【正文】 ，造福一方人民?的愿景和使命。帝景?一期、二期等 20 余萬ｍ 178。 （三）《中華人民共和國(guó)建筑法》 （四）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 （五）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 （六）漢中市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十一五?規(guī)劃綱要； （七）漢中市城區(qū)總體規(guī)劃。 (四 )根據(jù)城市規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，本著舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則考慮設(shè)計(jì)方案，突出舒適性、生態(tài)性、信息性、文化性、智能化的原則。 四、可行性研究的范圍及深度： 根據(jù)國(guó)家、省、市相關(guān)法律、法規(guī)及以上依據(jù)，在可收集到的資料、信息、數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合市、縣域經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣，項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)方案，經(jīng)營(yíng)策略理念以及企業(yè)實(shí)際情況等諸多因素，本著科學(xué)、客觀、公正、求實(shí)的原則，對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)前景、開 發(fā)規(guī)模、開發(fā)方案及定位、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投資估算、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)論證分析、綜合評(píng)價(jià)，以確定項(xiàng)目開發(fā)的可行性，為委托單位、投資商、金融機(jī)構(gòu)及政府相關(guān)部門提供決策參考。 南鄭縣是漢中?雙百?城市規(guī)劃的重要組成部分，漢中市城市總體規(guī)劃已將周家坪組團(tuán)納入漢中市主城區(qū)范圍，大河坎區(qū)域已經(jīng)納入漢中市中心城區(qū)范圍。已登記 36項(xiàng)，其中國(guó)家級(jí)保護(hù) 1項(xiàng)，省級(jí)保護(hù) 2 項(xiàng)。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè) 的必要性 一、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 本項(xiàng)目屬旅游大產(chǎn)業(yè)的配套項(xiàng)目，符合《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十二五?計(jì)劃》中?積極開發(fā)和充分利用旅游資源，加快國(guó)際旅游業(yè)和國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展?的要求。隨著我國(guó)加入 WTO，人民生活水平的日益提高和可支配時(shí)間的增多，人們商業(yè)市場(chǎng)提出了新的要求，人們的品牌消費(fèi)觀念在增強(qiáng)，但是，目前，我市沒有一家能運(yùn)用綜合實(shí)力與國(guó)際抗衡的大型綜合型商貿(mào)企業(yè)，沒有一家商家能為人民提供國(guó)際水準(zhǔn)的服務(wù)，且一般商家都面積小，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不全，檔次低，極不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求。 11 第三章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模 第一節(jié) 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 一、 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)在 2021年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率約為 %，其增長(zhǎng)主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的外銷驅(qū)動(dòng)及內(nèi)需拉動(dòng)。 二、漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 （ 1）市場(chǎng)回顧 近幾年，漢中市始終把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場(chǎng)供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，一定程度抑制了漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，擠壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風(fēng)波也促使房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范，漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了健康 、均衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭。 漢中專業(yè)市場(chǎng)主要分布在漢臺(tái)區(qū)，其業(yè)態(tài)分布較為廣泛，容量總計(jì)在 20 萬ｍ 178。 