觀海臺(tái)項(xiàng)目策劃案(doc19)-營(yíng)銷(xiāo)策劃-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 對(duì)策 ：可考慮 對(duì)環(huán)東路進(jìn)行同小區(qū)園林風(fēng)格相同的綠化包裝， 在景觀上創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)， 力爭(zhēng)消除客戶心理障礙；另外對(duì)該部分單位可考慮 送全屋基本裝修 ，吸引一次置業(yè)客戶或投資 客戶購(gòu)買(mǎi)，促成銷(xiāo)售。 ? 借宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好、中國(guó)加入 WTO刺激摟市有效需求等機(jī)會(huì)點(diǎn)， 多作正面引導(dǎo)的軟性廣告宣傳 ，引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)。 ? 借南山文化中心區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)程日趨成熟的機(jī)會(huì)點(diǎn)，在宣傳和推介時(shí) 對(duì)片區(qū)未來(lái)規(guī)劃和發(fā)展前景作正面宣傳介紹 ，使買(mǎi)家切實(shí)感受到本項(xiàng)目規(guī)劃前景的優(yōu)越，刺激購(gòu)買(mǎi)欲望。吸引投資客及外銷(xiāo)客戶。在物業(yè)包裝、市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售推廣的過(guò)程中緊緊圍繞本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行整合營(yíng)銷(xiāo)傳播，將本項(xiàng)目與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯區(qū)隔開(kāi)來(lái)，吸引目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)良好銷(xiāo)售。下面就針對(duì)本項(xiàng)目的自身因素進(jìn)行市場(chǎng)定位分析，以期有效區(qū)隔次要市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)市場(chǎng)，提高營(yíng)銷(xiāo)效率。 ? 存在少量外銷(xiāo)可能 目前， 24 小時(shí)通關(guān)的大市場(chǎng)狀況吸引港人來(lái)深置業(yè)，連接深港的西部跨海大橋建成之后將會(huì)吸引更多港人選擇海景秀麗的后海片區(qū)。 小結(jié) ： 鑒于以上分析，本項(xiàng)目不具備外銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)，雖不排除有部分港人因景觀優(yōu)勢(shì)會(huì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的少量小戶型單位（二房、三房）的可能性，但總體而言， 本項(xiàng)目是以內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)為主 。 ? 海景優(yōu)勢(shì)： 近年來(lái)，后海片區(qū)海景住宅崛起，呼應(yīng)者眾。 此資料來(lái)自企業(yè) 目標(biāo)市場(chǎng)定位結(jié)論 ： 綜上所述，由于考慮到本項(xiàng)目的地理位置、周邊交通、價(jià)格因素和物業(yè)質(zhì)素等諸多 方面的局限，并結(jié)合深港置業(yè)者消費(fèi)差異性分析，以及對(duì)現(xiàn)時(shí)深港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的判斷，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目以內(nèi)銷(xiāo)為主，尤其是南山區(qū)市場(chǎng)，并據(jù)此建議本項(xiàng)目的 目標(biāo)市場(chǎng)定位 為： 以內(nèi)銷(xiāo)為主，外銷(xiāo)為輔 以南山區(qū)為主，福田、羅湖為輔 二、 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位 （一） 內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)目標(biāo)客戶定位 內(nèi)銷(xiāo)客戶購(gòu)買(mǎi)行為特征分析 ? 對(duì)深圳市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況相當(dāng)熟悉； ? 了解深圳住宅大致價(jià)格水平及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化行情； ? 面對(duì)眾多的房源，在考慮 是否認(rèn)購(gòu)過(guò)程中，會(huì)對(duì)欲認(rèn)購(gòu)物業(yè)進(jìn)行貨比三家、反復(fù)比較，購(gòu)買(mǎi)行為較為理智，下定速度較慢； ? 對(duì)物業(yè)單價(jià)反應(yīng)較為敏感； ? 