【正文】 年，從現(xiàn)代化程度、建筑美觀以及配套設(shè)施上來(lái)看， 南溝溫泉度假村均有較大優(yōu)勢(shì)。為了避開(kāi)僑山墓園對(duì)整個(gè)區(qū)域的影響，規(guī)劃建大型廣場(chǎng)進(jìn)入，分兩條主干路形成區(qū)域內(nèi)部 回路 。該規(guī)劃以《大連森林公園規(guī)劃》為依據(jù)，從旅順中路進(jìn)入前環(huán)路華僑農(nóng)場(chǎng)南溝區(qū)域。 4 二 . 資源優(yōu)勢(shì)分析 1. 外部?jī)?yōu)勢(shì) 南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域附近沒(méi)有其他休閑度假場(chǎng)所，能夠有效的聚攬客源。 5 三 . 規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議 1. 戰(zhàn)略規(guī)劃 目前，大連市內(nèi) 已開(kāi)發(fā)的溫泉度假村的戰(zhàn)略定位多以“健康、休閑”為宣傳主旨，單純突出溫泉的醫(yī)療效果及度假村的基本功能而已，定位內(nèi)涵過(guò)于狹隘。 2. 主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議 這里所說(shuō)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，是指除林?；﹫?chǎng)（包括 其 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目）和翔龍山莊外，其他的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 生態(tài)農(nóng)莊（植物園） 是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境、環(huán)保潮流和娛樂(lè)功能，產(chǎn)品以當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)為主（蘋果、櫻桃等）。 室內(nèi)溫泉 是溫泉度假村冬季使用的建筑。 . 溫泉浴城 溫泉浴城 是溫泉會(huì)所的基礎(chǔ)設(shè)施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點(diǎn)吸納東、西方的溫泉泡湯文化，集眾家 之長(zhǎng)，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項(xiàng)目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。可考慮設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、陽(yáng)光浴 等特色項(xiàng)目，在強(qiáng)調(diào)各種項(xiàng)目的特殊療效的同時(shí)突出享受、與大自然融為一體的氛圍。除此以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項(xiàng)目，從而 豐富康體理療中心的服務(wù)項(xiàng)目，讓旅客有更多的選擇。為了提高場(chǎng)地的綜合利用率，大的多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶的需求把大廳間隔成幾個(gè)大小不一的 9 小廳。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無(wú)公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無(wú)公 害的家禽、塘魚(yú)為主。考慮到溫泉度假村的整體規(guī)模，建議興建 60 棟以上別墅。 其中 小型別墅（ 五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 ）占別墅群總量的 30%左右，中型別墅（五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +兩個(gè)豪華套房）占別墅群總量 55%左右，大型別墅（八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +三個(gè)豪華套房）占別墅群總量的 15%左右。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時(shí)可以集合保衛(wèi)力量及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，從而提高安全保衛(wèi)工作的時(shí)效性 。 并可 開(kāi)設(shè)養(yǎng)殖 場(chǎng)，按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法飼養(yǎng)無(wú)公害的家禽和塘魚(yú)。整個(gè)農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂(lè)綜合化的氛圍 。而射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、攀巖壁、野戰(zhàn)場(chǎng)、定向越野園、露營(yíng)區(qū)等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費(fèi)主體。按照三星級(jí)旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施建造 ，按照規(guī)劃規(guī)模以及客流量預(yù)計(jì)， 酒店客房應(yīng)在 200 間左右。室內(nèi)溫泉可為三至四層建筑，每層設(shè)有若干特色風(fēng)格的溫泉池，主要供冬季滑雪、商務(wù)會(huì)議及其他游客使用。 從 6月下旬開(kāi)始，大連旅游進(jìn)入了快速增長(zhǎng)通道，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)持續(xù)著旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，入境游客和旅游外匯收入7 月份增幅達(dá)到 20%。 特別是 7 月下旬以來(lái)，星級(jí)酒店連續(xù) 20 余天入住率近乎 100%，社會(huì)旅館的入住率也達(dá)到 90%以上，價(jià)格達(dá)歷史最高水平。 國(guó)內(nèi)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展面臨 5大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺(tái)，國(guó)家有關(guān)部門也加大了對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國(guó)旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時(shí)候都好；二、中國(guó)正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部 大開(kāi)發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步加快與旅游相關(guān)的各個(gè)行業(yè)的對(duì)外開(kāi)放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中國(guó)的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國(guó)際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，吸引更多的外商投資中國(guó)旅游業(yè)；也將促進(jìn)中國(guó)旅游業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到 2020 年，全球?qū)⒔哟?16 億人次的國(guó)際旅游者，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá) 2萬(wàn)億美元，國(guó)際旅游人數(shù)和消費(fèi)平均增長(zhǎng)率將分別達(dá)到 ％和 15 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng) 3％的幅度。