【正文】 。 方案設(shè)計階段，應(yīng)由由裝修設(shè)計師把握全局。把過去相互分離的設(shè)計、生產(chǎn)、施工以至銷售看成一個統(tǒng)一整體，由設(shè)計師統(tǒng)籌管理，作為整個過程的主導(dǎo)力量。這些被賦與藝術(shù)性的產(chǎn)品將共同構(gòu)成未來家居空間的藝術(shù)性。同時值得強 調(diào)的是安全生命周期與清潔生產(chǎn)戰(zhàn)略這兩個非常重要的現(xiàn)代理念設(shè)計。因為人們在室內(nèi)的空間相對較長，因此材料的選擇必須考慮各種健康和環(huán)保的需要。有計劃地將門窗、小五金、衛(wèi)生間、廚房、采暖、通風(fēng)等設(shè)備，裝修材料及制品、連接件等都進行標準化、專業(yè)化生產(chǎn)，實行商品化供應(yīng)。從現(xiàn)實角度來考慮，開發(fā)商很難做到滿足消費者方方面面的需求，因此開發(fā)商追求的應(yīng)當是一種“滿意解”而不是“最優(yōu)解”。 所以我們首先必須分清裝修與裝飾的辯證關(guān)系。由于各工序用工多，工種繁雜， 工作面有限，各工種交叉施工，交叉污染，互相影響，工期很難保證。這不得不成為目前眾多房產(chǎn)商想做住宅精裝修而又遲遲觀望的主要原因，解決的出路究竟何在 ?唯一對策參照國外先進經(jīng)驗，選擇代表先進生產(chǎn)力，采用工廠化裝修的裝飾公司來實施商品住宅精裝修。因此在責(zé)權(quán)利上就產(chǎn)生一種矛盾。然而，許多號稱精裝修住宅的樓盤卻只用了簡單的材料，部分木地板或瓷磚甚至連牌子都沒有。作為開發(fā)商、監(jiān)理部門和施工單位要經(jīng)常溝通，嚴格按照工程設(shè)計要求施工，加強工程監(jiān)理，切實保證裝修施工質(zhì)量，防患于未然?；▓@推出全面精裝修之前，首先在齊魯為此，還特別提出了“完全 uni主義”。其裝 修水平至少應(yīng)達到購房者所期望的檔次和標準。 開發(fā)商應(yīng)向購房者提供以下竣工圖： ■套內(nèi)平面圖及使用面積； ■選材和設(shè)備配置使用說明書； 設(shè)備接口位置和接口圖、套內(nèi)面積。 （三）、裝修標準 裝修標準根據(jù)公司 決定，暫定為四種： 100 元 /M 300 元 /M 500 元 /M 700 元 /M2，每種標準有不同的材料、風(fēng)格設(shè)計的方案 2— 3 款。 ■選擇無毒、無害、無污染環(huán)境、有益于人體健康的材料，宜采用取得國家環(huán)保標志的材料。 開發(fā)商和購 房者應(yīng)按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定簽訂合同，并在房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)備標準中設(shè)置相關(guān)裝修標準的內(nèi)容。 監(jiān)理單位 裝修工程監(jiān)理的目標是：控制投資、進度和質(zhì)量，強化合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系。 裝修施工單位應(yīng)當按月填寫單項工程匯總表，報開發(fā)商和監(jiān)理單位，以保證施工進度?；▓@精裝修模式的成功，堅定了公司開發(fā)住宅精裝修的信心齊魯花園綜合素質(zhì)好、性能價格比高，例如出色的健康主題園林、兒童益智會所等，但是精裝修應(yīng)該是其最大的賣點之一。并且結(jié)合健康住宅的標準，創(chuàng)造出一種升級版“健康型精裝社區(qū)”的模式。由于齊 魯 花園這種“健康型精裝修”消費者讓消費者極為滿意和放心，齊魯置業(yè)在模式創(chuàng)新的同時，還從理論內(nèi)涵上將精裝修延伸出“精品工程、精細服務(wù)、精致生活”的開發(fā)新理念，要求房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)、各個階段都必須高標準、高質(zhì)量，產(chǎn)品的各個部件都必須是精品，各種客戶服務(wù)包括將來的物業(yè)管理都必須規(guī)范而體貼入微，除此之外項目管理的過程控制同樣十分嚴格，只有這樣才能真正創(chuàng)造一種高尚的、文化的、精致的人居環(huán)境和生活氛圍。