【正文】 需求調(diào)查報(bào)告》顯示：目前太原市年均購房需求最低比約為 5%，有意向購房者理想居住面積約在 90120 平米左右，故太原市年均需供應(yīng) 49000多套住房；若每戶平均需求面積為 90平米，至少年均需求面積約為 441萬平方米；若每戶平均需求面積為 120 平米，至少年均需求面積約為 588 萬平方米。 住宅市場(chǎng) 供給 狀況 2021 年第一季度，據(jù)時(shí)代精奇市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)太原市新增商品房約 15 個(gè)，其中住宅 14 個(gè)，商業(yè) 1個(gè)，總體供應(yīng)面積約為： 方米，與去年 同期相比下降 %，市場(chǎng)供應(yīng)減少的主要原因有：政府對(duì)違法占地建設(shè)開發(fā)行為的整頓，使得部分項(xiàng)目停工整改；項(xiàng)目因觀望市場(chǎng)而延緩開工與銷售；因房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金影響等問題而不能正常開工銷售等。據(jù)時(shí)代精奇市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)， 2021年上半年太原市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)約為 5500元 /m2左右 ,但進(jìn)入 2021年 2月份太原市約有 7成在售樓盤項(xiàng)目均有優(yōu)惠促銷，最為典型的項(xiàng)目為太原富力城，精裝房銷售均價(jià)為 5300元 / m2，并不定期推出優(yōu)惠特價(jià)房，另外恒大水岸、銀海水韻、欣中富 麗城、特別特花園、浦東雅典等項(xiàng)目也有不同折扣的優(yōu)惠銷售 。年前被壓抑了長(zhǎng)當(dāng) 5個(gè)月之久的剛性需求與改善型需求開始逐步釋放，造成了 2021 年 1 季度太原市場(chǎng)銷售量較 08 年 4季度有明顯的提升，個(gè)別項(xiàng)目類如：太原富力城 2 月當(dāng)月成交 100余套，銀海水韻 2 月當(dāng)月成交 15 余套，陽光銀座 2月成交 58余套，恒大水岸二期開盤當(dāng)日成交 50 余套等，有的項(xiàng)目甚至在 3 月創(chuàng)造了項(xiàng)目成交量的最高記錄。 分布狀況 目前多數(shù)商鋪的選址基本符合太原市 2021年 12月制定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并且建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度也符合規(guī)劃的近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)。 安靜且生活配套齊全的環(huán)境正是濱河 東 路正在凸顯的魅力 所在，也將是濱河?xùn)|路 沿 線發(fā)展的有力支撐。 汾河公園已擁有上百萬平方米綠地，成為了我市當(dāng)之無愧的 “ 綠肺 ” 。 周邊項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 營銷策略 產(chǎn)品本 身 的品質(zhì)是項(xiàng)目銷售成功的根本 ， 讓客戶真正感覺到“物有所值”才能取得良好的銷售業(yè)績(jī)。 第三章．?dāng)M建項(xiàng)目情況 項(xiàng)目 西隔濱河?xùn)|路與汾河相望，南臨森林路、隔太鋼翠馨苑小區(qū)為森林公園，北面及東面為規(guī)劃道路 。地處 南北同蒲和石太鐵路線的交匯處。 27′～38176。航空方面，重新擴(kuò)建改造的太原機(jī)場(chǎng)，使太原民航的發(fā)展跨上了新的臺(tái)階。今年以來，全市工業(yè)企業(yè)對(duì)外積極開拓市場(chǎng)，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)管理，努力克服原材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)成本上升等因素，確保了全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)攀升。 人口狀況 截止到 2021年 9 月底，太原全市的常住人口為 220萬人，人口出生率為 ‰，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰，近年來市戶籍人口增長(zhǎng)緩慢，但外來人口增長(zhǎng)迅速，到 2021年末，太原市常住人口將有260 萬人，住宅建筑面積為 7020萬平方米，人均住宅建筑面積將達(dá)到 27平方米。