【正文】 是我國(guó)城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現(xiàn)代化管理轉(zhuǎn)換的客觀需要。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識(shí)，包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)觀念、資金運(yùn)用、服務(wù)質(zhì)量、時(shí)間、效益等觀念更新。第三，它是管理方法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。 第五，它是實(shí)現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。 為實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理內(nèi)容，其途徑是多方面的，一般說(shuō)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手： ，是實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。 ，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證。第二，小區(qū)物業(yè)管理組織的現(xiàn)代化程度，是否已達(dá)到管理組織原則要求的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，是否具備同行業(yè)領(lǐng)先水平。，是物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑。(3)物資管理法，包括：全面房屋與設(shè)備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方法。 物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。對(duì)管理人員綜合能力的培訓(xùn)雖已全面啟動(dòng)，但大面積的開(kāi)展持證上崗培訓(xùn)的力度不足?！踞屃x】 本條規(guī)定了物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān)。 (二)縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：(1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)；(2)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)管理。 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。(3)向業(yè)主委員會(huì)提供委托管理合同范本。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行行政管理的主要工作有：(1)組織物業(yè)管理公司參加評(píng)比；(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批；(3)對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行崗位資格培訓(xùn)。這些具體的物業(yè)管理活動(dòng)中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。本條可分為兩個(gè)層次進(jìn)行分析：(一)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門(mén)登記后，就成為房產(chǎn)部門(mén)所登記的房屋的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫(xiě)明一個(gè)所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個(gè)所有人就是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 關(guān)于業(yè)主的分類(lèi)還有以下幾種：按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類(lèi)。以享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。但現(xiàn)在也有越來(lái)越多的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房不是為了自己居住，而是為了投資。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。 (二)業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。 業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 ，行使投票權(quán)。 ，并享有被選舉權(quán)。同時(shí)，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會(huì)的被選舉權(quán)。 (1)每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費(fèi)，涉及一些公共財(cái)物問(wèn)題。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)支出的公開(kāi)性與透明度，檢查其是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒(méi)有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。而且，如果每個(gè)業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會(huì)影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運(yùn)作。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地因?yàn)椴⒎菢I(yè)主所獨(dú)有，關(guān)于其使用情況對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關(guān)于其使用情況的知情權(quán)并對(duì)該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用進(jìn)行監(jiān)督。 、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主有權(quán)對(duì)享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈(zèng)與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。 業(yè)主是作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)成員的一名共同締結(jié)或簽署了業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度、業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。 ，主要包括：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負(fù)賠償責(zé)任。業(yè)主公約和物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，但是，這些規(guī)定當(dāng)然還有未能詳盡之處，對(duì)于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主亦不得為之。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時(shí)不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并應(yīng)事先取得物業(yè)管理公司和有關(guān)部門(mén)的同意?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的組成及業(yè)主大會(huì)的法律地位和基本職責(zé)。這里需要注意的是，該條例只規(guī)定了全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并沒(méi)有對(duì)業(yè)主代表大會(huì)作出規(guī)定，這是不同于該條例頒布前部分省市的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。因此，業(yè)主大會(huì)在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。其次，業(yè)主大會(huì)是自治性的組織。業(yè)主大會(huì)作出的決議應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個(gè)別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會(huì)作出的決議并沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體一致的同意，甚至有時(shí)還會(huì)受到個(gè)別業(yè)主的反對(duì)，但只要符合業(yè)主大會(huì)決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。因此，業(yè)主大會(huì)基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運(yùn)作機(jī)制的不同而區(qū)別于其他對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、監(jiān)督的組織，具有獨(dú)立性和不可替代性?！踞屃x】 本條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由45個(gè)住宅群組成，用地一般為15—20公頃，建筑面積約為15—20萬(wàn)平方米。將一個(gè)封閉小區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)楦鞯厍闆r有很大不同。例如，上海市房屋土地管理局印發(fā)《關(guān)于(上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例)有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》通知第六條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域劃定：本條所指的物業(yè)管理區(qū)域范圍劃分，原則上以自然街坊或一個(gè)封閉的小區(qū)予以確定?！睒I(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)確定的依據(jù)第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！踞屃x】 本條規(guī)定了有關(guān)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)確定的依據(jù)。業(yè)主大會(huì)在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)和決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)說(shuō)還處于初級(jí)階段，所以政府的監(jiān)督和指導(dǎo)就變得不可或缺。 但是，條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。