福州津泰路商業(yè)業(yè)態(tài)研究報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 購 物中心、融 僑 新天地等重點(diǎn)商 業(yè)開發(fā)項(xiàng) 目的基 礎(chǔ) 上，通 過 整合 濱 水景 觀資 源， 結(jié) 合望 龍 臺餐 娛 中心、君 臨 芭莎、 鰲 峰 國際 商 務(wù) 中心、淮安高爾夫主 題 商 業(yè) 、水都 購 物公 園 、煙臺山步行商 業(yè) 街 區(qū) 、港 頭 新 興 商 業(yè)區(qū) 等若干特 色 濱 江商 業(yè)節(jié) 點(diǎn)的 營造， 進(jìn) 一步突出休 閑 游憩定位，突出 濱 水景 觀 特色，重點(diǎn) 發(fā) 展文化、旅游、休 閑 、餐 飲 和 購 物等功能，打造福州城市 時(shí)尚 地 標(biāo) ，建 設(shè)福州最具魅力的休 閑 服 務(wù) 型商 業(yè)帶 。 目前福州的商 業(yè) 街主要分布在城市核心 區(qū) ，占全市商 業(yè) 街 總數(shù) 的 70%。 發(fā)展歷程 早期的津泰路只是 八一七北路的延伸，其業(yè)態(tài)分布雜亂無章，檔次參差不齊，周邊配置也 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，街道顯得擁擠雜亂， 自1991 開始 ，鼓樓區(qū)政府 開始對其進(jìn)行改造， 1994 年拓寬道路，為一塊板式結(jié)構(gòu)，全長 米，寬 22 米 ， 道路兩旁排列 21 幢 7 至9 層寫字樓和住宅樓，總建筑面積 萬平方米 ，臨街外墻和店面一律鑲貼白色釉面磚 ， 津泰河沿河砌 1 米高圍墻。在它的自我調(diào)節(jié)中，通過店面的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，不斷有新的品牌通過津泰路進(jìn)入福州市場，是福州商圈中知名的 精品服飾一條街 。 、店面租金 津泰路部分商鋪?zhàn)饨饏R總 業(yè)態(tài) 樓層 面積 租金 單方租金 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 具體位置 聯(lián)系電話 備注 服裝 1F 30 32020 1067 17萬 麥當(dāng)勞旁，靠八一七北路 13459149850 飾品 1F 52 17000 327 13萬 13959117737 珍石 服裝 1F 30 24000 800 12萬 黛若，正在經(jīng)營 童裝 1F 28 6000 214 12萬 8 肯德基附近，仙塔街 13609554530 妮妮童裝 服裝 1F 38 16000 420 — 裘皮服裝店 已轉(zhuǎn) 服裝 1F 48 11000 230 15萬 仙塔街 2%服飾 ,正在經(jīng)營 鞋業(yè) 1F 32 20200 625 12萬 區(qū)委對面 服裝 1F 25 7200 288 7萬 5 區(qū)委對面 28180185 凡尼沙女裝 服裝 — 1F 20 2020 100 峰記珠寶女人街樓下 共二十 多家小型女裝店，三間計(jì)劃轉(zhuǎn)租 服裝 1F 35 22020 629 0 13600806463 服裝 1F 150 18000 120 7萬 15959013055 已轉(zhuǎn) 服裝 1F 55 15400 280 5萬 13805045505 龍達(dá)飛羽絨服 餐飲 1F 110 6000 55 5萬 得貴巷旁 面寬 12米，得貴巷改津泰東路 表三： 津泰路商鋪?zhàn)饨鸪闃诱{(diào)查表 靠近八一七路的津泰路的店鋪門前確實(shí)能夠用車水馬龍來形容，但是， 從仙塔路以北 靠近五一路的津泰路 則是人流冷淡 。 特別是男女裝，鞋類，童裝，運(yùn)動(dòng)休閑，眼鏡，它們中間的品牌所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 60％， 而女裝中存在的一部分非品牌專賣，大多是自營品牌，采取的是雇用專業(yè)買手，從香港，上海，廣州等地購買服裝再銷售，或者是銷售外貿(mào)尾單服裝。 