【正文】 的各項硬件配套設(shè)施充分利用，同時加強園區(qū)軟環(huán)境的建設(shè)，務(wù)求 通過我們的管理與服務(wù)，使業(yè)主的需求都能得到滿足，并使園區(qū)的各項配套設(shè)施都能做到“物盡其用”，不使開發(fā)商的投資有絲毫的浪費。 兩年內(nèi)達到 臺 州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈標準。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)的綜合滿意率達到 95%以上。 四、管理特色 氛圍管理 針對本物業(yè)的特點，綠城物業(yè)擬從外圍著手，由外及里，開展“氛圍營造”工程，突出高檔、簡潔的氛圍，保安形象和禮貌禮儀的高標準要求，借以提升外部形 象；有序的車輛行駛、停放管理；凸顯文化氣息和綠化點綴并不斷更新等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）園區(qū)的安全管理主要包括三個方面，一是消防安全，二是治安防范，三是及時處理各類突發(fā)事件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 此外，通過工程技術(shù)人員早期介入的形式，提前熟悉設(shè)施設(shè)備與管線。 （二）做好前期“開荒”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）在對園區(qū)配套設(shè)施的利用上，也要根據(jù)物業(yè)區(qū)域的不同，有效利用、合理使用。為業(yè)主解決日常生活問題，我司還將提供委托代辦服務(wù)，如：代訂機票、車票，代理房屋租賃與轉(zhuǎn)讓，個人行李托運，出租車預(yù)約服務(wù)，代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣服務(wù)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三章 管理機構(gòu)、人員管理及培訓(xùn) 一、管理方式 設(shè)立物業(yè)管理處，全面整合園區(qū)資源，合理分配人力、物力，協(xié)調(diào)各部門之間的工作，是 園區(qū)管理 的最高決策機構(gòu)。 建立客戶（業(yè)主）溝通聯(lián)絡(luò)機制，加強與業(yè)主的交流和溝通。 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 【 臺州國際商務(wù)廣場 】 物業(yè)管理處 保安部 工程部 安全防范 監(jiān)控管理 強電弱電 設(shè)備管理 入住管理 投訴接待 費用收繳 保潔 管 理 綠 化 管理 車輛管理 綜合維修 財務(wù) 管理 日常管理 綜合 管理部 客戶服務(wù)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、物業(yè)管理人員配置 （一）管理處經(jīng)理 1人，全面負責(zé) 住宅、辦公樓、商鋪 的管理工作，對各部工作落實檢查及對外協(xié)調(diào)等。 綠化工 1 人，負責(zé)園區(qū)公共綠化養(yǎng)護工作。 住宅部分 9 人：其中 門崗 2人， 巡邏 1人， 實行 24小時三班制運作； 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 安保班 長 3 人， 實行 24 小時跟班制運作， 協(xié)助安保主管開展工作，做好園區(qū)的安保管理工作，做好本班的人員管理。 培訓(xùn)形式 入職前培訓(xùn) 入職前的培訓(xùn)分兩部分內(nèi)容：一是入司培訓(xùn)，二是崗前培訓(xùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 外送培訓(xùn) 根據(jù)工作需要，選派業(yè)務(wù)骨干 或崗位變動的員工參加行業(yè)主管部門和相關(guān)單位組織的各種崗位培訓(xùn)、操作資格培訓(xùn)等，不斷提高物業(yè)管理水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。 考核標準 把公司質(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標準 ； 把工作計劃、臨時任務(wù)及目標作為考核員工標準的補充。 協(xié)調(diào)關(guān)系 我們 將通過有計劃、有步驟的協(xié)調(diào)和改善【 臺州國際商務(wù)廣場 】的內(nèi)外關(guān)系，使管理處的各項管理和服務(wù)符合社會的要求，塑造良好的形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 服務(wù)意識 我們強調(diào)“業(yè)主至上”的服務(wù)意識，從點滴細微處入手，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、滿意的服務(wù)。走路時上身應(yīng)保持挺直，雙手自然擺動，避免上身晃動；站立時不彎腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。辦公桌左上角放置臺牌，標明員工的姓名、職務(wù)和工號。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。 建立房屋檔案，對房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處于最佳狀態(tài)。 建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 按照有關(guān)規(guī)范標準，設(shè)置設(shè)備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。 制定設(shè)備維護保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細的設(shè)備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。管理內(nèi)容 對機電設(shè)備按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常巡查和維護保養(yǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建立維 修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。 對巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時維修，并做好維修記錄。 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。管理內(nèi)容 對給排水系統(tǒng)進行巡查，日常保養(yǎng)。管理措施 制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、電梯設(shè)備管理方案 確定專人負責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。 七、消防系統(tǒng)管理 方案 做好園 區(qū)消防器材的管理和維護。 制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度，并加強對其的管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。 