作為種養(yǎng)業(yè)的延伸的食品工業(yè)，是漢中工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。 漢中食品批發(fā)以底商為主，且大多鋪面狹小，設(shè)施老舊，需要進(jìn)行升級(jí)和改造。 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，快速發(fā)展的一個(gè)重要原因是宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 2021 年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策，進(jìn)一步增大基礎(chǔ)設(shè)施的資金投入，擴(kuò)大內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望達(dá)到 7％。 ：項(xiàng)目先進(jìn)、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，方便商戶使用；齊全的配套設(shè)施可以完全滿足業(yè)主及社會(huì)公眾的需求。 14 W2．商業(yè)氛圍：地塊周邊目前只有零散建材、食品、水果商戶經(jīng)營(yíng)，尚缺乏成熟的相關(guān)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)氛圍和商圈。本項(xiàng)目擬通過明確的市場(chǎng)定位，打造一個(gè)功能完善，規(guī)劃合理、管理科學(xué)的、國(guó)際化、現(xiàn)代化交易市場(chǎng)和商業(yè)綜合體，以填補(bǔ)這些空白。由于本項(xiàng)目當(dāng)前不論在市場(chǎng)成熟度，還是在交通便利性上（紅軍路道路狀況較差，且改擴(kuò)建存在不確定性），都與上述市場(chǎng)存在一定的差距。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：距離漢中市中心不到 10公里，綜合型的商貿(mào)中心給廣大的消費(fèi)群體一站式的購物環(huán)境，給廣大消費(fèi)者節(jié)省了寶貴的時(shí)間。 22＇，北偉 32176。東與 城固縣、西鄉(xiāng)縣毗連，北與漢中市漢臺(tái)區(qū)隔江想望，全縣總面積 2849 平方公里，全縣總?cè)丝?萬人。 二、氣象條件 冬季干冷，光照不足，春季氣溫偏高，降水偏少，初夏高溫少雨，夏末 低溫陰雨寡照，秋季前濕后干，光照不足。該項(xiàng)目在南鄭縣城關(guān)鎮(zhèn)屬南鄭縣北部。 第二節(jié) 交通運(yùn)輸條件 漢中是陜西省重要的交通樞紐城市組成部分，到 現(xiàn)已構(gòu)成公路、鐵路、民航交通體系，有寶成、陽安、襄渝三條鐵路過境；公路四通八達(dá)，連接陜、甘、川、鄂。國(guó)際程控電話全市開通，寬帶網(wǎng) 通向世界各國(guó)。該地段基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，居住小區(qū)、學(xué)校布局合理，離漢中市中心城區(qū)不到 10公里，形成了比較廣闊的銷售市場(chǎng)。本期建設(shè)規(guī)模：分三期實(shí)施， 一期建設(shè)內(nèi)容包括 XX 國(guó)際家居建材博覽廣場(chǎng)（家居館） 32659 平方米，二期 XX 國(guó)際食品蔬菜批發(fā)城（包括生態(tài)食品批發(fā)中心、生態(tài)水果批發(fā)中心和生態(tài)蔬菜批發(fā)中心） 61618 平方米，三期包括 XX商務(wù)酒店 13480 平方米； XX 國(guó)際家居建材博覽廣場(chǎng)（建材館） 41541 平方米。 二、規(guī)劃依據(jù) (一 )《中華人民共和國(guó)城市 規(guī)劃法》 (二 )《城市規(guī)劃編制辦法》 (三 )《漢中市南鄭縣總體規(guī)劃》 (四 )《漢中市南鄭縣城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 (五 )《 XX 國(guó)際商業(yè)大世界控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與原則 (一 )遵從漢中市南鄭縣總體規(guī)劃，合理、高效的利用土地。 (五 ) 致力于創(chuàng)造優(yōu)美的城市建筑景觀和良好的生態(tài)環(huán)境，充分考慮該地段周圍城市布局的整體環(huán)境，將商城的特色景觀融入其中，形成完整的城市街景。 供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對(duì)集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 項(xiàng) 目建設(shè)采用國(guó)家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 (1)出入口布置：家居館、建材館呼應(yīng)相連形成統(tǒng)一布局，通過對(duì)現(xiàn)狀周圍 21 的調(diào)查和對(duì)車流的分析，將設(shè)四個(gè)主出入口。 (3)步行交通：步行活動(dòng)是交通構(gòu)成中基本的類型，而步行購物就需要便捷的交通路徑。 第四節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)良好，內(nèi)外裝修高檔協(xié)調(diào)，布局合理，結(jié)構(gòu)體系規(guī)范，外觀獨(dú)具風(fēng)格。集中綠地，位于各個(gè)分區(qū)內(nèi)，結(jié)合鋪 地、小品及雕塑為建筑物創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。與建材館、家居館對(duì)稱布局。 