【正文】 的基礎(chǔ)和依據(jù)。若中標(biāo)，則 要將 分包計(jì)劃與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃緊 32 密結(jié)合 ，對(duì)其 進(jìn)行修正和細(xì)化。因此項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂分包合同時(shí)需要特別關(guān)注以下幾個(gè)方面的問題： 合同簽訂要及時(shí) 有些分包沒有簽訂合同就進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行了施工，形成了先履行后簽訂合同的事實(shí)，有些情況下合同雙方還將某些敏感的經(jīng)濟(jì)條款放到工程干完再談，這 些做法使項(xiàng)目的合同談判、簽訂都處于非常被動(dòng)的狀態(tài)，為雙方順利履約埋下了隱患。 31 七、項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂分包合同時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些問題？ 在履行總承包合同的過程中，不可避免會(huì)簽訂各類分包合同， 在實(shí)際施工過程中總承包人經(jīng) 常面臨兩類專業(yè) 分包合同，一類是總承包人自行分包的分包工程，另一類是發(fā)包人指定分包的專業(yè)分包工程。 抓住實(shí)質(zhì)性問題，諸如工作范圍、價(jià)格、工期、支付條件和違約 責(zé)任等不輕易讓步，但一些次要問題和細(xì)節(jié)問題可以讓步或留下尾巴。從一 開始就堅(jiān)持不讓步，令對(duì)方產(chǎn)生畏難心 理，進(jìn)而使對(duì)方放松條件。在談判過程中通?？梢圆捎靡韵聨追N談判策略。 達(dá)成 協(xié)議。進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的討價(jià)還價(jià)，或者做出讓步。 探討。另外，怕談判失敗而失去簽約的機(jī)會(huì)的想法是不必要的，因?yàn)閷?duì)于 分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商而言，他們會(huì)非常珍視獲得合同的機(jī)會(huì)。 確定基本談判方針 談判小組應(yīng)收集信息，分析談判對(duì)手可能提出的問題，并認(rèn)真進(jìn)行研究和分析；對(duì)關(guān)鍵問題制定出希望達(dá)到的上、中、下目標(biāo)，要有據(jù)理力爭(zhēng) 28 的信心，又要有退而求其次的思想準(zhǔn)備，還要有自己的談判底線。該負(fù)責(zé)人應(yīng)具有 談判經(jīng)驗(yàn)，具有良好的協(xié)調(diào)能力和社交經(jīng)驗(yàn)，具有說服他人的能力以及良好的心理素質(zhì)和執(zhí)著的性格，面對(duì)壓力和復(fù)雜情況思維清晰反應(yīng)敏捷，了解業(yè)務(wù)，熟悉合同文本。因此項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該充分重視與分供方的談判工作，注意方式方法，以便取得良好的談判結(jié)果。合同交底的目的是將合同目標(biāo)和責(zé)任具體落實(shí)到各級(jí)人員的工程活動(dòng)中，并指 導(dǎo)管理及技術(shù)人員以合同作為行為準(zhǔn)則。 各部門將交底情況反饋給合同簽訂人員和合同管理人員，由其對(duì)合同執(zhí)行計(jì)劃、合同管理程序、合同管理措施及風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行進(jìn)一步修 25 改完善，最后形成合同管理文件報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核批準(zhǔn)后下發(fā)各執(zhí)行人員，指 導(dǎo)其活動(dòng)。層次一般可分為兩級(jí)，即項(xiàng)目經(jīng)理組織合同簽訂人員和精通合同管理的專家向項(xiàng)目經(jīng)理部班子成員及項(xiàng)目職能部門負(fù)責(zé)人交底，職能部門負(fù)責(zé)人向其所屬執(zhí)行人員交底。合同管理工作包括建立合同管理組織、保證體系、管理工作程序、工作制度等內(nèi)容，其中比較重要的是建立諸如合同文檔管理、合同跟蹤管理、合同變更管理、合同爭(zhēng)議處理等工作制度， 24 其執(zhí)行過程是一個(gè)隨實(shí)施情況變化的動(dòng)態(tài)過程，也是全體項(xiàng)目成員有序參與實(shí)施的過程。它包括合同分析、合同交底、交底的對(duì)象提出問題、再分析、再交底的過程。要達(dá)到這一點(diǎn)，合同交底也是必不可少的工作。因此，在合同簽訂后，項(xiàng)目經(jīng)理督促合同管理人員對(duì)項(xiàng)目部全體成員進(jìn)行合同交底是非常必要的，尤其要對(duì)合同的工作范圍、合同條款的交叉點(diǎn)、合同的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的交底。 （一）、合同交底的必要性 合同交底是項(xiàng)目部技術(shù)和管理人員了解合同、統(tǒng)一理解合同的需要。 22 五、項(xiàng)目經(jīng)理在建設(shè)工程施工合同交底工作中的責(zé)任是什么？ 合同是平等主體的自然人、法人和其它組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 對(duì)項(xiàng)目變更要有完整的記錄 。建成一個(gè)項(xiàng)目，結(jié)交一批朋友，是很多承包公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的要求。這樣就可形成本項(xiàng)目的商務(wù)計(jì)劃。