企業(yè)改制中資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題(ppt57)-資產(chǎn)管理-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 《 企業(yè)公司制改建有關(guān)國(guó)有資本管理與財(cái)務(wù)處理的暫行規(guī)定 》 。 （一）決策 由國(guó)有資本持有人決策 ，應(yīng)按內(nèi)部議事規(guī)范來(lái)進(jìn)行 ，子公司改建 ， 由母公司決策 。 編制改建日的資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清冊(cè) 。 ? 15號(hào)令 《 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估違法行為處罰辦法 》 第五條 ―― 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人或被評(píng)估單位串通作弊 ， 故意出具虛假報(bào)告的 ， 沒(méi)收違法所得 ， 處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款 ， 并予以暫停執(zhí)業(yè)；給利害關(guān)系人造成重大經(jīng)濟(jì)損失或者產(chǎn)生惡劣社會(huì)影響的 ， 吊銷資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū) 。 第二次是 1962年 ， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于極度困難時(shí)期 ， 為了總結(jié) “ 大躍進(jìn) ” 的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) ， 恢復(fù)經(jīng)濟(jì)核算制 ， 抑制經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的過(guò)熱思潮 ， 有效地對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整 ， 在全國(guó)范圍年組織了第二次清產(chǎn)核資 ， 重點(diǎn)是清核流動(dòng)資產(chǎn)的質(zhì)差 、 量差和價(jià)差 ， 要求一律按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算 ，沖銷由于粗制濫造 、 價(jià)實(shí)不符的資產(chǎn)損失 。 1985年開(kāi)始 ， 中國(guó)正式出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù) 。 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是國(guó)有資本持有單位出資折股的依據(jù) ， 自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效 。 （七）上報(bào)批準(zhǔn) 審批權(quán)歸納為 “ 下管一級(jí) ” 、 “ 隔層管理 ” ， 唯獨(dú)設(shè)立股份有限公司必須逐級(jí)報(bào)財(cái)政部門批準(zhǔn) 。 ? 應(yīng)付福利費(fèi) 、 職工教育經(jīng)費(fèi)余額 ， 仍作為流動(dòng)負(fù)債管理 ，不得轉(zhuǎn)為職工個(gè)人投資 。 ? 對(duì)于欠繳的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，已提取未交列“其他應(yīng)付款”的，用現(xiàn)有資產(chǎn)清償；未提的，應(yīng)一次提足。 有些企業(yè)將國(guó)企解散 ，所有企業(yè)職工解除勞動(dòng)合同 ， 無(wú)償量化 ，全體獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 ， 并以此投資 ， 一夜之間國(guó)企變?yōu)閭€(gè)體 ， 應(yīng)依法查處 ， 只要是招用原企業(yè)職工 ， 只是變更勞動(dòng)合同關(guān)系問(wèn)題 ， 不能支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 。同時(shí)，內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善會(huì)直接或間接地導(dǎo)致事務(wù)所質(zhì)量控制制度的失控，削弱執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，增大執(zhí)業(yè)失敗的可能。 ?章程（合伙協(xié)議）是事務(wù)所內(nèi)部治理機(jī)制的核心，章程（合伙協(xié)議）應(yīng)體現(xiàn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)以 “ 人 ” 為本的特點(diǎn)，體現(xiàn)“ 人和 ” 的特質(zhì)。