第五節(jié) 公用配套設(shè)施 一、總平面布置 應(yīng)充分利用地形地貌；在不影響使用功能和安全衛(wèi)生要求的前提下，應(yīng)采用管線共架、共桿、共溝的布置。水壓滿足 8 層樓用水壓力要求。 27 (三 )雨水規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)雨水管網(wǎng)采用分片收集，就近排放的原則，雨水匯集后就近排入城市雨水管網(wǎng)和規(guī)劃區(qū)東部的冷水河，根據(jù)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，雨水干管 D600，雨水管線沿規(guī)劃區(qū)主要道路敷設(shè)。 (五 )電信規(guī)劃 電信與當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)商溝通，從城市電信管線網(wǎng)引進(jìn)電纜，電纜沿規(guī)劃區(qū)主要道路埋地敷設(shè)。結(jié)合城市通信規(guī)劃，建立和形成具備交換、傳輸、通訊、數(shù)據(jù)、移動(dòng)電話、郵政等功能的綜合通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 （四）、污染治理措施 清洗和生活污水 清洗污水經(jīng)隔渣、沉淀；生活污水采用三級(jí)厭氧工藝處理；經(jīng)收集、采用序批式活性污泥法（ SBR工藝）處理。 30 第二節(jié) 消 防 一、概述 本工程屬于防火一類建筑，有關(guān)消防設(shè)施和布局要做到切實(shí)可行，并與其他建筑工程同步進(jìn)行，以確保防火安 全可靠。 (三 ) 消防用水。 二、建筑與結(jié)構(gòu)消防設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目總體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu) , 墻體為混凝土板和輕質(zhì)砌塊填充墻 , 耐火等級(jí)為一級(jí)。 31 三、電氣設(shè)備防范 (一 ) 主要電氣設(shè)備、移動(dòng)電器、避雷裝置等設(shè)備，其接地裝置應(yīng)定期進(jìn)行絕緣檢查和接地電阻測(cè)試 , 接地電阻不大于 10 歐姆。 (二 ) 結(jié)合加壓送風(fēng)，內(nèi)部走廊設(shè)置排煙系統(tǒng)，使氣流從樓梯間到前室，再到走廊，使在走廊產(chǎn)生的煙氣能及時(shí)排走。 穿越風(fēng) 機(jī)房墻板進(jìn)出口處。并設(shè)消防水泵接合器與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)連接。室外設(shè)消防水泵接合器與室內(nèi)自動(dòng)噴灑系統(tǒng)連接，自動(dòng)噴灑系統(tǒng)水量為 20L/S。安全管理工作分以下三個(gè)方面來進(jìn)行。對(duì)當(dāng)天的安全隱患巡視結(jié)果提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表，對(duì)當(dāng)天的生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行分析，提出防范措施。 二、安全制度 安全教育制度：所有進(jìn)場(chǎng)施工人員必須經(jīng)過安全培訓(xùn)，經(jīng)公司、項(xiàng)目、崗位三級(jí)教育，考核合格后方可上崗。 安全檢查制：項(xiàng)目經(jīng)理部每半月由項(xiàng)目經(jīng)理組織一次安全大檢查；各專業(yè)工長(zhǎng)和專職安全員每天對(duì)所管轄區(qū)域的安全防護(hù)進(jìn)行檢查，督促各分包隊(duì)伍對(duì)安全防護(hù)進(jìn)行完善，消除安全隱患。 電源開關(guān)、控制箱等設(shè)施要加鎖，并設(shè)專人定期檢查漏電保護(hù)器是否靈敏有效。 二、項(xiàng)目?jī)?nèi)部安全保護(hù) 廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)安保中心控制室、周界防范報(bào)警系統(tǒng)。建材館、家居館各業(yè)主室內(nèi)采用聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng) 。 （ 2）項(xiàng)目廢水必須按照《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 CJ3082— 1999的要求進(jìn)行達(dá)標(biāo)處理后排放。 （ 1）避雷防雷設(shè)計(jì)，由電氣或土建專業(yè)計(jì)算設(shè)計(jì)，建筑物要有防雷擊裝置；高壓、低壓電氣設(shè)備均要安裝接地系統(tǒng)。 生產(chǎn)場(chǎng)所安全 （ 1）樓梯、平臺(tái)和設(shè)備的危險(xiǎn)部位，分別建立安全防護(hù)欄桿，防護(hù)網(wǎng)和防護(hù)罩。 特種設(shè)備安全 （ 1）本項(xiàng)目皮帶輸送機(jī)按特種設(shè)備安全監(jiān)察條例和有關(guān)規(guī)范選型、安裝、檢測(cè)、報(bào)審。對(duì)不按要求穿戴勞保用品的員工進(jìn)行檢查督促，盡可能預(yù)防職業(yè)病的危害。 安全衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 企業(yè)成立安全環(huán)保領(lǐng)導(dǎo)小組或安全生產(chǎn)委員會(huì)，各功能區(qū)實(shí)行安全責(zé)任制，成立兼職的安全生產(chǎn)安全督察員，及時(shí)處理、制止安全隱患，報(bào)告有關(guān)安全問題。 （ 2）平均年用水量： 本工程為綜合性商場(chǎng)暫按 149298 平方米考慮計(jì)算；變化系數(shù)為 ；日平均用水量按 5L/m2年。 