當代人“輕裝修、重裝飾”，倡導(dǎo)簡約裝修風(fēng)格，把主要心思和精力用在家庭裝飾上，突出個性和品位，而不必拘泥于所謂的裝修風(fēng)格。裝修設(shè)計師應(yīng)該從一開始就參與策劃、構(gòu)思、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)處理等過程。 （三）、住宅精裝修的實質(zhì)是一種建立在誠信和責(zé)任基礎(chǔ)上的深度服務(wù) 不管管毛坯房還是精裝房，開發(fā)商提供的都是一種服務(wù)。駿園的菜單式裝修套餐和齊魯 五、住宅精裝修開發(fā)的前景 （一）、住宅精裝修將成為住宅市場的主導(dǎo)力量。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 36 頁 從個案看北京精裝修住宅市場 北京廣華軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年夏開始開發(fā)精裝修城市高級公寓項目 —— UHN 國際村，北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為該項目的全案代理參與運作了開 發(fā)的全過程，歷時兩年，現(xiàn)在項目的一期已經(jīng)于 2020 年底入住，項目的二期產(chǎn)品經(jīng)過全面升級之后，也將于 2020 年底入住，目前正處于準現(xiàn)房的熱銷期，連續(xù)數(shù)月月均銷售額均在七、八千萬。雖然精裝修房數(shù)量逐年上升，但是，從總體市場來看，精裝修住宅目前仍是絕對少數(shù)。 2020 年 5 月，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心已經(jīng)頒發(fā)了由有關(guān)單位和專家編寫的《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 36 頁 部品技術(shù)要 點》，這是全國出臺的第一個關(guān)于商品住宅精裝修的實施細則以及相關(guān)技術(shù)標準，目前還只是指導(dǎo)性意見。但在北京，這方面的工作尚有待推進。裝修造價在總銷售價或總土建造價中所占比例不大，但由于裝修行業(yè)環(huán)境復(fù)雜，操作難度、管理成本會成倍擴大，若銷路不暢，精裝修無疑是個不小的包袱。 而政府有關(guān)人士則認為首先是開發(fā)商的意識制約了精裝修開發(fā)普及工作的推進，很多人還沒有意識到裝修的重要性（包括精裝修的社會價值和對樹立企業(yè)品牌形象的價值）。尤其北京仍處于期房銷售市場，預(yù)售時精裝標準尚未明確，在裝修材料說明中常使用“進口”或者“高級”等定性的描述，引起理解上的偏差，在交房時由于缺乏量化的評判標準而引發(fā)糾紛。原因是裝修行業(yè)沒有技術(shù)標準和技術(shù)驗收標準，裝修工人沒有經(jīng) 過嚴格的專業(yè)訓(xùn)練，大量手工操作無法保證施工質(zhì)量。這類糾紛通常與施工質(zhì)量問題相互混雜，很難嚴格區(qū)分。由于絕大多數(shù)消費者不具備鑒別精裝房質(zhì)量的專業(yè)知識和能力，再加上消費者越來越關(guān)注住宅裝修的個性化，因此造成規(guī)?；a(chǎn)與個性化體現(xiàn)的矛盾；其次，容易造成開發(fā)商“趕工期”。 