物業(yè)管理服務(wù)風險剖析材料與物業(yè)管理治安突發(fā)事件應(yīng)急處理方案匯編-全文預(yù)覽
【正文】 約定期限內(nèi)恢復原狀，消除風險和隱患。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費。同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)服務(wù)單位負有明顯的主觀過錯。另外物業(yè)服務(wù)單位平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護等應(yīng)進行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)服務(wù)的風險和賠償責任。事件發(fā)生后，相對人已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業(yè)服務(wù)單位需要將時間內(nèi)的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應(yīng)對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。作為物業(yè)服務(wù)單位的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風險的發(fā)生。為防范風險，物業(yè)服務(wù)單位必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大套通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運行。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成或者是業(yè)主未成年子女，來訪的未成年人的行為導致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)服務(wù)單住移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。物業(yè)公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護方面潛在的隱患也是物業(yè)服務(wù)風險的主要方面。在轄區(qū)物業(yè)發(fā)生消防事故時，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)在第一時間報警,并協(xié)助；消防部門進行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。同時在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應(yīng)嚴禁明火等：監(jiān)督業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設(shè)施和器械。在物業(yè)未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。消防設(shè)施的日常維護和養(yǎng)護以及確?；馂?zāi)發(fā)生時，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)服務(wù)單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。在停車場硬件完善并符臺要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場經(jīng)營管理需要向公安機關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。車輛管理風險及防范所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等情況。在目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護物業(yè)公共秩序的工作委托給專門的安保公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務(wù)費，由保安公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)服務(wù)單位要求的服務(wù)。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人八住時預(yù)先所留的印鑒或簽名確認。防范治安風險，針對不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行制度規(guī)定。這一點作為物業(yè)服務(wù)單位和業(yè)主都應(yīng)明確，物業(yè)服務(wù)單位僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類事件相繼發(fā)生在各個小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來極大的壓力和風險。我們要防范各種物業(yè)服務(wù)風險，就先得從分析這些風險來自哪些方面，有何種防范措施來規(guī)避物業(yè)服務(wù)風險。其次，從物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的特點來看，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)是一門綜合性較強的服務(wù)性行業(yè)，他所涉及的空間和時間范圍都十分廣泛而長遠，同時又與我們服務(wù)對象生活的各個方面息息相關(guān)，這就決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風險可能是無處不在和無時不在的。首先，物業(yè)管理服務(wù)從整個行業(yè)的現(xiàn)狀來看，目前國內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)市場經(jīng)濟秩序尚未健全，配套的政策法規(guī)尚不能有效保護行業(yè)的健康發(fā)展，再加上物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我保護意識淡薄，導致物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營風險增大。物業(yè)管理服務(wù)風險類型及防范物業(yè)服務(wù)涉及客戶生活的方方面面，有事就找物業(yè)服務(wù)公司，解決不了或解決得不滿意就是物業(yè)公司服務(wù)不好，有時甚至開口就以不交物業(yè)服務(wù)費相威脅，出了事故就向物業(yè)服務(wù)公司索賠，這是物業(yè)服務(wù)公司所面臨的嚴峻問題，也就是物業(yè)管理服務(wù)風險。目前因市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，我國人口流動率日益增高，社會各層次的收入差距日漸增大，該社會問題產(chǎn)生的治安問題已明顯體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)里。應(yīng)該明確的是包括每一個物業(yè)的治安是由公安機關(guān)自責的，物業(yè)服務(wù)單位的義務(wù)是協(xié)助公安機關(guān)維護物業(yè)項目的公共秩序。物業(yè)服務(wù)單位在明白自身法律地位職責的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限協(xié)助公安機關(guān)維護轄區(qū)物業(yè)的公共秩序，防范治安風險。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。作為物業(yè)服務(wù)單位在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機關(guān)維護社會公共秩序．物業(yè)服務(wù)單位不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。而法律目前對保安公司
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