條例的這條規(guī)定，體現(xiàn)了法律的靈活性。綜觀各國(guó)及地區(qū)的法律規(guī)定，業(yè)主表決權(quán)大致有三種計(jì)算方式。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定，涉及區(qū)分所有權(quán)人投票表決時(shí)，規(guī)定須經(jīng)出席會(huì)議業(yè)主一定比例以上人數(shù)及其出席會(huì)議業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)一定比例以上通過(guò)。我國(guó)部分地區(qū)的地方性立法基本采用這種方式來(lái)計(jì)算業(yè)主的表決權(quán)?！薄稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶(hù)計(jì)算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)。同時(shí)，各地方將以物業(yè)建筑面積計(jì)算投票權(quán)數(shù)這一標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化、量化，有利于業(yè)主投票表決時(shí)的計(jì)票工作，使計(jì)票更為便捷。《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第ll條“召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表出席?！?業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (四)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。根據(jù)本條例的規(guī)定，其行使的職責(zé)包括四個(gè)方面： 、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 、更換業(yè)主委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。對(duì)于以上人員，業(yè)主會(huì)議有權(quán)依照規(guī)定程序予以罷免。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)。作為業(yè)主大會(huì)成員的每一名業(yè)主，在平時(shí)也可以監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，提出自己的意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)中進(jìn)行處理。由于業(yè)主生活復(fù)雜多變和持續(xù)發(fā)展，因而很難完全預(yù)料可能出現(xiàn)的業(yè)主自治管理的新問(wèn)題，亦難將業(yè)主會(huì)議的職權(quán)列舉周全無(wú)遺。業(yè)主大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷(xiāo)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的方式包括兩種，即集體討論的方式和書(shū)面征求意見(jiàn)的方式。 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足最低人數(shù)或投票權(quán)的限定，從而盡量體現(xiàn)大多數(shù)人的利益，以保障所作出的決議的科學(xué)性、合理性。按照各國(guó)物業(yè)管理立法之規(guī)定，業(yè)主可以親自參加業(yè)主團(tuán)體會(huì)議，親自行使表決權(quán)參與待決事項(xiàng)的議決。(四)業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則?！耙恢峦夥绞健币鬀Q議須經(jīng)全體業(yè)主全部同意方能有效，這種規(guī)定過(guò)于嚴(yán)格，僅適用于一般共有物業(yè)情形，不適合業(yè)主團(tuán)體自治情形，我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)立法不予采用。并且對(duì)它們適用不同的表決規(guī)則。對(duì)于一般決定，是與會(huì)業(yè)主的所持投票權(quán)為依據(jù)，而對(duì)于特殊決定，是以全體業(yè)主的投票權(quán)為依據(jù)。業(yè)主大會(huì)的決定雖然并非經(jīng)過(guò)全體業(yè)主的一致同意，甚至還會(huì)遭到個(gè)別業(yè)主的反對(duì)，但是只要業(yè)主大會(huì)的決定符合法律法規(guī)的規(guī)定，并遵循了業(yè)主公約的議事規(guī)則，這樣的決定就對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類(lèi)型及其啟動(dòng)方式。除了定期會(huì)議之外，在一定條件下可以召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，有義務(wù)組織召開(kāi)臨時(shí)大會(huì)。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。依據(jù)我國(guó)《城市居民委員會(huì)組織法》之規(guī)定，居民委員會(huì)的主要任務(wù)有：(1)宣傳憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開(kāi)展多種方式的社會(huì)主義精神文明建設(shè)活動(dòng)；(2)辦理本居民地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)。因此條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)的居委會(huì)。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄是業(yè)主大會(huì)會(huì)議情況的書(shū)面記載。業(yè)主委員會(huì)的地位和職責(zé)第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； (三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； (五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長(zhǎng)期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務(wù)，實(shí)行業(yè)主集體事務(wù)民主制度，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會(huì)性自治組織。因此，業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)由業(yè)主大會(huì)來(lái)選舉產(chǎn)生，反映絕大多數(shù)業(yè)主的意愿。 。而且，業(yè)主委員會(huì)維護(hù)的應(yīng)是業(yè)主的合法權(quán)益，其所有的行為、決策都應(yīng)在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)。業(yè)主委員會(huì)并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個(gè)固定的、有具體法定職責(zé)的法律上的組織。 此種意見(jiàn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是社會(huì)團(tuán)體法人，完全獨(dú)立于各個(gè)業(yè)主，享有擬制的人格，能夠獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，也就是說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)能有自己完全獨(dú)立的意志，可根據(jù)自己的獨(dú)立意志獨(dú)立行事。其理由為雖然各地的物業(yè)管理法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有穩(wěn)定的組織性，但是這種登記一般是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)作出，即此登記為行政登記而非民事登記。也就是說(shuō)，在民事訴訟中，訴訟權(quán)利本身并不歸于業(yè)主委員會(huì)，其必須得到業(yè)主的明確授權(quán)，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權(quán)利，其訴訟活動(dòng)的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 (一)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主利益的代表者，其委員應(yīng)當(dāng)具有代表性。 (二)業(yè)主委員會(huì)的登記時(shí)間和效力。這里的登記應(yīng)當(dāng)與企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記區(qū)別開(kāi)來(lái)。業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記是為了接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。物業(yè)管理區(qū)域中的承租人、其他實(shí)際使用物業(yè)的人員，有關(guān)行政機(jī)構(gòu)或者組織的人員都不能成為業(yè)主委員會(huì)的委員，不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權(quán)。 (一)業(yè)主公約概述。業(yè)主公約作為最高自治規(guī)則具有如下特征：。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上依照法律規(guī)定方式進(jìn)行，當(dāng)個(gè)別業(yè)主有不同意見(jiàn)難以全體一致同意時(shí)，應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主整體利益為重，個(gè)人服從全體，少數(shù)服從多數(shù)。當(dāng)其采取物業(yè)管理公約形式時(shí)，還約束開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主公約的約束力及于全體業(yè)主。業(yè)主公約的具體內(nèi)容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)條例的規(guī)定以下事項(xiàng)應(yīng)納入其中： (1)物業(yè)基本情況簡(jiǎn)介。(3)業(yè)主權(quán)利義務(wù)設(shè)定。承擔(dān)違約責(zé)任的方式根據(jù)民法規(guī)定，有停止侵害、排除妨礙、賠償損失等法定方式；業(yè)主公約也可以另行設(shè)定承擔(dān)責(zé)任的方式。 (三)業(yè)主公約的通過(guò)與修改。【釋義】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容。同時(shí)業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主自己組織起來(lái)行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的機(jī)構(gòu)，其內(nèi)部的運(yùn)作機(jī)制也自然應(yīng)當(dāng)由其自己作出決定。因此，業(yè)主大會(huì)的基本議事形式是召開(kāi)會(huì)議，以討論議案和表決通過(guò)會(huì)議決議的方