【正文】 買受人承擔，原產(chǎn)權(quán)單位及出售人所在單位不再承擔該房屋的上述費用。若由于甲方違約導致合同被確定無效或者解除的，甲方除了承擔相應違約責任之外還應當賠償乙方支付的一切裝修費用。對于買方來說，如果合同中沒有約定裝修損失的問題，那么買方的損失可能特別大，所有的裝修費用由 可能要自己承擔，即便讓賣方承擔，那么通過訴訟解決的可能性比較大，對買方來說可謂費時費力，因此建議買賣雙方最好不要提前入住，即便提前入住了，也不要裝修，另外，對提前入住后合同不能繼續(xù)履行應約定房屋使用費問題，這樣對買賣雙方來說是比較公平的，即便是賣方違約，也應該給賣方的房屋在占用期間的使用費。選擇房屋交付之日風險轉(zhuǎn)移對賣方有利，選擇辦理完過戶手續(xù)風險轉(zhuǎn)移對買方有利。房主在售房時沒有在合同中注明房屋的轉(zhuǎn)讓包括地下室，買方也理所當然地認為該房屋包括地下室，但該地下室并沒有計入房產(chǎn)證的房屋建筑面積，房產(chǎn)證的附圖上也沒有標明房屋建筑面積含地下室，但在辦理房屋交付手續(xù)時，房主拒絕交付地下室，房主稱房款是不含地下室的，如果交付地下室則需另行交錢。 辦理房屋交接時，買賣雙方均應到場。在簽訂二手房買賣合 同中對于房屋交付的標準及現(xiàn)狀一定像向一手房一樣列一個附件，以及將裝修、設備、電器及家具情況列一清單，作為交房的標準，千萬不可省略，并約定實際交付與合同約定不符的違約責任。這幾種變通的付款方式在后續(xù)問題中陸續(xù)介紹。如果某套房屋不能辦貸款，那么證明該套房屋肯定風險比較大，這樣購房人就可能判斷該房屋是不能購買的。比如某人貸款三十萬，還款期限二十年，那么按現(xiàn)行的利率標準，二十年后還清貸款時，除了三十萬本金外，其大約還要支付十八萬多元的銀行利息，從購房成本的角度來考慮，其總房款在購房價的基礎上又增加了十 八萬，這是一筆非常大的支出。 貸款支付房款的方式目前相當多的一部分購房者都采用，原因主要是資金的問題。首先買方的首付款 安全不能保證，有些售房人利用先付定金或首付款的形式進行詐騙，或者惡意違約，購房人交付定金或者首付款后，再次將房屋出售，與其它第三方辦理過戶手續(xù)，這樣即使購房人起訴得到法院的支持，在執(zhí)行階段也未必能順利要回定金或首付款。一次性付款適用于購房者資金充足、售房人信譽良好且經(jīng)確信房屋產(chǎn)權(quán)等沒有任何問題的情況下。 三種主要的最常見的付款方式表面看沒有什么太大區(qū)別，都是向售房人付款，但這幾種方式對購房人的影響還是不一樣的，有時影響還比較大，決定著買賣雙方的利益甚至風險。并要求售房人聲明對其所提供的商品房買賣合同、購房款發(fā)票原件、稅費發(fā)票原件的合法 性、真實性及有效性負責，否則將承擔具體約定的違約責任。 8 ．簽訂未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應注意的問題 房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證即簽訂買賣合 同，所簽訂的合同可能被認定為無效。售房人還應保證合同簽訂后不得將房屋再次轉(zhuǎn)讓、贈與或者以其他的方式處分給任何第三人。 4 ．如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容 購房人應當要求售房人聲明房屋是否存在共有權(quán)人，如存在共有權(quán)人應當保證簽訂本合同前已經(jīng)征得了房屋共有權(quán)人的書面同意出售該房屋，并要求共有權(quán)人本人到場簽訂同意出售的證明。違約責任可以這樣約定：首先給售房人一個解除抵押的寬限期，在寬限期之內(nèi)按照合同總價款的日萬分之三 支付違約金，超過寬限期仍未解除抵押的，購房人有權(quán)解除合同，購房人解除合同的售房人應賠償購房人的實際損失或約定一個違約金的比例。在房號相符的前提下，還要在合同中標明房屋的坐落位置、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、 房屋面積、房屋用途 等信息，并與實際的房屋相核對。如果是父母（或其他監(jiān)護人）代理未成年子女簽訂《房屋買賣合同》的，必須具備經(jīng)過公證機關(guān)公證的、是該未成年人監(jiān)護人的證明文件。買賣雙方所有資料都要完整填寫，不可有空項。銀行辦理貸款時 的確需要首付款的證明，等貸款辦下來之后，房主只能拿到銀行貸款部分，而首付款部分，買方要么拖著不給，要么干脆翻臉，拿出賣房人給打的收條，一口咬定房款已付清，否則賣房人怎么會給我打收條？如果賣房人沒有其它證據(jù)證明首付款未付，只能氣得七竅生煙。 有些夫妻感情破裂準備離婚，在離婚前一方轉(zhuǎn)移婚姻共同財產(chǎn)，將登記在自己名下的房屋私自出售。這些費用在售房時售房人故意隱瞞，不告訴購房人，而且在簽訂買賣合同時，對于付款的方式售房人極力要求先付款后過戶，然后再辦理交接手續(xù)，或者過戶后付款，然后再辦理房屋交付手續(xù)。實際上如果賣方已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，購房合同與發(fā)票已經(jīng)沒有實際意義。 列入拆遷范圍的房屋不能辦理過戶手續(xù)，如果沒有辦理完畢過戶手續(xù)即使拆遷時買方已入住也不會得到拆遷補償。 查封的房屋不能辦理過戶手續(xù)，還有被變賣、拍賣的可能。比如代售房屋的行為，按照《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范》的要求，委托書應當公證。為了讓雙方盡快成交，售房人都會在價格上給出優(yōu)惠條件，一般都會低于市價，以讓買方盡快決定。如果持有北京市工作寄住證的非京籍人士不受此限制。 9 ．非京籍人士在購買二手房時與北京戶口購買的區(qū)別 外省市個人在北京購房程序與北京戶籍的購房人基本相同，非京籍人士要辦 一個暫住證。第二，監(jiān)護人作為按揭貸款的申請人提出貸款的申請。如果有固定收入的成年人與未成年人作為共同的購買人簽訂合同，則成年人購買人可以申請按揭貸款。按照《民法通則》第十八條規(guī)定： “ 監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。因此，如果想以未成年子女的名義買房，必須以自己未成年子女的名義簽署《房屋買賣合同》。由此可見，我國法律根據(jù)年齡、智力發(fā)展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為 能力。能否在買賣合同及房屋所有權(quán)書上簽署未成年子女的名字，主要涉及到＂房屋買賣＂民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民 事行為能力。對于份額的比例，法律沒有規(guī)定，完全在于當事人之間的約定，比如兩個買受人，對于房產(chǎn)的份額雙方可以約定各占 50% 的份額，也可以約定一個人占 99% 的份額，另一個人占 1% 的份額。 5 ．購房人多于二人怎么辦 在房屋買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)兩人及兩人以上共同購買一套商品房情況，如夫妻雙方、父子、母女、戀愛中尚未結(jié)婚的男女雙方、合伙人等，按《民法通則 》的規(guī)定，兩人以上所購房屋應為共同財產(chǎn)，所以在訂立合同時就應該體現(xiàn)財產(chǎn)共有人的身份，在以后的房產(chǎn)證上才能體現(xiàn)財產(chǎn)共有人的份額。