住宅建筑面積 萬平方米，其中政府保障型住房 ，商品房 。東西山之間為太原盆地，平均海拔 800米左右，地勢(shì)平坦。 氣象資料 如下： 歷年平均氣溫 ℃ 最熱（七月）平均氣溫 ℃ 最冷（一月）平均氣溫 7℃ 冬季采暖室外計(jì)算溫度 11℃ 夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 ℃ 絕對(duì)最高溫度 ℃ 絕對(duì)最低溫度 ℃ 歷年最大風(fēng)速 25m/s 歷年平均風(fēng)速 全年主導(dǎo)風(fēng)向 NNW 歷年平均相對(duì)濕度 60% 歷年平均氣壓 全年無霜期 188d 歷年平均絕對(duì)濕度 17g/m3（ t=23℃時(shí)） 歷年平均降雨量 450mm 一日最大降雨量 歷年最大積雪深度 160mm 最大凍土深度 770mm 全年日照時(shí)數(shù) 2576h 地震烈度 8 度 綜上所述，本工程地理位置優(yōu)越， 建設(shè)條件良好。隨著住房制度的改革，住宅作為一種特殊的商品，正在逐漸走向市場(chǎng)，接受人們的挑選，因此，本 項(xiàng)目 的設(shè)計(jì)著重突出商品住宅多樣化、個(gè)性化的特色。 總圖布局 從總體布局來看，本項(xiàng)目用地以居住為主， 布置了 高層住宅、酒店 及綜合 商業(yè)等。既有中心綠化又有組團(tuán)綠化，既有公共空間有半公共空間。為了充分利用西面的汾河的景觀價(jià)值，并考慮到濱河?xùn)|路上觀賞小區(qū)的視覺形 象，在東側(cè)布置三棟點(diǎn)式高層和一棟高層酒店，并稍微旋轉(zhuǎn)角度，不僅使區(qū)內(nèi)建筑爭(zhēng)取到了最多的能觀賞到湖景的戶數(shù)，同時(shí)又加強(qiáng)了從東側(cè)望小區(qū)給人的通透感。 交通規(guī)劃 目前，太原私人擁有汽車的數(shù)量呈快速 增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，居住區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車行使與停放已成為一個(gè)重要問題，合理進(jìn)行交通組織并建立與景觀相配合的有序的道路系統(tǒng)是重中之重，并成為一個(gè)住宅小區(qū)品質(zhì)的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，“人車分流”是解決問題的理想方法，本規(guī)劃最大限度的 實(shí)現(xiàn)了這一理念。公建機(jī)動(dòng)車停車位 輛／ 100 m2，地下停車庫和地上停車位基 本可滿足本區(qū)停車需求。 綠化布局 環(huán)境景觀是保證現(xiàn)代住宅小區(qū)品質(zhì)的核心內(nèi)容，小區(qū)綠化系統(tǒng)分為中心集中綠地、組團(tuán)綠地及道路綠化帶三個(gè)層次。每個(gè)組團(tuán)可分別設(shè)置主題，提高住區(qū)的可識(shí)別性及趣味性。沿軸線布置廣場(chǎng)、平臺(tái)、小品等等，各種景觀互相滲透，從而形成點(diǎn)、線、面組合起來的完整綠化景觀環(huán)境體系。 將兩個(gè)至三個(gè)開間合并為一個(gè)開間來設(shè)計(jì)，使用輕質(zhì)隔墻材料分隔空間，以提供更大的靈活性和更廣泛 的適應(yīng)性。為住戶提供安全舒適的生活空間。地下室防水等級(jí)為一 級(jí)，采用卷材防水。 建筑設(shè)計(jì) 現(xiàn)代主義建筑的自由簡(jiǎn)潔符合開拓發(fā)展的時(shí)代精神，在色彩的運(yùn)用上采用黃、褐色調(diào)達(dá)到歷史感的隱喻效果，給人以耳目一新的感覺。 商業(yè)用房 ：層高 米、 。 綠化灑水以 L/ 。給水管線由 配套 市政給水管引入，經(jīng)小區(qū)規(guī)劃路輸送至小區(qū)布設(shè) 的 蓄水池， 經(jīng)加壓后 再送往各用水點(diǎn)使用。按同時(shí)火災(zāi)次數(shù)一次，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)計(jì)算，最大消防用水量為 360 m3。 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ500152021 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ500142021 污水量按給水量的 80%計(jì)算，污水量為 915 m3/d。 室外、室內(nèi)排水系統(tǒng)由衛(wèi)生器具、存水彎、管道系統(tǒng)、檢查口、清掃口、室內(nèi)檢查井及地漏組成。 