【正文】 )近年來建筑材料價格上漲，使商品房剛性成本增加。 (2) 蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的主要動因 ① 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和政策因素的調(diào)整，加快了房地產(chǎn)的發(fā)展 蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快 速發(fā)展，為蘇州房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，蘇州自 2020 年起，人均 GDP 超過 3000 美元， 2020 年 全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破 4000億元，達(dá) 億元， 總量居全國第五 。 ③ 新的城市規(guī)劃與建設(shè)為蘇州房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間 10 近幾年 ，蘇州按照適度超前、突出重點(diǎn)、城鄉(xiāng)一體、配套完善的要求，繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，逐步建立起系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施的主體框架。房地產(chǎn)開發(fā)投資額及房價在土地拍賣的推動下步步走高，土地政策的改革促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。 ①舊城改造 2020 年房屋的拆遷主要集中在三個新城區(qū)（平江區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)），拆遷規(guī)模數(shù)量與 2020 年持平。從用地2020 年出讓土地的有關(guān)情況如表 3 所示。為了用足、用好這張山水名片，吳中區(qū)將區(qū)域定位為“山 水蘇州，人居天堂”，充分發(fā)揮得天獨(dú)厚的人文、自然、地理、環(huán)境等優(yōu)勢和緊鄰中心城區(qū)的集聚效應(yīng)，以區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)為切入點(diǎn)，梯度開發(fā)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目，由此帶動整個吳中區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，爭取將吳中區(qū)大造成長三角地區(qū)的“中心花園”、“人居天堂”。這一 帶的基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通方便，區(qū)內(nèi)十多條公交線路使長橋與蘇州市區(qū)、園區(qū)、新區(qū)和相城區(qū)聯(lián)系愈加緊密。生活機(jī)能分布不平衡，主要圍繞碧波花園及東吳南路分布，如碧波實(shí)驗(yàn)小學(xué)、碧波中學(xué)、 吳中商城、好旺瑪超市、城南大飯店、川福樓大酒店等。 均價：別墅 —— 60008000 元 /平方米 多層 —— 4300 元 /平方米 小高層、高層 —— 4200 元 /平方米 （ 3）木瀆板塊 木瀆位于蘇州古城西郊靈巖山麓，依山而筑，傍水而居，環(huán)境優(yōu)美，適宜人居。 區(qū)域特征：產(chǎn)品以別墅為主，兼有少量多層住宅 均價：別墅 —— 500014000 元 /平方米 多層 —— 4200 元 /平方米 （ 4）太湖旅游度假區(qū)板塊 太湖國家旅游度假區(qū)位于蘇州市西南 20 公里處的太湖邊，境內(nèi)山水相連，風(fēng)光秀美，氣候宜人，而且交通日趨方便，是華東地區(qū)難得的旅游勝地，每年吸引眾多海內(nèi)外 旅客前來休閑度假。隨著吳中區(qū)域城市化的迅猛推進(jìn)和市政建設(shè)的開展，當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件發(fā)生了巨大的變化，由鄉(xiāng)間農(nóng)宅搬遷到多層住宅樓中，近兩年還出現(xiàn)了小高層和高層住宅樓。 40005000 元 /平方米是這個區(qū)域比較普遍的價位。隨著吳中所轄區(qū)內(nèi)的西山，甪直，木瀆，越溪等鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)隨著土地供應(yīng)節(jié)奏的加快，該區(qū)域即將進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的高速發(fā)展階段。 石湖因?yàn)榈靥巺侵袇^(qū)越溪鎮(zhèn)和滄浪新城的交界處，依南北劃分在兩個新政區(qū) 域。因此，來去古城中心，也不過十余分鐘。作為配套教育園區(qū)、服務(wù)石湖景區(qū)、吳中城南工業(yè)帶的一個綜合配套區(qū)，具有商業(yè)金融文化娛樂行政辦公和居住的功能，是景觀和生態(tài)環(huán)境良好的城市形象標(biāo)志性區(qū)域。 產(chǎn)品營銷和定價策略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目的地理位置、建造時間等因素，制定以下營銷戰(zhàn) 略： （ 1）確定項(xiàng)目整體形象 “石湖之韻”一期的成功開發(fā)，其品牌形象得到了蘇州市民和政府的認(rèn)可，在蘇州市房地產(chǎn)市場有一定的影響，建立了一定的信譽(yù)。 對項(xiàng)目的規(guī)劃充分體現(xiàn)了科學(xué)和人性的開發(fā)思路，使石湖之韻真正成為蘇州市區(qū)中最后一塊綠意棲居地。 小區(qū)中將采用人工的設(shè)計手 法再現(xiàn)原生態(tài)的自然景觀，同時輔以原木鋪底、喬灌木、草坪、天然石材等基本元素，營造原生態(tài)景觀住宅區(qū)。深淺不一、寬窄變化的源源活水在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌。地塊緊沿石湖，湖面寬闊；景色較好；地塊東靠上方山，山體寬闊，景觀較好，歷史、人文氛圍較濃厚；地塊周邊路網(wǎng)建設(shè)基本成型，交通便利。 15 分鐘，即可從市區(qū)到達(dá)越湖路， 10 17 分鐘即可由繞城高速出城，石湖再不是過去乘汽車一路顛簸才能到達(dá)的探幽之處，而成了蘇州城的又 —處天然花園。 ⑥ 價格 優(yōu)勢 石湖 板塊目前的價格為 疊加別墅 5000 元／平米、聯(lián)排別墅 6000 元／平米 、雙拼別墅 7000 元 /平方米 ，與城區(qū)的 別墅 形成了鮮明的比照，較高的居住性價比和升值潛力被多方看好。 