事務(wù)所的利潤(rùn)分配，不應(yīng)以“ 資合 ” 作為唯一或主要的依據(jù)，做到 “ 人合 ” 和 “ 資合 ” 并重、責(zé)任承擔(dān)與所獲報(bào)酬匹配、物質(zhì)報(bào)酬與精神鼓勵(lì)相結(jié)合，調(diào)動(dòng)事務(wù)所各個(gè)層次的積極性。 審計(jì)合并報(bào)表與作為評(píng)估申報(bào)基數(shù)的母公司報(bào)表 ?當(dāng)評(píng)估范圍存在母公司和控股子公司時(shí)，審計(jì)就要編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，合并會(huì)計(jì)報(bào)表是以母公司和子公司組成的企業(yè)集團(tuán)為一會(huì)計(jì)主體，以母公司和子公司單獨(dú)編制的個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表為基礎(chǔ)，由母公司編制的綜合放映企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)結(jié)果和現(xiàn)金流量的會(huì)計(jì)報(bào)表。少數(shù)股東權(quán)益成為企業(yè)的負(fù)債。 城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 ， 除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外 ， 屬于集體所有 ， 宅基地和自留地 、 自留山屬于集體所有 。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的 ， 除法律 、 行政法規(guī)另有規(guī)定外 ， 沒(méi)有土地使用期限的限制 。土地從 2020年 7月起開(kāi)始拍賣 。 企業(yè)的盈利水平 ―― 土地折價(jià)入股會(huì)增加上市公司的凈資產(chǎn) ， 相應(yīng)會(huì)降低凈資產(chǎn)收益率 。 股票發(fā)行額度 ―― 股票發(fā)行額度對(duì)決定土地是否入股有重要影響 。 出售價(jià)格低于評(píng)估結(jié)果 10％ 以上的 ，國(guó)有資本持有單位應(yīng)向國(guó)有資本變動(dòng)的審批單位作出書(shū)面說(shuō)明 。 國(guó)有資本持有單位所得租賃收益 ， 應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定納入財(cái)務(wù)預(yù)算管理 。對(duì)法人終止的應(yīng)有工商注銷證明，或政府部門責(zé)令撤銷文件。 E、 境外逾期 3年的 ， 應(yīng)取得駐外中介機(jī)構(gòu)的終止收款意見(jiàn)書(shū) ， 或駐外使領(lǐng)館關(guān)于債務(wù)人逃亡的證明 。 ③ 對(duì)失效 、 變質(zhì) 、 殘損 、 報(bào)廢 、無(wú)用的原材料需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果 ， 保留變現(xiàn)價(jià)值 ， 同時(shí)應(yīng)把相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 。 滯銷 、 積壓 、 降價(jià)銷售的產(chǎn)品 ， 按可收回凈收益 。 舉例： 有甲 、 乙兩個(gè)企業(yè) ， 它們之間相互有長(zhǎng)期投資 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨的評(píng)估。 ? 年租金總收入＝ [495 2380 ＋198 800] (1－ 5%) ? ＝ 1336500 95% ? ＝ 1269675(元 ) ? 年成本費(fèi)用支出包括： ? 租金損失準(zhǔn)備費(fèi) 5%。 ? 營(yíng)業(yè)稅及教育附加為租金收入的 %。 ? 綜上合計(jì)： ? 年租賃總費(fèi)用支出＝年租金收入 (5%＋ 12%＋ 5%＋ 4%＋ %)＋ 10553＋7140 ? ＝ 1269675 %＋ 17693 ? ≈417641(元 ) ? 收益的計(jì)算 ? 純收益＝ (年租金總收入－年總費(fèi)用支出 ) (1－所得稅率 ) ? ＝ (1269675－ 417641) (1－ 33%) ? ≈570863(元 ) ? 評(píng)估值的確定 ? 根據(jù)該房屋的實(shí)際情況和土地的使用年限 ， 收益期可確定為 ， 即： ? 評(píng)估值＝純收益 /還原利率 年期修正系數(shù) ? ＝ 570863/8% [1－ 1/(1＋ 8%)] ? ＝ 7135787 ? ≈6634140(元 ) ? 評(píng)估結(jié)果的確定 ? 因企業(yè)雖取得了土地出讓文件 ， 但尚未繳納土地出讓金和相關(guān)契稅 ， 應(yīng)從評(píng)估 值 中 扣 除 ， 欠 交 土 地 出 讓 金 ， 欠交契稅
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