制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度，并根據(jù)“誰主管，誰負責(zé)”的消防原則，消除一切火險隱患。 八、智能化系統(tǒng)管理方案 采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運行。 建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。管理內(nèi)容 協(xié)助統(tǒng)計、制作 園區(qū)各種標識，包括樓宇標識、道路 指示標識等。管理措施 制定標識標牌管理制度，維護保養(yǎng)制度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的安保措施，采取“人防”與“技防”相結(jié)合的管理模式，實施全天候安保管理，維護園區(qū)及工作人員的生命和財產(chǎn)安全。技術(shù)防范 運用園區(qū)報警監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)內(nèi)的安全情況實施全天候監(jiān)控。 （三）加強對安保人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。 （二）巡視車輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關(guān)好，及時通知車主，以防 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 車內(nèi)物品失竊。管理措施 （一）建立人 、 車 、物 分流方案。 （五）建立完善的車輛管理檔案。管理措施 （一）建立地面、地下停車場管理規(guī)定。管理內(nèi)容 根據(jù)園區(qū)設(shè)計的交通組織和流向，在入口及主要道路、地下停車場地制定和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 完善各種交通標識、提示及指示標識，并定期進行維護保養(yǎng)及更新。 （三）物業(yè)管理人員和安保員在每日巡查工作中，若發(fā)現(xiàn)警示標識等有破損、丟失等，應(yīng)立即上報并及時維修或更換。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通過日常保潔工作，使公共環(huán)境和公共部位整潔。 （三）加強保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè)技能。管理內(nèi)容 （一）物業(yè)交付前，園區(qū)整體開展滅“四害”工作。 （五）對公共衛(wèi)生間等公共區(qū)域定期進行清潔和消毒工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）確定專人負責(zé) 該項工作，確保有序開展。 （二）根據(jù)氣候，給花木適量澆水。 （六）制定預(yù)防措施，防治病蟲害。 （四）以“三查”形式對綠化工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：綠化工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。管理內(nèi)容 （ 一）做好商鋪公共部位的保潔工作，配備生活垃圾箱，并做好垃圾日產(chǎn)日清；對商鋪的人行道路進行巡回清潔。 （四）嚴格做好商鋪的日常管理工作。 （三）對商鋪的噪音嚴格管理，要求商鋪的業(yè)主不在商鋪內(nèi)進行加工和生產(chǎn)，同時應(yīng)控制不能從事娛樂性服務(wù)，因為娛樂性服務(wù)的時間難以控制及產(chǎn)生的噪聲太大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 活動類別 活動時間 活動內(nèi)容 活動對象 文娛活動 元旦或春節(jié)（ 1月 —— 2 月） 開展新春聯(lián)歡會 全體業(yè)主與物管處人員 公益活動 3月中旬 我與小樹一起成長、樹木認養(yǎng)活動 全體業(yè)主（包括少年兒童） 綜合活動 4月 風(fēng)箏比賽、繪畫比賽等 全體業(yè)主 公益活動 5 月 — 6月 愛我家園、拔草活動、你拾我揀活動 少年兒童 暑期活動 7 月 — 8月 利用小區(qū)公共場所、開展健身活動 全體業(yè)主 娛樂活動 9 月 — 10月 開展重陽節(jié)老年人聯(lián)歡會等活動 老年人 文娛活動 11 月 開展攝影、繪畫、舞蹈等比賽活 動 青少年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 教育培訓(xùn)活動 12 月 開展電腦培訓(xùn)、書法培訓(xùn)等活動 全體業(yè)主 注：具體時間、活動內(nèi)容將根據(jù)實際情況安排。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收標準、方法和日程安排。 制定《物業(yè)接管驗收計劃》，明確接管驗收人員、時間安排等。 憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時間，及時解決。 按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。 業(yè)主填寫《裝修備案表》，詳細說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計及裝修施工單位等，管理處進行備案，并書面告知業(yè)主及裝修施工單位《裝修管理辦法》。 提前告知裝修中重要事項的約定，并簽訂此約定。 對違章施工的行為，采取停工、恢復(fù)原狀等方式進行處理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對裝修現(xiàn)場進行嚴格管理，做到每天有重點地巡查，避免違章裝修的出現(xiàn)。管理措施 制定完善的《裝修管理辦法》。管理內(nèi)容 工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等。 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件、外來文件、專題會議紀要等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 專職管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范。 六、財務(wù)管理 方案 做好年度預(yù)算和決算工作。管理措施 根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度。 加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。 建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性。 八、協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作 當(dāng)園區(qū)達到具備業(yè)主委員會成立條件時，將按照國務(wù)院《物業(yè)管 理條例》規(guī)定，協(xié)助房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商，籌建園區(qū)業(yè)主委員會。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之