Resorts、 Accor、 Starwood、Marriott類型的旅游業(yè)集團(tuán)。第四、旅游景點(diǎn)類的上市公司將得到良好的發(fā)展 。因此，預(yù)測(cè)在溫泉度假村的運(yùn)行完全走上軌道之后，每年至少可以吸引 4%的商務(wù)客人，即 8家超億元民營(yíng)企業(yè)， 800 家私營(yíng)企業(yè)及 1 家國(guó)有企業(yè)。 . 度假療養(yǎng)客戶 一方面，大連市不乏有實(shí)力的企業(yè)，如 IBM、微軟、花旗、 DELL、 SONY等， 其工作人員人數(shù)眾多，層次較高，由于溫泉對(duì)人體具有獨(dú)特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間的各個(gè)階段，通過(guò)主動(dòng)的營(yíng)銷和公關(guān)手段爭(zhēng)取成為周邊大 型企業(yè)和政府部門工作人員的定點(diǎn)療養(yǎng)基地 ，其方式可靈活多 樣 。其中，住宿過(guò)夜人數(shù)可達(dá) 4050萬(wàn)人次（商務(wù)客人中的 50%、旅行社團(tuán)客人中的 50%、散客中的 10%）。 . 開(kāi)發(fā)建設(shè)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn) 在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，溫泉度假村的營(yíng)銷推廣重點(diǎn)在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。 當(dāng)項(xiàng)目工程完成三分之二，開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入后期階段時(shí)，溫泉度假村應(yīng)該開(kāi)始積極策劃營(yíng)銷活動(dòng)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)丶笆?nèi)各大旅行社接觸，商量設(shè)計(jì)以溫泉度假村及周圍旅游景點(diǎn)為中心的旅游線路，借助旅行社完善的旅游營(yíng)銷渠道直接向消費(fèi)者宣傳。 . 實(shí)際運(yùn)營(yíng)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn) 19 當(dāng)南溝溫泉度假村初步打開(kāi)市場(chǎng)，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)期后，營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知 名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭(zhēng)取回頭客。 贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ?，以及與度假村內(nèi)各種服 務(wù)項(xiàng)目相關(guān)的公益活動(dòng)，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育事業(yè)等，從而增強(qiáng)溫泉度假村的形象 。 20 五 . 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 說(shuō)明：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議 等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)和估計(jì)多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價(jià)值?？傆?jì)： 3,600+1， 600+200=5,400萬(wàn)元 。 風(fēng)味餐廳 餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。其他收費(fèi)項(xiàng)目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度假村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 . 營(yíng)業(yè)收入 對(duì)于溫泉?jiǎng)e墅，完全可以考慮采用國(guó)際流行的分時(shí)度假概念或其他方式予以經(jīng)營(yíng)，提高客房利用率和利潤(rùn)率，但具體經(jīng)營(yíng)模式有待 商榷， 這里的收入預(yù)測(cè)僅作參考 。 . 營(yíng)業(yè)收入 生態(tài)農(nóng)莊以果樹(shù)、大棚蔬菜以及無(wú)公害家禽、塘魚(yú)為主 ，估計(jì)可吸引 30%左右的游客，按照上文所述年游客量在100120 萬(wàn)，則生態(tài)農(nóng)莊年游客數(shù)量為 30 萬(wàn)。初步估計(jì)基建投資額 300萬(wàn)元；設(shè)備投 資額 200萬(wàn)元；流動(dòng)資金50 萬(wàn)元 。 . 營(yíng)業(yè)收入 三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格平均為 200280元，商務(wù)套房均價(jià)為 300 元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格 130元，商務(wù)間價(jià)格 220元計(jì)算。 綜上所述，室內(nèi)溫泉、高爾夫球場(chǎng)、山地馬場(chǎng)及其他配套建筑定位為無(wú)利潤(rùn)項(xiàng)目，即營(yíng)業(yè)收入與成本抵消。 2. 度假村整體利潤(rùn)總額及投資回收期 . 利潤(rùn)總額 （稅后）： （溫泉會(huì)所） +（別墅） +（生態(tài)農(nóng)莊）+（室外娛樂(lè)場(chǎng)） +（酒店） = . 投資總額 ： 6000（溫泉會(huì)所） +3338（別墅） +300（生態(tài)農(nóng)莊） +550（室外娛樂(lè)場(chǎng)） +13310（酒店） +6000（室內(nèi)溫泉） +5500（高爾夫球場(chǎng)） +500（山地馬場(chǎng)） =35498萬(wàn)元 . 靜態(tài)投資回收期 ： 35498/≈ 13年 31 六 . 投資建議 1. 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn) . 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 經(jīng)前文分析，該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)如下： . 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，是國(guó)家和地方政府極力鼓勵(lì) 發(fā)展的項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)有一定的社會(huì)意義 。 . 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) . 溫泉的質(zhì)量和可開(kāi)采的溫泉壽命 至關(guān)重要，但目前沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)。 . 項(xiàng)目投資的絕對(duì)額太大，如果投資決策失誤、預(yù)算相差太大，必須要追加投資，追加投資額太大，可能 影響 現(xiàn)集團(tuán)正常運(yùn)轉(zhuǎn) 。 . 投資分為二 至三期 ，首期主要 建設(shè)溫泉 會(huì)所 、 生態(tài)農(nóng)莊 、 部分別墅 和溫泉酒店 ，以及整個(gè)度假村的綠化、道路建設(shè)等；二期為室外娛樂(lè)場(chǎng) 、山地馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)和滑雪酒店的 建設(shè) ，三期為其他配套項(xiàng)