【正文】 程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來(lái)討論物業(yè)管理的發(fā)展與實(shí)現(xiàn)條件。 自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營(yíng)人是同一個(gè)法人，委托管理型是兩個(gè)各自獨(dú)立的法人。 （二）自主經(jīng)營(yíng)型 開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專 業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己?jiǎn)挝粌?nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來(lái)管理。 這種方式，按照自用或出租又可分為： 業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。 三、物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個(gè)廣闊的天地。公房事業(yè)性管理方式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。 1996 年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為： （ 1）為市民提供清潔和安全的環(huán)境； （ 2）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)； （ 3）通過(guò)富有活力和創(chuàng) 造性的各種經(jīng)濟(jì)手段，保證滿足市民在營(yíng)養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求； （ 4）擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作； （ 5）能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特別是健康和福利的各項(xiàng)政策決定； （ 6）提供各種娛樂(lè)和閑暇活動(dòng)場(chǎng)所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系； （ 7）保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性； （ 8）把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利； （ 9）作出不懈努力，爭(zhēng)取改善健康服務(wù) 質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)； （ 10）能使人們更健康長(zhǎng)久地生活和少疾病。物 業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的限制。一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識(shí)，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。物業(yè)管理從對(duì)住宅的管理來(lái)說(shuō)，其目標(biāo)首先是為居民營(yíng)造一個(gè)方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準(zhǔn)和內(nèi)容要 隨著社會(huì)進(jìn)步不斷地拓展和提升。現(xiàn)在，發(fā)展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的最終環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)活動(dòng)具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。當(dāng)前，公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房出售后的管理維修問(wèn)題，包括費(fèi)用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。在這種機(jī)制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過(guò)共同認(rèn)可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位。業(yè)主和管理公司通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)來(lái)簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)。在低租金條件下采用行政補(bǔ)貼的辦法來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足，或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機(jī)制的不同，兩者又有著原則上的區(qū)別。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對(duì)房 地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進(jìn)后續(xù)銷售工作的順利開展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，投資于中國(guó)大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨(dú)資組建物業(yè)管理公司，來(lái)管理自己在中國(guó)大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國(guó)大陸置業(yè)的一招。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的外商對(duì)投資中國(guó)大陸感興趣。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變城市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動(dòng)作用。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前提。一方面，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，還可以通過(guò)基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動(dòng)該物業(yè)的價(jià)格上升。按程序來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的落腳點(diǎn)。所以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。通過(guò)決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過(guò)組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個(gè)物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機(jī)器”；通過(guò)指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過(guò)控制職能，可以檢查計(jì)劃的實(shí)施情況；通過(guò)協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時(shí)解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào) 、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動(dòng)的全過(guò)程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動(dòng)權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實(shí)施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個(gè)管理環(huán)節(jié)、各級(jí)職能部門的主動(dòng)性。從這個(gè)意義上講，決策與計(jì)劃是物業(yè)管理的首要職能，忽視這一職能，必然會(huì)使物業(yè)管理陷于混亂。因而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)， 就越來(lái)越顯示出其強(qiáng)大的生命力。 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的法人，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。例如，機(jī)電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠 化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功 能，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。 第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過(guò)早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)富和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。在這樣的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這一市場(chǎng)。 物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。這可以說(shuō)是世界上最早的“物業(yè)管理”。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國(guó)。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。因此，以“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”概念來(lái)代替“物業(yè)管理”是不可取的。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營(yíng)性的規(guī)劃。 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。 （一）物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng) 一般來(lái)說(shuō)，管理就是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達(dá)到設(shè)定目標(biāo)的一系列工作。 （ 5）物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體。 （ 2）物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人。這個(gè)范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括 治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項(xiàng)目。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。一般而言，“房地產(chǎn) ”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。“房地產(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用（如基于狹義房地產(chǎn)概念），但“物業(yè)”一般多指一個(gè)單項(xiàng)的“物業(yè)”單位（如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn)）或一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)公司（也稱“物業(yè)公司”）；而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。英語(yǔ)中， realestate 和 realproperty可互譯互稱，兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。 “不動(dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語(yǔ) realestate 或 ， realestate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋； realproperty 具體是指 realestate及其附帶的各種權(quán)益。 三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分 “物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 . “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 .這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。由于物業(yè)的稀缺性，也因?yàn)槲飿I(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題，更因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來(lái)越多的人們所認(rèn)識(shí)。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營(yíng)管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無(wú)不充斥著商品的行為，奉行著“商品 — 貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理與消費(fèi)的 人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)?。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。 由此觀之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。 物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國(guó)外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。 關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： （ 1）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； （ 2）與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施； （ 3）屋宇的建筑（包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施）和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。 二、物業(yè)的性質(zhì) 世界上每個(gè)事 物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。而無(wú)論何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā) 揮。 物業(yè)的有限性，從根本上來(lái)講，是由土地的有限性決定的。 物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們?cè)陬悇e、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代 等方面，都存在著某種不同之處。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。 首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。 最后， 物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。 （ 2）適用范圍不同。 （ 3）概念外延不同。 基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已