北京精裝修房的操作模式 自從建設(shè)部提出商品住宅裝修要求后，北京市建委、規(guī)委、國土房管局也聯(lián)合制定了《關(guān)于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，其中提出開發(fā)商可以用四種不同方式為購房人提供裝修房，一是房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅時，將家居裝修連同住宅主體結(jié)構(gòu)一體設(shè)計、施工到位后銷售，滿足購房人直接入住要求；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在預(yù)售中，向購房人提供裝修菜單及樣板間服務(wù)，按購房人意愿進行家居裝修設(shè)計，連同住宅結(jié)構(gòu)一體施工到位后交用；三是購房人買房后進行裝修的，如果與開發(fā)商或物業(yè)管理單位推介的裝飾裝修企業(yè)簽訂了裝修合同，開發(fā)商或物業(yè)管理單位與裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)質(zhì)量保修連帶責(zé)任；四是購房人未選用被推介的裝飾裝修企業(yè)的，可在購房人裝修前將裝修方案報物業(yè)管理單位備案，簽訂裝修管理合同。要么由于精裝修方案的個性突出限定了后期家具配飾的風(fēng)格，造成家居風(fēng)格難以突破裝修風(fēng)格；要么為了給后期配飾留有一定的空間而造成精裝修設(shè)計毫無風(fēng)格可言。 （ 3）多個方案可選、方案可以升級的可變套餐式精裝修房 具體做法：業(yè)主可選毛坯房，或加上不同的裝修費得到不同檔次的裝修。 （ 4）完全可變的精裝修房 具體做法：業(yè)主支付相同的房價，然后與開發(fā)商選定的專業(yè)家裝公司協(xié)商，選擇不同的裝修材料、改變標準的裝修方案，如方案修改、材料選擇的成本超額，則向家裝公司補齊價差。 在進行了充分的市場分析、地塊條件分析，尤其是考慮到廣華軒公司的品牌目標，項目最終定位于服務(wù)城市左派精英人群的都市高級公寓，配送全套歐洲品牌精裝修。其帶來的可選余地是： 地面：實木復(fù)合地板 3 種選擇，地磚 1 種選擇，且各廳室可以不同； 墻面：壁紙 6 種選擇，乳膠漆 2 種選擇，且各廳室可以不同； 櫥柜： 3 種選擇（對應(yīng) 3 種風(fēng)格）。許多有經(jīng)驗的精裝修項目發(fā)展商都有過這樣的經(jīng)歷：一個精裝樣板間面世之初，由于項目還沒有建立鮮明的 市場形象，到訪的客戶構(gòu)成比較復(fù)雜，更不可能有一致的審美傾向和裝修要求，因此對同一個樣板間的反應(yīng)一定是褒貶不一的；但是經(jīng)過一段時間過濾之后，客戶的構(gòu)成和審美傾向就會漸漸比較趨同，尤其是那些風(fēng)格鮮明、有人強烈喜歡、也有人強烈唾棄的項目，客戶趨同更加明顯?！帮L(fēng)格的前沿和語言的純粹”，使精裝修成為項目氣質(zhì)的自然延續(xù)。 考慮到部分二期客戶購房時是參照一期精裝修而做出的購買決定，并以深色地板作為購房的必要條件，故在深白方案的基礎(chǔ)上，增加一種深色地板的選擇，作為滿足這部分客戶需求的備選方案（命名為“摩卡”）。從 5 月 22 日實樓樣板間開放開始進行的精裝修確認工作進展十分順利，不到二十天時間，二期售出的 400 余戶的精裝確認工作已經(jīng)全部結(jié)束，精裝確認率百分之百，為材料組織、精裝修施工環(huán) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 36 頁 節(jié)和年底按時交樓提供了有力的保證。 在室內(nèi)的使用功能上，很多在毛坯房里容易被忽略的設(shè)計細節(jié)或瑕疵，在精裝修房里就很容易體現(xiàn)出來。 規(guī)模化精裝修應(yīng)首先強調(diào)標準化，在此基礎(chǔ)上才是實現(xiàn)個性化的問題。至于其他部位的裝修，則應(yīng)給客戶留出更大的空間。 通過系統(tǒng)安排，可減少供應(yīng)商數(shù)量，從而便于供貨管理和施工管理。 又如：一個精裝修項目一般會有幾十個精裝修材料供應(yīng)商，其中某種供應(yīng)材料掉隊，都可能使整個工期受到影響。 材料設(shè)備盡量使用工廠化加工的成品，減少現(xiàn)場作業(yè)和手工作業(yè)。以專業(yè)人士的身份和自信，主動對客戶進行引導(dǎo)，增強客戶信心 —— 所提供的精裝修方案與客戶所喜愛的前沿純粹的項目形象氣質(zhì)最為吻合，最經(jīng)得起時間檢驗，為體現(xiàn)個性化的后期配飾提供了最多的可能性、最強的協(xié)調(diào)性和最大的空間； （ 4）入住排雷：在房屋交付前，銷售團隊代替業(yè)主進行預(yù)驗房，提前發(fā)現(xiàn)問題，及時進行整改。 “三個有利于” 商品住宅精裝修的推出，目的是為了更好地滿足住房者的需要。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心示范工程處處長孫克放也曾說過，住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化必須從精裝修下手，精裝修住宅將成為住宅產(chǎn)品的主流。再如深圳，其推廣情況遠遠不如上海，一直是住宅局在孤軍奮戰(zhàn)，項目基本上也是住宅局自己所建的福利房、微利房，像桃源村、彩田村等，商品房數(shù)量就非常少，而且在深圳旗幟鮮明地推廣精裝修的企業(yè)只有時代和北新裝飾。 消費者“眾口難調(diào)”。推行精裝修，對開發(fā)商來說，并未獲得任何實際利益。目前整個家裝業(yè)發(fā)展 尚不成熟，裝修質(zhì)量難以保證。此外，開發(fā)商由建筑商墊資做工程，這在業(yè)內(nèi)已是眾人皆知的。因此很多地方政府認為目前住宅消費呈多樣化趨勢，每個購房者都有他自己的個性和身份，因而，裝精修受到很大的抵觸。 “打鐵先得自身硬” 精裝修是未來裝修業(yè)的發(fā)展方向和目標。首先要滿足健康的要求。國家建立住宅小區(qū)智能化工程檢驗規(guī)范中規(guī)定，智能化小區(qū)包括通信網(wǎng)絡(luò)、計算 機安全系統(tǒng)和信息安全、建筑設(shè)備監(jiān)視系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警和消防系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、電子設(shè)備等等，都要符合國家規(guī)范。 主體與裝修要配合 從些反映房地產(chǎn)方面問題和家裝問題的投訴來看，裝修后引發(fā)的矛盾占有相當大的比例，裝修入住后，發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)了裂縫，開發(fā)商稱是裝修施工時使用的墻面膩子不符和要求，而裝修公 司認為是項目土建時出現(xiàn)的施工質(zhì)量問題，雙方的相互扯皮只會影響購房者的日常生活，而最終也是不了了之。目前，一些精裝修房銷售樓盤，合同簽訂方式有：預(yù)售合同 (附件 )、預(yù)售合同＋開發(fā)商自制裝修合同、預(yù)售合同＋開發(fā)商指定裝修公司合同。消費者買房后，要面對裝修公司、材料供應(yīng)商，而消費者在這些群體面前屬于弱勢人群，費時、費力、費錢卻不一定能有質(zhì)量保證。與毛坯房相比，精裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，減少了精力和財力的浪費，同時由于開發(fā)商集中采購，可以用同樣的價格選擇更 好的優(yōu)質(zhì)材料為業(yè)主提供最佳的性價比。然而，筆者在北京采訪中卻發(fā)現(xiàn)，毛坯房仍在商品房市場上大量存在。據(jù)一些開發(fā)商反映，影響精裝修房開發(fā)的主要原因：一是利潤小、成本高。三是真正的成品房應(yīng)設(shè)計、建造、裝修一體化，但設(shè)計、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補西墻，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。 精裝修房呼喚技術(shù)標準 近年來，隨著毛坯房逐漸退出市場，精裝修房已 被越來越多的消費者接受。二是裝修行業(yè)沒有施工技術(shù)標準和技術(shù)驗收標準，裝修工人沒有持證上崗，手工干的活沒法保證質(zhì)量。此外，工期安排太緊也是精裝修質(zhì)量無法保證的一個原因。 目前，精裝修房缺乏具體的技術(shù)標準，合同內(nèi)糾紛與合同外糾紛無法用標準界定，驗收標準執(zhí)行的仍是建筑的規(guī)范。建筑設(shè)計和室內(nèi)裝修設(shè)計也應(yīng)力求一體化。移 完后表面看起來一樣，但安全等級