現(xiàn) 將正在銷售和即將銷售的周邊小區(qū)加以對比。 表 4 項(xiàng)目比照表 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 物業(yè)地址 現(xiàn)推建筑類別 綠化率 % 容積率 均價 （元 /m2） 占地面積 （萬 m2） 建筑面積 （萬 m2） 現(xiàn)狀 石湖之韻二期 江蘇吳中集團(tuán) 越湖路 疊加別墅 \聯(lián)排別墅 \雙拼別墅 5000/6000/ 7000 交房 石湖小鎮(zhèn) 蘇州順達(dá)房產(chǎn) 越湖路 普通住宅 \多層 \別墅 38 3300 10 未開盤 錦和加州 江蘇吳中集團(tuán) 溪翔路 普通住宅 \商鋪 暫無 未開盤 嘉業(yè)陽光水榭 蘇州嘉業(yè)房產(chǎn) 東吳南路 多層 /小高層 41 4600 38 50 已開盤銷售 S 半島 上海晟地置業(yè) 澄湖西路 小高層 40 41004700 13 開盤 月交房 石湖華城 江蘇吳中集團(tuán) 越湖路 別墅 /多 層 /小高層 /高層 未開盤 紅莊公寓 市政開發(fā) 東吳南路 多層 3300 金楓美地 蘇州隆興置業(yè) 金楓路與蘇福路交匯處 多層 /小高層 4000 元起 開盤 山雨墅 蘇州木瀆房產(chǎn) 木瀆金山路 2 層雙拼別墅 40 5500 開盤 蘇園 蘇州海僑房產(chǎn) 木瀆向陽河路 聯(lián)體別墅 6880 元起 開盤 三、 建設(shè)方案 建設(shè)條件 ① 場地環(huán)境 越溪位于蘇州西南部，距離蘇 州古城區(qū)約十公里，東鄰吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南近吳江市區(qū)松陵鎮(zhèn)，西接吳中區(qū)西南片區(qū)橫涇、木瀆、浦莊等鎮(zhèn)。 石湖之韻項(xiàng)目位于蘇州高新區(qū)和吳中區(qū)交匯西南部處，行政區(qū)域上屬于吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 交通上看，友新高架、環(huán)城高架、繞城高速的通達(dá)使得 該地塊 的區(qū)位價值 巨升 。 規(guī)劃方案 （ 1）建筑面積和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)省計委立項(xiàng)批復(fù)，“石湖之韻”二期項(xiàng)目建設(shè)為高檔住宅區(qū)，共有５０幢住宅，初步規(guī)劃 總占地面積 66786 平方米，規(guī)劃建筑總 面積 57950 平方米，其 20 中疊加別墅建筑面積 18350 平方米，聯(lián)排別墅建筑面積 15900 平方米，雙拼別墅建筑面積 16350 平方米，公建配套區(qū)建筑面積 7350 平方米（包括鄰里中心，幼兒園，門衛(wèi)，配電間，物業(yè)管理用房）。未來，該區(qū)域?qū)⒊浞掷檬皡^(qū)及周邊的景觀，將優(yōu)美的自然環(huán)境有機(jī)地組織到城市空間中，石湖之韻根據(jù)這樣的布 局思路，充分融合已有的千頃碧波、萬畝森林、數(shù)千米私家湖岸線，在社區(qū)中營造出一種城市綠洲的意趣。政府規(guī)劃中該區(qū)域人口設(shè)定為 12 萬，規(guī)劃居住用地 400 公頃左右，占整個規(guī)劃用地的 %%。 “石湖之韻”二期項(xiàng)目擁有大型的商業(yè)中心，其中包括圖書館、閱覽室、大型購物超市、高級會員制會所、小型商鋪、商務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)中心、老年活動中心、幼兒園、健身娛樂中心、餐飲文化中心等應(yīng)有盡有。 一側(cè)臨湖，天然水景可令視覺延伸，提高社區(qū)的整體自然景觀效果，形成一個極具親水性的生態(tài)居住社區(qū)。 （ 3）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) ① 目前住宅需求定位于對舒適生活和檔次的滿足。 表 6 “石湖之韻”二期主要戶型 戶型 戶數(shù) 每戶建筑面積 （平方米） 總面積 （平方米） 疊加 86 213 18350 聯(lián)排 63 252 15900 雙拼 56 291 16350 ④ 工程項(xiàng)目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“石湖之韻”二期主要工程項(xiàng)目如表 7。疊加別墅每戶配有半地下車庫，雙拼別墅和連排別墅每戶配有車庫。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)地質(zhì)勘察報告和本項(xiàng)目初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)設(shè)計采用以下類型： （ 1）基礎(chǔ)選型及處理 獨(dú)立柱基礎(chǔ)：柱基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件和實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定柱基的設(shè)計尺寸配筋和承載力。 ② 給水。 c. 城市自來水進(jìn)水管不小于 DNl50，設(shè)一戶一表。 ④ 室內(nèi)外排水。 （ 2）供電 ① 供配電系統(tǒng)。目前小區(qū)內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為 2X315kY a. 配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW/戶計算。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。主要用氣地為住宅區(qū)，天然氣用量按民用建筑日天然氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶每月 4050 立方米 )，從小區(qū)預(yù)留口接入。地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。 b. 數(shù)據(jù)語音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 e. 設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng) 和緊急廣播系統(tǒng)。 d. 根據(jù)小區(qū)消防水量設(shè)消防水池（花園水池及消防兩用），按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 ③ 噪聲：設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)