能極其方便地從報(bào)紙、電視等各類(lèi)傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，但人們對(duì)廣告信息抱一定質(zhì)疑態(tài)度。 特征 ★ 重視價(jià)格水平 購(gòu)房款項(xiàng)對(duì)絕大多數(shù)置業(yè)者而言是一筆不菲的支出，故價(jià)格是大多數(shù)置業(yè)者擇房時(shí)考慮的首要條件。據(jù)調(diào)查資料顯示，超過(guò)六成的用家傾向于選擇優(yōu)質(zhì)樓花。 ★ 注重物業(yè)升值潛力 物業(yè)位處區(qū)位成熟度高的黃金地段，配套設(shè)施完善，會(huì)所舒適，視野開(kāi)揚(yáng)、飽覽 美景的樓宇； 或規(guī)劃超前、目前價(jià)位較低、有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域， 通常具備較高的升值潛力，最受投資者的青睞 。所以，相對(duì)更加靈活的付款方式、較大年限的按揭，都是吸引投資者 此資料來(lái)自企業(yè) 目光的賣(mài)點(diǎn)。他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬社會(huì)的精英人士，向往而且極有機(jī)會(huì)向上發(fā)展，與社會(huì)頂級(jí)人士看齊。 ? 企業(yè)的高級(jí)管理階層或金融證券界從業(yè)人員 這部分客戶大多為二次或以上置業(yè)人士，占客戶總量的 %左右，他們來(lái)深圳已有多年，有豐厚的經(jīng)濟(jì)積累及收入來(lái)源，社會(huì)地位較高。受房改政策的影響，他們身受的沖擊最大，購(gòu)房欲望也相對(duì)較為強(qiáng)烈，由于政府有微利房向他們供應(yīng)，有住房公積金的扶持，所以他們的選擇面也相對(duì)較寬，對(duì)市面推出的樓盤(pán)往往持向往和觀望態(tài)度。他們?cè)俅沃脴I(yè)的主要原因一是被優(yōu)質(zhì)小區(qū)的住宅環(huán)境吸引，換房自??；二是選擇有 此資料來(lái)自企業(yè) 升值潛力的住宅，買(mǎi)房投資。這部分客戶平均文化程度高，平均年齡較小，對(duì)社區(qū)環(huán)靜很看重，希望享受較高質(zhì)量的生活。 小結(jié)： 根據(jù)以上對(duì)內(nèi)銷(xiāo)目標(biāo)客戶群的分析，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際質(zhì)素和定位考慮，認(rèn)為： 置業(yè)者以二次置業(yè)者為主，一次置業(yè)者為輔 本項(xiàng)目的內(nèi) 銷(xiāo)目標(biāo)客戶由主至次，依次排列如下： 此資料來(lái)自企業(yè) 有一定資歷，收入水平較高的中層管理人員 企業(yè)的高級(jí)管理階層或金融證券界從業(yè)人員 個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)小老板 政府機(jī)關(guān)人員或有積蓄的公務(wù)員 南山區(qū)原住居民 一般職員，有一定購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄的中等收入白領(lǐng)階層 （二） 外銷(xiāo)市場(chǎng)目標(biāo)客戶定位 購(gòu)買(mǎi)特征分析 ? 對(duì)深圳市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況不熟悉； ? 不了解深圳住宅大致價(jià)格水平及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化行情； ? 在考慮是否認(rèn)購(gòu)過(guò)程中，受宣傳資料引導(dǎo)較強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)行為較為沖動(dòng)，下定速度較快； ? 對(duì)物業(yè)總價(jià)反應(yīng)較為敏感，心目中已有可承受價(jià) 格； ? 對(duì)于外銷(xiāo)客戶來(lái)說(shuō)，實(shí)地樓盤(pán)考察亦是影響其決策購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵，故項(xiàng)目 售樓處及示范單位的裝修設(shè)計(jì)水平對(duì)銷(xiāo)售狀況有很大程度的影響。 ? 駐深外資企業(yè)人員，在深有生意之港人 這部分客戶群來(lái)深工作多年，大多分布于南山科技園片區(qū)及蛇口外資企業(yè)，收入豐厚。 ? 來(lái)深養(yǎng)老的香港退休人士 近年來(lái)，隨著深港交流的深入，深圳的生活環(huán)境和物價(jià)水平吸引越來(lái)越多的香港人在退休之后來(lái)深養(yǎng)老。同時(shí)，海景，一直是港人極度推崇的住宅景觀。 2） 突出本項(xiàng)目具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，引發(fā)人們對(duì)未來(lái)前景的想象空間。永續(xù)海景，可謂之“臨?！?。 3） 綜合來(lái)看，本項(xiàng)目自身素質(zhì)、周邊環(huán)境、發(fā)展前景在深圳可謂絕無(wú)僅有，是“前不見(jiàn)古人，后不見(jiàn)來(lái)者”。
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1