng)目建設(shè)場址和建設(shè)條件分析； （ 3）項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案的論證； （ 4）環(huán)保、衛(wèi)生、安全、節(jié)能措施研究； （ 5）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃的擬定； （ 6）項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置； 中國供銷 中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司投資建設(shè) 濱海 縣農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場是非常必要的：一是適應(yīng) 濱海 縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要；二是充分發(fā)揮當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品資源優(yōu)勢，促進(jìn)周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；三是適應(yīng)傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)態(tài)的改造升級需 要；四是實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品市場準(zhǔn)入制度，保證食品安全的需要。主要表現(xiàn)在：一是設(shè)施簡陋，發(fā)展嚴(yán)重滯后；二是 投入不足，改造缺 乏資金；三是職責(zé)不清，缺乏有效管理；四是監(jiān)管不力，食品安全堪憂 。 建設(shè)條件 中國供銷 濱海港已成為國家二類開放港口，加上鹽城、連云港和淮安機(jī)場形成四通八達(dá)的陸?？者\(yùn)輸體系。 工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個階段： 前期工作階段： 20xx 年 4 開始 地質(zhì)勘探及設(shè)計(jì)階段 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 項(xiàng)目建設(shè) 預(yù)計(jì)總投資 70000 萬元。 中國供銷 但由于批發(fā)市場布局不合理、基礎(chǔ)設(shè)施差、管理水平低等因素制約，其發(fā)展也面臨著很多困難。 《中共中央國務(wù)院 關(guān) 于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》 （ 中發(fā) 〔 20xx〕 1 號 ） 發(fā)揮 供銷合作社扎根農(nóng)村、聯(lián)系農(nóng)民、點(diǎn)多面廣的優(yōu)勢，積極穩(wěn)妥開展供銷合作社綜合改革試點(diǎn)。常年農(nóng)作物播種面積 千公頃 ，農(nóng)業(yè)氣候條件適宜，農(nóng)業(yè)品種資源豐富。種植業(yè)已形成 75 中國供銷 全縣現(xiàn)有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè) 110 家，其中已爭創(chuàng)省級龍頭企業(yè) 5 家，市級 龍頭企業(yè) 27 家，獲得市名牌產(chǎn)品 17 個、省名牌產(chǎn)品 5 個省注明商標(biāo) 2 個。為加強(qiáng)濱海縣農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)副產(chǎn)品深加工與物流貿(mào)易發(fā)展，濱?？h在“十二五”國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃指出：充分利用 高速公路、疏港航道、鐵路、海運(yùn)等立體交通體系，加快建設(shè)以港口為依托的海運(yùn)物流、以沿海工業(yè)園為依托的化工物流、以縣城及工業(yè)園為依托的綜合性物流、以高速公路出入口為依托的農(nóng)副產(chǎn)品物流等四大物流基地；加快泵閥等專業(yè)性市場的規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)集批發(fā)交易、信息發(fā)布、加工倉儲、物流配載、產(chǎn)品檢測等功能于一體的一批大型批發(fā)交易市場群。 是 新時期濱?？h經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要 濱?？h“十 一五”期間，通過 按照 “ 強(qiáng)化兩個聚焦，打造嶄新濱海，加快邁向大港時代 ” 這一主題，大力實(shí)施 “ 工業(yè)強(qiáng)縣、港口興縣、環(huán)境立 縣、富民安縣 ” 四大戰(zhàn)略，全力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展?！笆濉苯?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：三年全面小康，五年挺進(jìn)百強(qiáng)。屬暖溫帶向亞熱帶過渡的濕季風(fēng)氣候區(qū)，冬冷夏熱，四季分明，光照充足，氣候溫和，無霜期較長，降水較充沛，雨熱同季。通過市場信息的引導(dǎo)，農(nóng)民學(xué)會了瞄準(zhǔn)市場安排生產(chǎn) ；同時，還可以通過信息高速公路掌握的產(chǎn)、銷農(nóng)產(chǎn)品動態(tài)，進(jìn)行網(wǎng)上交易。長期以來，中國農(nóng)產(chǎn)品流通的主要形式是集貿(mào)市場和批發(fā)市場，設(shè)施簡陋、衛(wèi)生條件差、商品質(zhì)量 不穩(wěn)定一直是此類市場的痼疾。傳統(tǒng)的集貿(mào)市場應(yīng)該完善基礎(chǔ)設(shè)施條件。 濱海農(nóng)產(chǎn)品物流園 中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司 第 16 頁 共 100 頁 運(yùn)行的外部條件。