【正文】 ............................................................................................. 126 第一章 申報單位及項目概況 項目申報單位概況 薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產開發(fā)有限公司成立于 1992 年，公司共有員工 30 人， 公司具有集開發(fā)建設、建筑安裝、裝飾裝修、物業(yè)管理服務為一體的綜合服務網絡 ， 主要從事房地產開發(fā)，工業(yè)民用建筑，市政基礎設施建筑，目前 取得了良好的社會效益的經濟效益 ，同時企業(yè)大力推行經濟適用房建設工程， 為 棗莊 市的舊城 改造和經濟適用房開發(fā)建設做出了突出的貢獻。 棗莊是以煤炭、電力、建材工業(yè)為重點的組群型工礦城市，是山東省重要的能源基地之一，盛產的優(yōu)質煤馳名中外，水泥、石膏產量居全省之首，有?魯南煤城?和?建材之鄉(xiāng)?之稱。 棗莊自然資源豐富，尤其是礦產資源品種多，儲量大。石灰石、陶土等分布廣，量大質優(yōu)。近年來，先后有氣象色譜儀、棉紗、果脯、自行車鏈條、鋼編膠管、尼龍運輸帶、尿素、牛仔布、涂布白板紙等 205 種產品，被評為省以上優(yōu)質產品，暢銷國內外 市場。 交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，是商家普遍看好的地塊。原場地與周圍的整體環(huán)境極不協(xié)調，反差很大，影響了居住區(qū)的整體觀瞻和城市的形象。隨著社會經濟的發(fā)展、人們生活水平的提高、消費個性化傾向發(fā)展等因素，促使人們對住房的需求無論在量和質上都日趨增強。 薛城區(qū)陶莊鎮(zhèn)房地產開發(fā)有限公司 利用項目位置優(yōu)勢，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，有助于和諧社會的構建，改善提高當?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設的需要。 本項目的實施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能，該工程的實施，是按照城市總體規(guī)劃要求，加快 城市中心地段城市化建設步伐的有 力舉措，具有綜合的社會經濟效益。 既可以滿足 低 收入居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供應結構，有效平抑房價，防止產生房地產?泡 沫?。 規(guī)劃范圍 整個地塊北到 礦中小學，東前院山小學 ，西至 店韓路 ，規(guī)劃總用地面積 72021 平方米。 建設規(guī)模與目標 通晟 公司 棚戶區(qū)改造工程 規(guī)劃總用地面積 72021平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅建筑面積 68000平方米，公建設施建筑面積6600 平方米，主要包括營業(yè)房、廁所、泵房等。土地用途為住宅用地。該地塊交通便利，各項基礎設施完善，適合于房地產開發(fā)。 5平方米），小套住房面積控制在 60平方米（177。建筑的色彩組合，造型效果應該與周圍環(huán)境協(xié)調。突出環(huán)境設計的宗旨，以?綠地中的公建?和?公建中的綠地?兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。 （ 5） 在設計規(guī)劃上，綜合考慮內外交通，公共設施， 行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關系是建設性契合。 棗莊市地質構造以走向近東西的斷裂和褶皺為主，次為北東或北西斷裂。 根據 GB183062021《中國地震 參數(shù)區(qū)劃圖》，該區(qū)地震動峰值加速度值為 （地震烈度Ⅶ度）。在整體建筑設計上要具有現(xiàn)代意識，采用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。同時 最大限度地利用冬季太陽能，夏季穿堂風調節(jié)室內氣候。 5） 局部設計，要更能體現(xiàn)人性化的特點。 9） 公建 部分的設計為區(qū)域中的特殊設計，整體造型上力求塑造標志性建筑為出發(fā)點。 11) 根據《山東省經濟適用住房管理辦法》 (省政府令第 192 號 )相關要求：?經濟適用房項目小區(qū)內非經營性公共配套設施建設資金，50％從城市國有土地使用權出讓金和城市建設資金中劃撥， 50％計入房價；中套住房面積控制在 80 平方米（177。 平面布置和功能要求 （ 1）住宅平面設計和功能要求 以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的三室 兩廳以滿足多人口家庭居住需要；小戶型面積為 65平方米，大戶型為 85 平方米。 b、建設方提供的有關設計條 件。本工程水源為陶莊鎮(zhèn) 自來水 廠 ，供水壓力為 。市政給水壓力為 。 d、 管材：給水支管采用 PPR 塑鋁穩(wěn)態(tài)復合管 S4 系列，熱熔連接。 3）排水工程： a、 排水制度：本工程小區(qū)內采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統(tǒng)。