F178。經(jīng)計(jì)算：住宅用電負(fù)荷為 8593KW，商業(yè)及 公建用電負(fù)荷為 3567KW。 對(duì)重要負(fù)荷由二路電源供電，末端自動(dòng)切換。 、有線電視 電信工程 本項(xiàng)目電信由市通信公司就近引入，由通信公司布線并設(shè)分線箱，根據(jù)用戶需要安裝電話。 3db，收視標(biāo)準(zhǔn)為四級(jí)以上。 采暖系統(tǒng) 建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)分區(qū)設(shè)計(jì)，除門廳系統(tǒng)為水平串聯(lián)外， 其余 采用雙管上供下回同程系統(tǒng)。 室內(nèi)干管盡量沿墻布置，系統(tǒng) 布置 應(yīng)力求各環(huán)路壓力平衡，干管宜按“先北后南”的水流方向進(jìn)行設(shè)置。 燃 氣用戶用量按一戶一臺(tái)煤氣灶考慮。這些問題處理不當(dāng)，將有可能對(duì)周圍的生態(tài)環(huán)境、大氣環(huán)境、人 民群眾的健康產(chǎn)生不利影響。 燃油機(jī)械應(yīng)安裝除塵裝置，如果使用柴油機(jī)械和設(shè)備，排出的 煙塵需與同一型號(hào)的柴油機(jī)煙塵排放限度值 ，如果使用汽油機(jī)械和設(shè)備，汽油機(jī)械污染負(fù)荷須低于《機(jī)動(dòng)車輛汽油 機(jī)械污染排放標(biāo)準(zhǔn)》。同時(shí)，施工中的臨時(shí)占地、原材料堆放，也將給當(dāng)?shù)氐闹脖划a(chǎn)生負(fù)面影響。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 E、進(jìn)出 住宅區(qū) 的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。 施工過程中嚴(yán)格按照環(huán)境要求施工，禁止超標(biāo)的污染物排入項(xiàng)目區(qū)內(nèi)。工程建成后，將會(huì)增加項(xiàng)目區(qū)內(nèi)綠地面積，對(duì)環(huán)境進(jìn)行美化，使本項(xiàng)目成為一個(gè) 集 住宅、娛樂、 購物、 休閑的好場(chǎng)所，對(duì)社會(huì)及環(huán)境都是有益的。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)參數(shù)，維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 501892021和《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）山西地區(qū)實(shí)施細(xì)則》（ DBJ042162021）規(guī)定。墻體圍 護(hù)結(jié)構(gòu)采用節(jié)能保溫材料： ，鋼絲網(wǎng)架聚苯板（ 50mm 厚）外貼于鋼筋混凝土剪力墻的施工，采用在模板安裝時(shí)將雙面鋼絲網(wǎng)架聚苯板一并安裝在模板的內(nèi)側(cè)，當(dāng)混凝土澆筑時(shí)與混凝土一起成型； ，加氣混凝土砌塊是封閉型氣孔結(jié)構(gòu)，表面初始吸水快，當(dāng)直接在其表面 抹 灰時(shí)水分很快被吸收，使水泥砂漿失水而失去水化凝固條件達(dá)不到預(yù)期強(qiáng)度容易產(chǎn)生墻體裂縫，為此在砌筑時(shí)一方面將砌塊澆水浸濕，另一方面在砌筑砂漿中摻入 ZS1 型強(qiáng)力粉灰（外加劑）以改善水泥砂漿的和易性和固化條 件，保重砌體的強(qiáng)度。 低壓電器的選型為 DZ DW AE、 AH型。 采用分戶式水、電、氣表計(jì)量消耗，有利于節(jié)能管理。 推廣使用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器具：一套好的設(shè)備能夠?qū)λ?資源的節(jié)約產(chǎn)生非常大的作用。且在靜壓越高、普通水龍頭出水量越大的地方，節(jié)水龍頭的節(jié)水量也越大。 在生活蓄水池、消防、配電設(shè)備選擇上，要嚴(yán)格把關(guān)，積極選用合理用能的高效設(shè)備，在價(jià)格合理的情況下，盡量采用技術(shù)先進(jìn)、材料優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、機(jī)械化強(qiáng)度高、使用壽命長(zhǎng)的節(jié)能型機(jī)電設(shè)備，以有效降低產(chǎn)品的能耗。 