區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品市場的形成與發(fā)展，對當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品流通至關(guān)重要。 是實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品市場準(zhǔn)入制度，保證食品安全的需要。目前，我國不少大中城市如北京、上海、武漢、濟(jì)南、蘇州等都已成立了農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)藥檢測中心，開始對批發(fā)市場上的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行殘留量檢測。規(guī)模型專業(yè)化農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場就是一個市域農(nóng)業(yè)發(fā)展的“大名片”，是當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)面對全國甚至全世界的重要窗口。特別是在冷鏈物流這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，規(guī)模型專業(yè)化批發(fā)市場必將配備大型高低溫冷庫和冷鏈物流系統(tǒng)，這將改變當(dāng)前存在的個體小規(guī)模的經(jīng)營困局，降低損耗，擴(kuò)大需要冷藏保存的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模。 20xx 年江蘇省的油料產(chǎn)量 萬噸，下降 %。牛奶產(chǎn)量 噸，增長 。 公里海岸線 ， 平方公里沿海灘涂資源。目前，全縣建成有機(jī)食品、綠色食品、無公害農(nóng)產(chǎn)品基地 95 萬畝，通過認(rèn)證的“三品”總數(shù)達(dá) 110 個。業(yè)態(tài)種類 有肉禽冷凍、干貨副食品、禽類交易、 蔬菜水果、水產(chǎn)、鮮肉等， 類型齊全但 不成規(guī)?；腭v率及正常開業(yè)率不高。 濱海農(nóng)產(chǎn)品物流園 中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司 第 20 頁 共 100 頁 濱海城中菜場 城中菜場為于縣城中心位置，為原批發(fā)市場搬遷改造成的農(nóng)貿(mào)菜市場，是縣城居民主要的購物地點(diǎn)。 城區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場存在的主要問題 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活需求的不斷提升，原始的農(nóng)貿(mào)市場作為一種市場形態(tài)，其地位、作用在日益降低 。城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場大多建于 多年前 ，市場先天基礎(chǔ)條件較差，普遍存在建設(shè)起點(diǎn)低，建設(shè)水平落后，交易大棚簡陋，光照、通風(fēng)、供電線路、消防設(shè)施、地面硬化、交易攤位、停車、排水及排污、垃圾 處理等市場基礎(chǔ)設(shè)施多年沒有得到很好的改造； 中國供銷 近 10 年來，城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場政府幾乎沒有投入，加上農(nóng)貿(mào)市場一直處于微利保本經(jīng)營狀態(tài)，市場主體沒有資金進(jìn)行必要的維護(hù)、改造和配套相應(yīng)的垃圾處理及排污設(shè)施，致使城區(qū)大部分農(nóng)貿(mào)市場污水橫流、臭氣熏天，不僅臟、亂、差環(huán)境問題十分突出，而且滋生的病菌 對市民存在健康隱患。管辦分離后，市場管理人員多半是從原來的經(jīng)營管理隊(duì)伍中分離而來，一方面，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，但另一方面，他們也過分依賴?yán)辖?jīng)驗(yàn)、老做法，在城市化發(fā)展中，沒有新的辦法和有效手段對市場進(jìn)行管理，很多農(nóng)貿(mào)市場沒有明確的管理辦法、交易規(guī)則和質(zhì)量安全要求，市場物業(yè)對車輛、衛(wèi)生、治安、消防等方面管理手段缺乏、力量不足、措施 不落實(shí)，市場臟亂差問題突出，影響市容市貌。 同時，部分市場地處城市中心，布局不合理，設(shè)計(jì)容量小，導(dǎo)致占道經(jīng)營現(xiàn)象突出，部分經(jīng)營戶利用房屋間距通道或者消防通道作為交易場所，造成人員 擁擠，道路堵塞，存在嚴(yán)重火災(zāi)隱患。因此，農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)要堅(jiān)持與城市建設(shè)同步規(guī)劃，同步建設(shè)；農(nóng)貿(mào)市場的改造提升要和舊城改造相結(jié)合；農(nóng)貿(mào)市場的管理要與推進(jìn)文明城市創(chuàng)建同步。新建農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場要注重科學(xué)性和前瞻性，要借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)，確保建成農(nóng)產(chǎn)品“集中展銷、采購交易、物流配送、信息發(fā)布、檢測認(rèn)證”為一體的現(xiàn)代服務(wù)平臺，在經(jīng)歷若干年后不落后。政府職能管理部門要加強(qiáng)與工商、規(guī)劃、城建、城管等部門配合，有計(jì)劃地對城區(qū)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場按標(biāo)準(zhǔn)化改建和升級達(dá)標(biāo)改造兩種方式進(jìn)行改造，利用 2 年左右時間分期分批對自發(fā)形成的城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)三個分散的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場以及城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行整治改造并規(guī)劃新建。