【正文】 棚戶區(qū)、獨(dú)立工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城中村情況調(diào)查工作的通知》（昆住?！?2020〕 22 號）； 9. 安寧市建設(shè)局的函：《關(guān)于報送 2020 年 2020 年棚戶區(qū)改造規(guī)劃相關(guān)材料的函》； 5 研究范圍 根據(jù)有關(guān)內(nèi)容要求，在昆鋼集團(tuán)房地產(chǎn)公司提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上結(jié)合項目實(shí)際情況對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案、項目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度及建議、投資 估算和社會效益分析等方面進(jìn)行論述，為項目的決策提供依據(jù)。 建設(shè)內(nèi)容 總建筑面積： 75000 m2 分廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行建設(shè)。 6 建設(shè)投資估算與資金來 源 ① 項目建設(shè)投資估算 項目建設(shè)投資估算 17250 萬元，其中：建筑工程 12675 萬元；設(shè)備及安裝工程 萬元；其他費(fèi)用 萬元。 在項目進(jìn)入開發(fā)實(shí)施階段后，應(yīng)針對項目的主要風(fēng)險和次要風(fēng)險制定相應(yīng)的預(yù)防和應(yīng)對方案，以使項目在實(shí)施過程能應(yīng)對各種風(fēng)險，將各種風(fēng)險對項目的不利影響減小到最小，使項目能早日開工。小區(qū)中部有 35KV 高壓輸電線穿過。注冊資金約 億元，屬房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)企業(yè)，目前正在申報一級資質(zhì)。 昆鋼目前有 3 萬個家庭，總計五年內(nèi)將達(dá)到 3 萬個家庭戶 ,但只有 2 萬套成套住宅 ,相當(dāng)部分職工住房條件仍需改善， 萬單身待婚職工等待分房結(jié)婚。 隨著昆鋼企業(yè)的不斷發(fā)展，職工和職工家屬逐年遞增，致使職工住房日益緊張。 昆鋼棚戶區(qū) 中低收入家庭比例高，特別 是退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。實(shí)施棚戶區(qū)改造，是 完善城市功能的客觀要求，有利于完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善城市人居環(huán)境、集約利用 土地、推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展；是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑，既可以帶動社會投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會管理，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。同時，房地產(chǎn)市場近來風(fēng)起云涌，部分大城市房價上漲較快，已引起低收入者在內(nèi)的普通百姓的不滿，此舉將有利于從供給的角度平抑房價，從需求的角度緩和社會矛盾。通過改 造棚戶區(qū)，不僅使棚戶區(qū)居民的居住條件得到了改善，而且促進(jìn)了存量土地的有效利用，節(jié)約了寶貴的土地資源，有利于政府更好地規(guī)劃、建設(shè)城市，為城市的進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。中央提出用 35 年的時間改造完成棚戶區(qū)，不僅能改善低收入弱體群體的居 住條件，而且還解決了許多重大問題，實(shí)質(zhì)上是一舉多得的重大民生工程、德政工程，達(dá)到綜合治理的效果。同時也為從事建筑施工、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)等方面的人員提供了就業(yè)機(jī)會，擴(kuò)大了就業(yè)范圍。國務(wù)院要求加大棚戶區(qū)改造力度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。通過科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，力爭達(dá)到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)高、小區(qū)配套齊全、環(huán)境和諧優(yōu)美，使棚戶區(qū)居民花最少的錢住較好的房。 住宅設(shè)計以 歐式風(fēng)格為主，并以 創(chuàng)造具有大眾性， 示范性，科學(xué)性可持續(xù)發(fā)展的室內(nèi)外空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境為設(shè)計 指導(dǎo) 思想，力爭在建筑形式 及使用上跟安寧當(dāng)?shù)氐奈幕蛡鹘y(tǒng)相協(xié)調(diào) ，滿足居民生活的發(fā)展要求。因此 項目實(shí)施勢在必行，迫在眉睫，亟待獲批并盡快投入建設(shè)。 1995 年 10 月撤縣設(shè)市以來，安寧市實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入快速增長時期，城市化進(jìn)程加快。