自然環(huán)境危害及防范 地震：太原市地震基本烈度為 8度，各類 建、構(gòu)筑物均按規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)防。特殊建筑，可裝置機(jī)械通風(fēng)降溫設(shè)施。 消防設(shè)施研究，主要是分析建筑物在運(yùn)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定的消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出該建筑物消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 防火間距 :建筑物與其他建筑物間距均應(yīng)滿足建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求。電梯井井壁除開設(shè)電梯門洞和通氣孔外，不應(yīng)開設(shè)其它洞口。 室內(nèi)消防設(shè)計(jì) 室內(nèi)設(shè)置消火栓滅火系統(tǒng)。消防用水量及消防管道見給排水。 消防豎管的布置，應(yīng)保證同 層相鄰兩個(gè)消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位。 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)設(shè)水泵接合器，水泵接合器的數(shù)量按室內(nèi)消防用水量計(jì)算確定。 屋頂設(shè)高位消防水箱， 消防儲(chǔ)水量，不小于 30m3。 室外消火栓按 120 米間距布置，每個(gè)消火栓保護(hù)半徑為 150米。探測(cè)區(qū)域的劃分：探測(cè)區(qū)域應(yīng)按獨(dú)立房（套）間劃分，一個(gè)探測(cè)區(qū)域的面積不宜超過 500m2?；馂?zāi)報(bào)警控制器容量和每一總線回路所連接的火災(zāi)探測(cè)器和控制模塊或信號(hào)模塊的地址編碼總數(shù)，宜留有一定余量。 第八章 .項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 本項(xiàng)目計(jì)劃 建設(shè) 工期 48 個(gè)月 。 項(xiàng)目總投資 萬元 建安工程費(fèi) 萬元 土地費(fèi)用 萬元 建設(shè)單位管 理費(fèi) 萬元 勘察費(fèi) 萬元 設(shè)計(jì)費(fèi) 萬元 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 萬元 項(xiàng)目建議書編制費(fèi) 萬元 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 萬元 工程監(jiān)理費(fèi) 萬元 招標(biāo)代理費(fèi) 萬元 水增容費(fèi) 萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元 城市消防設(shè)施配套費(fèi) 萬元 工程質(zhì)量監(jiān)督檢查費(fèi) 萬元 散裝水泥專項(xiàng)基金 萬元 新型墻體材料專項(xiàng)資金 萬元 人防工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi) 萬元 萬元 萬元 詳見 附表 1《 總投資估算表 》 編制說明 工程費(fèi)用包括：建設(shè)工程費(fèi)、 設(shè)備購置及安裝費(fèi)、 室外工程費(fèi)、綠化工程費(fèi)等。 （ 2） 建設(shè)單位管理費(fèi)：根據(jù)《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》按建安工程 費(fèi) 的 %計(jì)算。 （ 6） 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：根據(jù)《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》按建安工程 費(fèi) 的 %計(jì)算。 （ 10） 城市消防設(shè)施配套費(fèi)：根據(jù)山西省物價(jià)局、山西省財(cái)政廳晉價(jià)房字 [2021]315號(hào)，按 5元 /平方米計(jì)取。 資金籌措 第一年 自籌 資金 萬元， 銀行貸款 萬元； 第二年 自籌 資金 ， 銷售收入 ； 第三年 銷售收入 萬元； 第四年 銷售收入 萬元 。 財(cái)務(wù)測(cè)算 銷售收入 住宅樓 面積 214832 m2， 預(yù)計(jì)平均售價(jià) 5300 元／ m2，銷售收入 萬元。 總成本費(fèi)用估算 工程造