年總用電量≈ *365= 萬 kw/h 二、主要設(shè)計(jì)原則 (一 ) 按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的設(shè)備與器材 , 應(yīng)采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的、先進(jìn)可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，凡屬已被國(guó)家頒布淘汰的高能耗設(shè)備 ,設(shè)計(jì)中一律不采用。 積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)。 在規(guī)劃中引進(jìn)生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)理念，通過合理的建筑布局及環(huán)境設(shè)計(jì)，充分利用自然環(huán)境，利用太陽能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。 根據(jù)建筑功能要求，積極采用節(jié)能材料。設(shè)備用房、公共設(shè)施等處采用節(jié)能熒光燈，且配電子鎮(zhèn)流器。根據(jù)需要采用電容補(bǔ)償柜進(jìn)行補(bǔ)償，提高功率因數(shù)。 安裝工程實(shí)施中保證給排水線路工程質(zhì)量，防止跑、冒、滴、漏等。 本項(xiàng)目建設(shè)期由承辦單位成立?工程建設(shè)指揮部? ,負(fù)責(zé)整個(gè)工程的組織、 管理和協(xié)調(diào)工作 ,并對(duì)工程投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。物業(yè)管理是商場(chǎng)的重要組成部分。下設(shè)相關(guān)職能服務(wù)部門。一般要求是有相當(dāng)?shù)奈幕刭|(zhì)和技術(shù)上有特長(zhǎng)。除以上技術(shù)人員和專業(yè)人員外 ,還應(yīng)招收營(yíng)業(yè)員和其他各種勤雜人員。（詳見附件 3：《 4Ps+3Rs營(yíng)銷組合圖》） 4Ps+3Rs 營(yíng)銷組合圖 服務(wù) 營(yíng)銷 產(chǎn) 品 促 銷 價(jià) 格 顧客 推薦 相關(guān)銷售 分 銷 顧客保留 46 二、銷售節(jié)奏與策略 整體策略 營(yíng)銷節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，預(yù)售期，公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。 ③交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。因此，本案銷售狀況的好壞，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。 ① 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 （ 2）針對(duì)具體客戶實(shí)施如下： Ⅰ .針對(duì)租戶， 實(shí)行 “租轉(zhuǎn)售 ”策略，所謂 “租轉(zhuǎn)售 ”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買，且有額外優(yōu)惠（限期免物業(yè)管理費(fèi)等）。原則：體現(xiàn) XX商業(yè)廣場(chǎng)的檔次與風(fēng)格，體現(xiàn)一種大氣 、豪氣。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個(gè)具有良好 “人文氣息 ”的住房環(huán) 48 境。 （ 2）各銷售期訴求 Ⅰ 引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)， 主要介紹樓盤的地理優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。 ②可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正 式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊。廣告?zhèn)鞑ヒ?dú)特講究。 促銷策略 （ 1）直銷 直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。 DM 對(duì)象：其 它寫字樓客戶，外省外市有意在漢中租寫字樓的客戶，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。 四、入市思路 準(zhǔn)備充分后入市：避免為一個(gè)特定的時(shí)間入市，為某種偏好入市或?yàn)槿胧卸胧小? 51 實(shí)景展示贏市：開盤能否熱銷是項(xiàng)目后期是否可以實(shí)現(xiàn)順暢銷售的重要條件，要實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶，而客戶的積累緣自客戶對(duì)項(xiàng)目某個(gè)方面的認(rèn)同。全部工程于 2021年 10 月竣工并交付使用。對(duì)該項(xiàng)目總體建設(shè)分區(qū)分別進(jìn)行招標(biāo)，選擇較好的施工、監(jiān)理單位。 在政策規(guī)定的媒介發(fā)布招標(biāo)公告 投標(biāo)人資格： （ 1）、投標(biāo)人必須具有獨(dú)立法人資格； （ 2）、具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位單位； （ 3） 、項(xiàng)目主要管理人 員具有項(xiàng)目管理資格、經(jīng)驗(yàn)及能力。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出完全響應(yīng)