整個區(qū)域土地面積 平方公里。 該規(guī)劃 用地地處昆鋼西側(cè)，南面緊靠昆鋼醫(yī)院，東接昆鋼城市主干道鋼河路，北鄰昆鋼氧氣廠，西側(cè)為 501 電臺。 15 第 四 章 項目 規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃理念 “尊重環(huán)境，崇尚自然，關(guān)注人性” 本規(guī)劃設(shè)計，從構(gòu)思立意到規(guī)劃布局，自始至終貫徹以下四個原則： 1 .以人為本原則――在規(guī)劃設(shè)計及建筑構(gòu)思中以“人性”為中心，重視人的居住、休憩和娛樂的要求，突出“居住”、“家”的概念，營造家的居住氛圍和環(huán)境，體現(xiàn)家的親和力。 項目建設(shè)規(guī)模 總建筑面積： 75000 m2,分廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行建設(shè)。 每個組團(tuán)中心都利用 局部單元架空等手法，設(shè)置了充足的組團(tuán)級公共空間。 同時，通過點(diǎn)、線、面的結(jié)合形成豐富多彩的空間序列，通過幢 與幢之間適當(dāng)?shù)膰?，形成了鄰里空間使之具歸屬感。 17 本小區(qū)為昆鋼主要的低收入廉租房小區(qū)。加上車行出入口和分組團(tuán)布局的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，使用地形成了環(huán)狀道路系統(tǒng)，構(gòu)筑復(fù)核式交通。 公共服務(wù)設(shè)施 結(jié)合中心景觀綠化帶布置與日常生活密切聯(lián)系的公共服務(wù)設(shè)施，體育健身會所、咖啡茶座、餐飲及 商業(yè)。 18 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)一覽表 總用地面積 ㎡ 總建筑面積 萬 ㎡ 新建建筑面積 萬 ㎡ 新建住房戶數(shù) 戶 1080 建筑密度 % 28 容積率 綠地率 % 35 機(jī)動車停車位 輛 265 建筑設(shè)計 建筑類型及適用的技術(shù)準(zhǔn)則 該規(guī)劃住宅由 46 層建筑組成。由于本項目定位為“低收入廉租房”，因此，“緊湊合理”成為戶型設(shè)計的重要依據(jù)。建筑采用造型上追求幾何化、簡潔、時尚、現(xiàn)代。 20 給排 水 給水 水源：由市政給水管網(wǎng)引入二路 DN150 引入管，經(jīng)水表后在室外連成環(huán)網(wǎng)再與各用水點(diǎn)相連，室外生活消防共用管網(wǎng)。 室外采用雨、污水分流系統(tǒng)。 電氣 包括建設(shè)紅線內(nèi)的以下內(nèi)容： 小區(qū)內(nèi) 變、配電系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，弱電系統(tǒng)，防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)。 室內(nèi)、室外消防給水 1． 室內(nèi) 消火栓給水系統(tǒng) 本設(shè)計按高層建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計， 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)用水量為10L/S，本工程室內(nèi)消防給水設(shè)計有消防水池和消防水泵，消防水池和消防水泵設(shè)于小區(qū)內(nèi)地 下。 4． 干粉滅火系統(tǒng) 在公共走廊、控制室、配電室等部位，按規(guī)范 要求設(shè)置一定數(shù)量的干粉 22 滅火器。由于本項目實(shí)施地附近無河流、天然水塘等水源 ，為減少對市政自來水的需求量，本措施方案提出：要求施工單位在施工期間，在合理的地方修建臨時水池，將施工期間的地下水及場地內(nèi)雨水盡可能地收集起來，統(tǒng)一儲存，用于工程施工中的用水。經(jīng)計算，采取此措施后，每年可減少對市政自來水取水量約 15000 立方米 。 建筑物朝向采用南北向或接近南北向，主要房間宜避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用密度為 600kg/m3 混凝土砌塊，內(nèi)外層均作水泥砂漿抹灰，加大圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱阻值。不建燃煤、重油鍋爐，盡可能多地使用太陽能裝置供應(yīng)熱水以減少排放。 、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。雨水經(jīng)雨水溝匯集雨水管后排入水處理站。 、加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。次要風(fēng)險有：地質(zhì)風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險等二種風(fēng)險。坡地 28 比相對平緩的場地在總圖中的投資要多，若控制不好則會大幅增加投資。因此，本小區(qū)的市場風(fēng)險中等，應(yīng)充分制定營銷計劃，才可達(dá)到預(yù)期的投資收益 。 可能會存在不利于建筑的軟弱土層、滑坡等不良地質(zhì)情況，給平面布置帶來不利因素，而影響 29 到項目的造價和規(guī)模。 分析 建議 氧氣廠片區(qū) 住宅 小區(qū) 存在拆遷風(fēng)險、成本風(fēng)險、市場風(fēng)險、地質(zhì)風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險等風(fēng)險。 