本工程生活污水匯集并經 小區(qū)內部污水處理站處理，處理達標后首先回用于綠化，其余通過管道排至薛城區(qū)小沙河 。室外排水管道采用承插式 PVCU 雙壁波紋管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎。 （ 3）電氣設計 1）設計依據 a、小區(qū)概況 ； b、相關專業(yè)提供的設計資料； c、建設單位提供的《設計任務書》及《設計要求》； d、國家現(xiàn)行的有關規(guī)范、規(guī)程及相關行業(yè)標準 ； e、其它有關現(xiàn)行國家標準、行業(yè)標準及地方標準。 （ 5）燃氣 項目內部暫時不統(tǒng)一供氣，居民用氣使用罐裝液化氣。 2）住宅設計充分體現(xiàn)?以人為本?的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都體現(xiàn)出對人的關懷和尊重 ,實現(xiàn)動靜分開 ,潔污分開。 4）在建筑材料方面， 盡可能的采用新型建筑材料。 （ 3）環(huán)境藝術設計說明 1）隨著人們生活水平的提高，?買環(huán)境?的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。總投資 9000 萬元， 項目建設期約 12 個月左右。低收入家庭、城鎮(zhèn)生活困難家庭的住房問題是影響人民群眾居住整體水平改善的主要制約因素，也是制約全面建設小康社會和基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要因素之一。 隨著我國改革開放的不斷深入，經濟發(fā)展的步伐也在繼續(xù)加快，棗莊市經濟飛速發(fā)展， 結合城市規(guī)劃，主城區(qū)正有條不紊改造，短時間內城市面貌已經有較大改善，居民住房條件也得到不斷提高，但由于歷史遺留條件，部分地段居民居住條件還亟需解決。中央和地方政府都重點強調在協(xié)調城市建設過程中，大力發(fā)展經濟適用房，以保障中低收入家庭、困難戶的住房條件。 通過宏觀環(huán)境分析可以看出，不管是在國家經濟發(fā)展還是在政府政策導向方面，經濟適用房和中低價房的建設在未來很長時期內，有 著存在和發(fā)展的必要性。棗莊市政府根 據國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房 制度 改革加快住房建設的通知》精神，緊密結合我市居民收入、住房及老城改造、新城建設的實際情況，充分發(fā)揮政府在住房領域的調控和保障職能，堅持政府、單位、個人合理負擔的原則，在結合 《山東省經濟適用住房管理辦法》 (省政府令第192 號 )的基礎上，出臺了《棗莊市經濟適用住房管理辦法》 等一系列關 于建設經濟適用住房改善低收入家庭住房困難問題的政策措施。 微觀分析 近年來，山東省大力發(fā)展經濟適用房建設項目，同時給下面各市指定經濟適用房建設任務，據相關資料顯示： 2021 年，棗莊市共建設經濟適用房項目 15個，總建筑面積 61 萬平方米，總投資 億 元，總用地面積 47 萬平方米；極大地緩解了棗 莊市建設用地指標緊張狀況，對穩(wěn)定房價、規(guī)范房地產市場、提升城市水平起到了重要作用。早在 1991 年 6 月份，國務院就在《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：? 大力發(fā)展經濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ?。無論從開工面積和 項目數(shù)量都在成倍增加，經濟適用房迎來高速發(fā)展時期。 投資機會孕育于經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。 《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》及《山東省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出，堅持走新型工業(yè)化道路，切實轉變經濟增長方式，推進產業(yè)全面優(yōu)化升級。針對房地產業(yè)，要求建立合理的房地產供給結構，形成適應不同消費需求的房地產市場 。 2021 年以來，政府雖然加大了調控力度，收緊?銀根??地根?、限制外資炒房等等，提高了房地產企業(yè)的融資成本，使開發(fā)節(jié)奏大大放緩。但從長期看，我國城鎮(zhèn)住宅市場供不應求的格局并未根本改變，房價長期上漲趨勢將在一定時期內存在。 山東省作為棗莊市的上級領導機構，每年均給棗莊市制定《經濟適用住房建設投資計劃》，從根本上保證了棗莊市經濟適用住房的建設，從根本上為購買力較差的居民解決了住房問題。對此，棗莊市各級政府已經引起高度重視，在堅定不移貫徹落實好上級宏觀調控政策的同時，在?有保有壓、區(qū)別對待?總體原則指導下，深入研究本地個性化特征、棗莊市政府采取一系列切實可行舉措，推動房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。區(qū)內除布 置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。 、產品和住宅部品研發(fā)和推廣。據不完全統(tǒng)計，棗莊市中心城內有 平方公里用地征而未建，應加強建成區(qū)內部用地的整合利用，節(jié)約土地資源。 