二是如果房主本人沒有出現(xiàn)，應查看委托書的真?zhèn)尾⑴c真正的房屋所有權(quán)人核實，并核實代理人的身份，同時查看委托書的授權(quán)范 圍，核對代理人是否有權(quán)出售該房屋。如何避免出現(xiàn)這種情況呢？最好的辦法就是預防。共有權(quán)人售房時需全體共有權(quán)人同意，任何共有權(quán)人都必須具備行為能力且意思表示真實，符合前面提到的主體資格條件，才能售房。精神病人或意識不清的人，顯然也不能簽訂房屋買賣合同。從房屋買賣的角度來說，任何一個人都有權(quán)利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個人簽訂的房屋買賣合同都有效。不能完 全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。 （ 1 ）買賣雙方都必須具有完全的民事行為能力。 第三章 二手房交易注意事項 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 一、簽訂二手房買賣合同應具備的條件 1 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 二手房交易的過程比較復雜，涉及的內(nèi)容較多，按照法律規(guī)定，房屋買賣應簽訂書面的合同，這是法律的強制性規(guī)定。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題 ；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。 標的。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)境內(nèi)、外機構(gòu)公證、認證后方為有效。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？ 二、合同簽訂時應注意事項 購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題： 第一，需要準備的證明材料。在這里，如果該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。 一、合同簽訂前應注意事項 在簽訂二手房買賣合同前，購房 者需要對售房者有較為全面的了解： 首先查 看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件 ；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有 ?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意 ?出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。 ...................................................................................... 24 (3) 銀行的資金托管。 ........................................................................ 10 （ 7 ） 私賣夫妻房產(chǎn)行騙。簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？ ..................................................................... 2 一、合同簽訂前應注意事項 ....................................................................................... 2 二、合同簽訂時應注意事項 ....................................................................................... 3 第三章 二手房交易注意事項 .......................................................................................... 6 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 ................................................................................... 6 一、簽訂二手房買賣合同應具備的條件 ............................................................................ 6 1 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 ....................................................................................... 6 2 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 .............................................................................. 6 3 ．共有權(quán)人售房的主體條件 .......................................................................................... 7 4 ．如何避免無處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn) ......................................................................... 7 5 ．購房人多于二人怎么辦 .............................................................................................. 8 6 ．如何以未成年子女名義購房 ....................................................................................... 8 7 ．登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓 .............................................................. 9 8 ．能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款 .................................................... 9 9 ．非京籍人士在購買二手房時與北京戶口購買的區(qū)別 .................................................... 9 二、簽訂二手房買賣合同的注意事項 ................................................................................ 9 1 ．賣方詐騙手法 .......................................