綜合分析，本項目的開發(fā)風(fēng)險中等，如進(jìn)行開發(fā)并且在采取營銷措施的情況下可取得較好的效果。 3． 基本預(yù)備費(fèi)按 5%計取。本項目的建設(shè)用地沿用廠區(qū)內(nèi)住宅用地，國家財政補(bǔ)助每平米按 500 元計算，規(guī)劃改造建設(shè) 萬平方米棚戶區(qū)，國家可補(bǔ)助費(fèi)用為 3750 萬元，其余建設(shè)資金有住戶集資，每平方米集資 1600 元，共集資 17250 萬元。沒有參加過福利性住房分配的職工，居住方式主要為租住單位自建自管的設(shè)施不配套、功能不齊全的危舊公房和棚戶區(qū)。昆鋼外部的機(jī)制檢安公司昆明片團(tuán)山棚戶區(qū)、氣象路危舊房、上廠鐵礦羅次棚戶區(qū)、上廠棚戶區(qū)和王家灘等棚戶區(qū)（具體詳見棚戶區(qū)影像資 料光碟）。 2020 年 2 月 13 日下午 ,云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在連云賓館組織召開全省住房保障工作座談會 ,通報了全省住房保障工作情況 ,下發(fā)了云南省 2020年 2020 年廉租住房保障規(guī)劃及組織實(shí)施通知（ 征求意見稿），聽取了參會各單位的意見和建議，最后劉平副省長作了總結(jié)講話，就廉租住房覆蓋范圍、資金籌措、建設(shè)面積等核心問題明確了意見。 37 第 十一 章 社會評價 “安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏 ”，唐代詩人杜甫這一千古絕唱，在 昆鋼棚戶區(qū)改造 后將 變成美好的現(xiàn)實(shí)。 棚戶區(qū)改造 不僅 充分 體現(xiàn)了 黨中央、國務(wù)院 和省委省政府 的高度關(guān)注，對解決棚戶區(qū)居民住房問題的深切關(guān)懷 ，也是群眾期盼和城市發(fā)展的客觀要求。二是基礎(chǔ)設(shè)施條件極差。棚戶區(qū)房屋密度大，動遷成本高，商業(yè)開發(fā)價值低。 棚戶區(qū)居民絕大多數(shù)都是低收入困難群體，低保戶和低保邊緣戶的比例非常高 。從 省外棚戶區(qū)改造 的經(jīng)驗看，通過棚戶區(qū)改造，不僅解決了困難群眾的住房問題，使老百姓得到了實(shí)惠， 而且 進(jìn)一步密切了黨群關(guān)系和干群關(guān)系，提高了黨和政府在群眾中的威信 ， 增強(qiáng)了社會凝聚力，促進(jìn)了社會和諧發(fā)展 。建國多年，居住在貧民窟的問題還解決不了，證明我們還沒有深刻理解什么是社會主義。 （四）推進(jìn)棚戶 區(qū)改造，是落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的有效途徑 。 一是 棚戶區(qū) 改造與 調(diào)整城市總體布局有機(jī)結(jié)合 起來 ， 不僅 使棚戶區(qū)居民的居住條件得到了改善，特別是改造集中成片的棚戶區(qū)，使城市中一些臟、亂、差的死角得到了治理，在提高居民生活質(zhì)量的同時，也提升了城市人居環(huán)境和城市品味 ； 二是 進(jìn)一步盤活了存量土地，提高了土地使用價值，使稀缺的土地資源得以有效利用 ，將更 有利于政府更好地規(guī)劃、建設(shè)城市，為城市的進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ) 。通過棚戶區(qū)改造， 將 有力地拉動了建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、解決社會就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻(xiàn) 。首先是深入開展調(diào)查摸底工作，通過召開座談會、現(xiàn)場調(diào)研、表格調(diào)查等形式，調(diào)查了棚戶區(qū)的總體情況和群眾需求；其次是組織各區(qū)對列入計劃的實(shí)施項目深入開展排查，全面摸清了每個棚戶區(qū)內(nèi)居民住房、人口、經(jīng)濟(jì)條件、戶型、面積、安 置意愿等情況，做到了“房產(chǎn)狀況清、動遷面積請、補(bǔ)償數(shù)量清、群眾意愿清”。 42 第 十 三 章 風(fēng)險管理方案 嚴(yán)格執(zhí)行項目的管理制度，按照基本建設(shè)程序組織項目的實(shí)施，確保工程質(zhì)量。嚴(yán)格按工程進(jìn)度及工程質(zhì)量情況撥付建設(shè)資金，專帳管理，自覺接受財政、審計等部門的監(jiān)督。 開發(fā)建設(shè)本小區(qū)可滿足不同經(jīng)濟(jì)條件的職工對住房的需求，可改善 職工的住房條件和周圍的環(huán)境，取得較好的社會效益。 ，建立以項目負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé)制，加強(qiáng)對項目部和監(jiān)理部的管理；研究制定科學(xué)、合理的施工組織設(shè)計，并嚴(yán)格實(shí)行節(jié)點(diǎn)控制，確保工程進(jìn)度和生產(chǎn)安全；依靠政府主管部門和設(shè)計、監(jiān)理力量，加強(qiáng)建立和驗收工作，堅持大小階段項目均驗收，堅持按國家驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織驗收，并做 44 好保修期的回訪工作，確保工程質(zhì)量。 附件清單 1. 項目規(guī)劃總平面圖； 2. 戶型平面圖