行業(yè)準入分析 相關資料顯示，棗莊市房地產開發(fā)投資增長幅度均超過 20%，大大高于當年國內生產總值增幅，成為拉動棗莊市經濟增長的一股優(yōu)勢力量。棗莊市區(qū)城區(qū)人口規(guī)模為 143萬人 ，但目前來看，多數(shù)仍屬于低收入人群，對于商品房的購買仍存在經濟上的缺陷，因此經濟適用型住房的建設也成了解決這一問題的主要手段。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。 同時，本項目屬于經濟適用型住房建設， 經濟適用住房的規(guī)劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節(jié)能的原則，并結合全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案；經濟適用住房建設必須嚴格執(zhí)行國家有關技術規(guī)范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、 新設備，實現(xiàn)住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設整體水平經濟適用住房要根據本市居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例，以中小套型為主，小套住房面積控制在 60 平方米左右，中套住房面積控制在 80 平方米左右。 表 項目所需建筑材料消耗狀況表 材料名稱 消耗定額 消耗量 水泥 156kg/m2 t 砂 石子 生石灰 15kg/m2 t 玻璃 磚 /m2 鋼筋 項目工程物料消耗總量較大，但項目施工過程中按 10 天的用量進行儲存，在規(guī)劃區(qū)內設置占地 500m2的臨時堆場 10 個，同時為方便 環(huán)衛(wèi)部門對施工期生活垃圾的收集，在施工區(qū)內設置臨時施工便道。 資源節(jié)約措施 擬建設的 晟棚戶區(qū)改造工程 主要耗能為電力，作為生活和建筑施工用水取用清潔的城市自來水。做好項目的供配電的技術設計和用電計量管理等工作，推廣綠色照明 技術、產品和節(jié)能型家用電器。提高建筑物使用壽命，有效降低對建筑材料的消耗。預計到 2020年，全國住宅建筑將新增 250 億至 300億平方米，建筑數(shù)量和建設速度在世界發(fā)展史上都是罕見的。 總體目標：到 2020 年，我國住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達到現(xiàn)階段中等發(fā)達國家的水平。 按照這一規(guī)劃，?十一五?期間，我國新建建筑要建成 億平方米的節(jié)能建筑，既有建筑要完成 億平方米的節(jié)能改造，可再生能源建筑要完成應用示范 1500 萬平方米，建筑節(jié)能就可實現(xiàn)節(jié)約 億噸標準煤。在示范城市取得的經驗和成果的 基礎上，形成國家相關技術標準、應用的成套技術和配套政策法規(guī)。造成我國住宅建筑能耗高的原因，主要是住宅建筑增長方式粗放，其中最突出的問題是長期沒有關于住宅建筑建造的強制性節(jié)能標準。目前，全國公共建筑面積大約為45億平方米左右，其中采用中央空調的大型商廈、辦公樓、賓館為 5億到 6 億平方米。按照這些標準，就可保證在相同室內熱環(huán)境舒適參數(shù)條件下，與我國上世紀 80 年代初設計建成的公共建筑相比，全年供暖、通風、空調和照明的總能耗減少 50％。 原 建設部2021 年對 35 個直轄市、計劃單列市和省會城巾的建筑節(jié)能進行了專項檢查，發(fā)現(xiàn)從 2021 年到 2021 年按節(jié)能標準設計的項目只有58． 53％，按節(jié)能標準建造的項目只有 ％。 建設部在近年頒發(fā)的一些政策規(guī)定中，多次重申建筑節(jié)能規(guī)范的嚴肅性。為此，建設部2021 年專門組織編制了《建筑節(jié)能工程施工驗收規(guī)范》，對建筑節(jié)能工程施工的各個環(huán)節(jié)，不僅有程序性檢 驗要求、現(xiàn)場測試性檢驗要求，還有建筑部品、各建筑參數(shù)檢驗要求，并要求建設、監(jiān)理、設計、施工、驗收等單位必須嚴格執(zhí)行這一規(guī)范。 加強對大型公共建筑特別是政府機構建筑的用能監(jiān)管，是近年有關部門著力抓的一項內容。 在大型公共建筑中，飯店、賓館的耗能問題也十分突出。要求各主管部門引導酒店業(yè)開展節(jié)約電、煤、油和燃氣等資源活動，嚴格執(zhí)行公共建筑室內溫度標準，使用高效節(jié)能照明產品，切實提高能源利用效率。據不完全統(tǒng)計，我國每年生產粘土磚要消耗 7000 多萬噸標準煤，粘土磚由于保溫隔熱性能差，在建筑使用過程中仍要消 耗大量能源。 一是出臺了鼓勵利用工 業(yè)廢渣生產墻體材料的稅收優(yōu)惠政策財政部、國家稅務總局下發(fā)的《關于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》明確，企業(yè)利用廢水、廢氣、廢渣等廢棄物為主要原料生產的產品， 可在五年內減征或免征所得稅；財政部、國家稅務總局下發(fā)的《關于部分資源綜合利用及其他產品增值稅收政策問題的通知》，將 14 類23 種產品列入享受稅收優(yōu)惠政策新型墻體材料 目錄 ，對這類產品達到規(guī)模生產的企業(yè)亨受增值稅減半征收的政策。 三是實施了新型墻 體 材料專項基金政