農(nóng)貿(mào)市場的建設(shè)是縣政府一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。發(fā)揮商務(wù)主管部門在市場規(guī)劃、改造、建設(shè)中的積極作用，盡快建立商務(wù)綜合行政執(zhí)法隊(duì)伍，著力提高商務(wù)執(zhí)法能力。 縣區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)模需求預(yù)測 濱?？h 農(nóng)產(chǎn)品需求量預(yù)測 (1) 濱?？h 20xx 年消費(fèi)結(jié)構(gòu) 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局南通調(diào)查隊(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)： 20xx 年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26771 元，人均消費(fèi)性支出為 16742 元。 (2)濱?？h 人口基數(shù)及農(nóng)產(chǎn)品需求日益增長 濱?？h 現(xiàn)有人口 135萬，若按照 20xx年末統(tǒng)計(jì)的戶籍人口年均增長率 %計(jì)算，近期到 20xx 年縣域總?cè)丝诩s為 137 萬人，中期到 2020 年市域總?cè)丝诩s為 139 萬人，遠(yuǎn)期到 2030 年市域總?cè)丝?約為 142 萬人，城市化水平為 70%。由此可見，海安農(nóng)產(chǎn)品市場潛力巨大。 時間 濱海 城區(qū)人口 人均年食品 消 費(fèi)(元 ) 食 品 總消費(fèi)（元 ) 平均交易額（元 /平米） 建 筑 面 積總需求（平米） 用地面積總 需 求（畝） 20xx 年 34 萬 5352 18 億 115790 145 2020 年 50 萬 5352 27 億 170640 200 2030 年 63 萬 5352 33 億 219390 260 注：容積率 濱海 農(nóng)產(chǎn)品物流園近遠(yuǎn)期交易規(guī)模預(yù)判 早在 20 世紀(jì)末，根據(jù)我國傳統(tǒng)飲食和現(xiàn)代科學(xué)，我國營養(yǎng)學(xué)家就提出了 《中 中國供銷 依據(jù)上面表格中所列的我國平衡膳食結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié) 合海安縣飲食特點(diǎn)，對海安縣的果蔬、肉魚等生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求量進(jìn)行預(yù)測： 由于 濱海 農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，本項(xiàng)目除中心城區(qū)及轄區(qū)范圍內(nèi)，還將主要輻射蘇 南 城市如 鹽城、無錫、蘇州 、泰州、等市及長三角區(qū)域，甚至全國其他省市；鑒于 濱海 農(nóng)產(chǎn)品物流園定位為產(chǎn) 銷結(jié)合的 市場為主，再加上獨(dú)特的區(qū)域交通樞紐優(yōu)勢， 濱海 周邊及其他市場輻射量取中心城區(qū)與縣轄區(qū) 總額 100%測算 ： 項(xiàng)目交易規(guī)模預(yù)測 中國供銷 中國供銷 境內(nèi) 204 國道 ，省道陳李公路，海堤公路與寧靖鹽，京滬， 寧連高速 及 沿海高速 聯(lián)成一體，成為 鹽城市 乃至蘇北交通最發(fā)達(dá)的縣份之一。 項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)將承擔(dān) 80%的 濱海 縣的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)，并且輻射周邊縣市、長三角及全國主要地區(qū)。采用產(chǎn)品組合策略，滲透、積累、共生、互長，最大化利用現(xiàn)有成熟資源，創(chuàng)造價值。亦可以提供現(xiàn)代的物流配送服務(wù)為特色，突出其與其它競爭對手的差異性。新型的組織結(jié)構(gòu)帶來流通服務(wù)功能變化；適應(yīng)經(jīng)營交易方式的變化。 濱海農(nóng)產(chǎn)品物流園 中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司 第 31 頁 共 100 頁 第四章 建 設(shè)場址及建設(shè)條件 地理位置 項(xiàng)目建設(shè)場址位于江蘇省 濱海 縣。 場地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊為 毛 地， 東面部分有變電站和高壓線走廊，對規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場用地規(guī)模存在壓力 。 濱海農(nóng)產(chǎn)品物流園 中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司 第 32 頁 共 100 頁 自然條件 濱?？h 處于 北半球 中緯度 ，在 地理區(qū)域 上為北亞熱帶向南暖溫帶過渡的氣候帶，劃為暖溫帶向 亞熱帶 過渡的濕季風(fēng)氣候區(qū)，冬冷夏熱，四季分 明，光照充足，氣候溫和，無霜期較長，降水較充沛，雨熱同季，無霜期 223 天，常年風(fēng)向北北東風(fēng)為主， 東北 、 東南風(fēng) 次之；歷年平均風(fēng)速 米 /秒，最大風(fēng)速 20 米/秒，有史以來，未發(fā)現(xiàn)臺風(fēng)中心經(jīng)過，只受外圍影響；常年年平均氣溫 ℃ ，歷史上最高 39℃ ，最低 17℃ ，冬季平均封凍期為 12 天，日照