【正文】 ） 物業(yè)使用中禁止下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)； （ 二 ） 將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方； （ 三 ） 違法 搭建建筑物、構(gòu)筑物； （ 四 ） 擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)或?qū)⑴涮自O(shè)施挪作他用； （ 五 ） 擅自改變房屋外立面； （ 六 ）占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施； （ 七 ）損壞消防設(shè)施，占用消防通道、消防登高面等消防場地； （ 八 ）排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； （ 九 ）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品； （十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 第五 十 九 條 （自行管理） 規(guī)模較小且具備自行管理條件的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占總建筑面積 1/2以上且專有部分人數(shù)占總?cè)藬?shù) 1/2 以上的業(yè)主同意，可在街道 辦事處、 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn)） 人民政府 、社區(qū) 居委會 的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理，但應(yīng)當(dāng)設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)自行管理的組織實施并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。 第五十 八 條 （物業(yè) 經(jīng)營性收益管 理） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可對物業(yè)管理用房中的商業(yè)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地進(jìn)行經(jīng)營，所得收益的管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)在 臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和議事規(guī)則中明確， 可以用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，也可按業(yè)主大會的決定用于 彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費不足、 業(yè)主大會的會議經(jīng)費、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費以及物業(yè)管理方面的其他需要。 第 五 十 六 條（業(yè)主要求） 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人。 建設(shè)單位未售物業(yè)和 已售未交付物業(yè) 的物業(yè)服務(wù)費 ，以及因建設(shè)質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)雖交付卻不能正常使用、 其修復(fù)期間的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位 全額 承擔(dān)。業(yè)主委員會也可以委托審計單位進(jìn)行審計，費用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。 物業(yè)服務(wù)收費可分為包干制 方式和 酬金制方式。 非住宅物業(yè)、別墅、排屋以及業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。 第五十三 條 （資料移交） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)管理區(qū)域時應(yīng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物，并按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在被 告知之日起 3 個月內(nèi)，組織召開業(yè)主大會另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在原合同延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前 90 日 書面告知對方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理用房全部移交業(yè)主委員會。確實無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 同類 物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，轉(zhuǎn)為 同一物業(yè) 管理 區(qū)域物業(yè) 維修資金。 物業(yè)項目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前辦理物業(yè)管理用房竣工確認(rèn)手續(xù)。 第四十 四 條 （物管用房規(guī)劃） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房 (包括物業(yè)管理辦公用房和商業(yè)用房 )納入建設(shè)配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付。 第四十 二 條（承接查驗要求） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐新物業(yè)管理項目前應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的承 接查驗手續(xù)，收集整理建設(shè)單位、前物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會移交的有關(guān)資 料，建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案，并應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或前物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議。業(yè)主大會成立后應(yīng)當(dāng)制訂管理規(guī)約。 在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起 90 日 內(nèi)，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的續(xù)聘或選聘。 第四十 條 （選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)） 物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 通過公開招投標(biāo) 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 （一）經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成多個相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，且應(yīng)經(jīng)劃分方案中各自區(qū)域的專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后 30 日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣（市） 房產(chǎn)行政主管 部門 提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。對住宅、非住宅混合，或者有市政道路、自然河道穿越的建設(shè)用地，在建設(shè)工程設(shè)計時，建設(shè)單位 可以 分別配置配套設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件。業(yè)主應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主委員會委員， 通過合法途徑提出訴 求， 不得 組織、煸動對業(yè)主委員會委員的人身攻擊和人格侮辱。 第 三十三 條 （ 業(yè)主、 業(yè)主大會、業(yè)主委員會權(quán)利限制） 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起 3 日 內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。 業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。 第 二十七 條 （業(yè)委會會議規(guī)則） 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。 候補(bǔ)委員 具體 遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。 第 二十五 條 （候補(bǔ)委員制度） 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 第 十九 條 （計票規(guī)則） 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積： （一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按 測繪機(jī)構(gòu)的預(yù)測面積計算；尚未 進(jìn)行 預(yù)測的，暫按規(guī)劃面積計算。 第十八 條 （業(yè)主大會的決定） 下列事項由業(yè)主大會決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）籌集和使用專項維修資金； （六）改建、 重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。 除業(yè)主委員會和街道辦 事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居委會外，其他任何單位和個人不得召集業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 如業(yè)主未在規(guī)定期限內(nèi)推舉代表的 ,可由社區(qū)居委會推舉業(yè)主代表參加。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。 建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。 第八條 （業(yè)主大會組成） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 第六條 （優(yōu)惠政策） 各級人民政府應(yīng)當(dāng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)向市場化、專業(yè)化、現(xiàn)代化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)管理的相互關(guān)系。 第三條 （ 職責(zé)） 杭州市人民政府房產(chǎn)行政主管部門 (以下簡稱市 房產(chǎn)行政主管部門 )負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 第二條 （適用范圍） 本條例所稱物業(yè)管理是指在杭州市行政區(qū)域范圍內(nèi)通過委托物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者通過 業(yè)主自行管理 形式 ，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 第四條 (職責(zé) ) 各區(qū)、縣（市）人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)牽頭建立 物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期召集各相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的突出問題和突發(fā)事件。 第五條 （行業(yè)協(xié)會） 市 物業(yè)管理協(xié)會 是 物業(yè)服務(wù)行業(yè) 的 自律組織，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物 業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性 管理 ，建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范并監(jiān)督實施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營。 業(yè)主 在物業(yè)管理活動中，享有 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等 法規(guī)規(guī)定 和管理規(guī)約、議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定 的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng) 履行相應(yīng) 義務(wù) ，不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)。 第九條 （首次業(yè)主大會成立條件） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到 建筑物 總面積 60%以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿 兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到 建筑物總面積 30%以上 的 ，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在 90 日內(nèi)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要求成立業(yè)主大會，并報送下列資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域證明； （二）房屋及建筑物面積清冊； （三）業(yè)主名冊； （四）建筑規(guī)劃總平面圖； （五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明； （六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明； （七）其他有關(guān)的文件資料。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項告知建設(shè)單位。 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表、建設(shè)單位代表、以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)居委會的代表組成 ， 成員人數(shù)應(yīng) 為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的 50%。 第十二 條 （籌備組職責(zé)） 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作： （一）確定 并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積； （二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； （三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； （五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；