津泰路零售類業(yè)態(tài)檔次分布 業(yè)態(tài) 加 盟 唯 一品牌 自營品牌 /混合品牌 總計(jì) 女裝 62 23 85 男裝 25 0 25 童裝鞋 16 5 21 鞋類 27 7 34 運(yùn)動(dòng)休閑 12 0 12 女包 2 12 14 珠寶飾品 4 16 20 眼鏡 8 0 8 生活用品 2 1 3 化妝品 2 2 4 津泰路各業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況 津泰路 部分 類業(yè)態(tài)檔次 與類別 分布 業(yè)態(tài) 分類 國際 品牌 國內(nèi) 品牌 總計(jì) 女裝 內(nèi)衣 2 1 3 休閑 8 26 34 正裝 7 34 41 男裝 休閑 4 2 6 正裝 3 16 19 珠寶飾品 珠寶 0 1 1 水晶飾品 0 16 16 小飾品 0 3 3 鞋類 27 7 34 運(yùn)動(dòng)休閑 9 3 12 女包 0 14 14 品牌分布 —— 津泰路 業(yè)態(tài)集中 了許多 的國內(nèi)一線品牌，特別是男裝和鞋類，幾乎都是國內(nèi)享有很高知名度的品牌，而女裝中的一線品牌明顯不足，大多是二三線品牌。而 女裝中卻是以 能夠 展示女性曲線 、撞衫可能性小 的 服裝 更受歡迎。 四、津泰路商業(yè)配套設(shè)施分析 一、交通與公共服務(wù) 交通方面，津泰路只有小巴 956 通行 。而在洋快餐中，麥當(dāng)勞和肯德基依然是主力大軍，其經(jīng)營狀況優(yōu)勝于其他的餐飲店。 作為 一條發(fā)展較早的商業(yè)街 ，一直只強(qiáng)調(diào)購物功能，重視商品供給，娛樂休閑則極為匱乏。 B 區(qū)主要是小型酒吧、茶吧和咖啡吧，店面空置率在 40％左右。 由于安泰中心建成的年代較久，目前存在電路老化 、 房屋陳舊 、 公共環(huán)境衛(wèi)生 差等問題， 2020 年 1 月還 發(fā)生了一場小型火災(zāi)，因此整體的購物環(huán)境有待提高。店鋪前有休閑廣場。 具體店租情況抽樣調(diào)查 業(yè)態(tài) 樓層 面積 租金 單方租金 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 具體位置 聯(lián)系電話 備注 皮鞋 1F 44 16000 364 新大都一樓 13960989035 澳倫皮鞋 服裝 1F 55 11000 200 6萬 新大都附近 13805045505 鞋業(yè) 1F 30 13500 450 8萬 新大都附近 13763899358 3F 800 40000 50 0（轉(zhuǎn)租） 新大都三樓 13960797761 對比分析 通過以上分析可以看出安泰中心的經(jīng)營狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于新大都，其主要原因是： ? 安泰中心地理位置更好，人流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新大都。 六、總體分析 津泰路成功發(fā)展的原因 ? 津泰路全長 800 多米，具備了步行商業(yè)街最佳的長度，寬 30 多米，方便消費(fèi)者行走穿插。 ? 商業(yè)檔次在福州商業(yè)中率先打造 品牌化精品化經(jīng)營，滿足了福州居民不斷上升的購物需求。 ? 街區(qū)內(nèi)許多品牌與其他商圈雷同，缺少津泰路獨(dú)有的特色。 津泰路未來發(fā)展趨 勢預(yù)測 ? 津泰路 作為 福州的 商業(yè)中心區(qū)，其商品應(yīng)該具備三個(gè)特點(diǎn)：時(shí)尚、高檔、誠信。對于低檔消費(fèi)品應(yīng)該減少，提高整體經(jīng)營檔次。因此要著力提升周邊配套設(shè)施，特別是餐飲、停車、娛樂這三項(xiàng)必須作為發(fā)展的重點(diǎn)。道路西起五一路津泰路 口原街頭綠地 “ 同壽園 ” ，跨過瓊東河，穿過原福州第二印刷廠，經(jīng)東水路，往東直達(dá)六一路。位于城市公共綠地地下應(yīng)設(shè)置社會公共機(jī)動(dòng)車停車庫，泊位不少于 80 個(gè)； 4） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)只允許沿北側(cè)規(guī)劃路布置，單個(gè)商業(yè)店面開間不小于 5 米，同時(shí)滿足沿街景觀規(guī)劃要求。 對于津泰路的影響 該項(xiàng)目將有近 5000 平米的商業(yè)店鋪投入使用，近 1000 平米的社會公共停車場也將投入使用。但具體的操作還有
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