承包人和發(fā)包人、監(jiān)理工程師、分包人之間的有關(guān)合同的文件溝通都應(yīng)以書面形式進(jìn)行。 20 合同管理實(shí)施控制工作必須程序化、規(guī)范化，建立定期和不定期的協(xié)商會(huì)辦制度，建立如圖紙批準(zhǔn)程序、工程變更程序、索賠程序、分包人的賬單審查程序 、工程檢查驗(yàn)收程序、進(jìn)度付款賬單的審查批準(zhǔn)程序、工程問題的請(qǐng)示報(bào)告程序等必要的工作程序。 充分利用所在公司的各項(xiàng)資源 ,尋求公司在人、財(cái)、物上的支持與幫助。 項(xiàng)目經(jīng)理搞好合同管理 需做好 以下幾方面工作 ： 建立 與合同組織結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的完善、合理、具有可操作性的規(guī)章制度和相應(yīng)的程序 。 項(xiàng)目經(jīng) 理要理解上述規(guī)定 ,當(dāng)合同中涉及到墊資條款時(shí)要會(huì)運(yùn)用法律手段維護(hù)自己的權(quán)益?；谝陨?原因 ，最高人民法院審判委員會(huì)第 1327 次會(huì)議討論通過 的 《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 6 條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)墊資及其利息有約定，請(qǐng)求按照合同約定返還墊資款和利息的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 由于 建筑市場(chǎng)墊資比較普遍，發(fā)包人要求承包人墊資，如果承包人不帶資、墊資也難以承攬到工程，如果不承認(rèn)墊資有效，不利于保護(hù)承包人的合法權(quán)益。分包單位施工人員意外傷害保險(xiǎn)投保理賠事項(xiàng)，統(tǒng)一由施工總承包單位辦理。在施工承包合同 備案時(shí)，建設(shè)行政主管部門要進(jìn)行審 17 核。工程一切險(xiǎn)和第三者責(zé)任保險(xiǎn)以發(fā)包人與承包人聯(lián)合的名義投保，保 險(xiǎn)費(fèi)用由發(fā)包人支付。 在合同中有缺陷責(zé)任期（即保修期）的約定時(shí)，一般來說總承包工程接收證書頒發(fā)之日起開始計(jì)算 保修期 , 缺陷責(zé)任期一般為 24 個(gè)月 ,往往可以約定最終結(jié)算金額的 5%為保留金 (即保修金 )，保留金可分兩次返還，缺陷責(zé)任期第一年滿后返還最終結(jié)算金額的 2%，缺陷責(zé)任期兩年滿后返還剩余的保留金。 保修期滿后返還保修金這一說法也可以理解為 設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限 屆滿后返還保修金。確定的違約金數(shù)額 15 不足以彌補(bǔ)一方損失的 ,仍可以要求對(duì)方賠償相應(yīng)損失。 合同規(guī)定了適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任 ,就會(huì)促使當(dāng)事人自覺地、全面地履行合同義務(wù)。如施工企業(yè)向業(yè)主提供履約擔(dān)保的同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)該向施工企業(yè)提供工程款支付擔(dān)保。 國(guó)內(nèi)工程在施工周期中發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、空中飛行物體墜落等現(xiàn)象的可能性很少，較常見的是風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害。合同中應(yīng)明確列出各方派出的管理人員名單，明確其各自的職責(zé)和權(quán)限，要避免職責(zé)和權(quán)限的重疊，避免合同履約過程中多頭管理和互相推諉的情況發(fā)生，特 13 別應(yīng)將具有變更、簽證、價(jià)格確認(rèn)等簽認(rèn)權(quán)的人員、簽認(rèn)范圍、程序、生效條件等規(guī)定清楚，防止其他人員隨意簽字，給各方造成損失。據(jù)此，只要合同并未約定以審計(jì)結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)，而且合同約定的結(jié)算方式明確有效，就應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式來確認(rèn)工程價(jià)款，而不應(yīng)以審計(jì)結(jié)論作為確認(rèn)工程價(jià)款的依據(jù)。因此，合同中應(yīng)特別注重?fù)芸詈徒Y(jié)算的程序約定。由于任何工程在施工過程中都不可避免會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和材料差價(jià)的情況，所以均難以“一次性包死，不作調(diào)整’。 根據(jù)國(guó)務(wù)院 2021 年 1 月 10 日發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，工程質(zhì)量監(jiān)督部門不再是工程竣工驗(yàn)收和工程質(zhì)量評(píng)定的主體，工程質(zhì)量監(jiān)督部門的職責(zé)重點(diǎn)在于監(jiān)督，竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、 11 施工、監(jiān)理單位進(jìn)行，因此在合同中“質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”一般約定為“合格”，不能約定為“優(yōu)良”。 (三 )、關(guān)于工期，質(zhì)量、造價(jià)的約定，是施工合同最重要的內(nèi)容 “工期、質(zhì)量、造價(jià)”是建設(shè)工程施工永恒的主題，有關(guān)這三個(gè)方面的合同條款是施工合同最重要的內(nèi)容。 (二 )、仔細(xì)閱讀 使用的合同文本了解通用條款和專用條款的相互關(guān)系 目前簽訂的國(guó)內(nèi)建設(shè)工程施工合同，普遍采用建設(shè)部與國(guó)家工商局共同制定的 GF1999 0201《建設(shè)工程施工合同》示范文本。二是參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款。根據(jù) 《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒 有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。 例如根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的資質(zhì)，承包人承包的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目 ,應(yīng)進(jìn)行公開招投標(biāo) ,簽訂的合同應(yīng)到建設(shè)管理部門備案。簽訂好建設(shè)施工合同，無論對(duì)發(fā)包人 (建設(shè)單位 )還是對(duì)承包人 (施工單位 )都是十分重要的。如有差異，要研究自己是否能做到，以及其經(jīng)濟(jì)性如何。 （四）、關(guān)于招標(biāo)文件中不確定的內(nèi)容 對(duì)于招標(biāo)文件中的“可供選擇的項(xiàng)目”和“臨時(shí)項(xiàng)目”應(yīng)力爭(zhēng)說服發(fā)包人在合同簽訂前予以確認(rèn)，或商定一 個(gè)確認(rèn)最后期限。同時(shí)應(yīng)要求發(fā)包人對(duì)變化后的工程量表或圖紙予以書面確認(rèn)，相應(yīng)價(jià)格亦應(yīng)通過談判確認(rèn)并填入工程量清單。如果有這種成份，則應(yīng)當(dāng)通過談判予以澄清和調(diào)整。是根據(jù)招標(biāo)文件 5 或施工圖紙確定的承包范圍，如土建工程或者土建、線路、管道、設(shè)備安裝及裝飾裝修工程，也可以具體到采暖衛(wèi)生與煤氣、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、電梯、通信、消防等專業(yè)工程的安裝以及室外線路、管道、道路、圍墻、綠化等工程。主要包括工程的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特征等。 4 二 、項(xiàng)目經(jīng)理如何進(jìn)行建設(shè)工程施工合同的談判？ 國(guó)內(nèi)很多施工企業(yè)在投標(biāo)階段、合同談判階段往往并不重視 項(xiàng)目經(jīng)理是否參與，這種做法是不妥當(dāng)?shù)?，它不利于?xiàng)目經(jīng)理全面了解項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等各方面的風(fēng)險(xiǎn)，不利于項(xiàng)目經(jīng)理在中標(biāo)工程后更好地履行合同。項(xiàng)目經(jīng)理要充分利用所在企業(yè)的各種資源，定期向企 業(yè)提供合同履行情況的詳細(xì)報(bào)告，主動(dòng)尋求企業(yè)相關(guān)管理部門的支持和幫助，及時(shí)處理合同履行中的疑難問題，確保合同順利履行。項(xiàng)目經(jīng)理要確定項(xiàng)目的組織原則和形式，為項(xiàng)目 部人員提出明確 合同 的目標(biāo)和要求，充分發(fā)揮每個(gè)成員的作用。 項(xiàng)目計(jì)劃的制定和執(zhí)行監(jiān)督人 為了達(dá)到預(yù)定的 合同 目標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)理要事前制定周全而且符合實(shí)際情 3 況的計(jì)劃，包括工作的目標(biāo)、原則、程序和方法。 項(xiàng)目經(jīng)理 順利 履行合同必須做好下述工作： 健全合同管理機(jī)構(gòu)，確保人員到位、職責(zé)清晰； 組織 制定合同管理制度，根據(jù)洽商索賠工作流程開展工作， 按照供方合同管理工作流程進(jìn)行供方選擇、使用、評(píng)價(jià)； 組 織管理人員確定 工期、質(zhì)量、成本、安全生產(chǎn)等合約管理工作目標(biāo)， 并將 合同目標(biāo)分解至具體 的部門、人員和項(xiàng)目活動(dòng) , 做出合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告 ； 組織項(xiàng)目部班子成員及全體管理人員學(xué)習(xí)合同文件，做 好 合同風(fēng)險(xiǎn)交底 ； 2 組織相關(guān)部門 建立合同文檔系統(tǒng)，科學(xué)、系統(tǒng)地收集、整理和保存有關(guān)事件和活動(dòng)的一切資料、信息，有效利用這些文件 ； 組織相關(guān)部門 建立報(bào)告和行文制度，收集、整理各種實(shí)施報(bào)告、書面文件、通知等均應(yīng)有相應(yīng)的交接手續(xù)、簽收證據(jù)等，并做好相關(guān)文件的存檔 ； 組織相關(guān)部門 對(duì)合同履行狀況和結(jié)果進(jìn)行檢查，收集、整理、分析、建立檔案、保存各種資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決問題 ； （二）、 項(xiàng)目經(jīng)理 在合同管理中的角 色和責(zé)任 項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)是以合同管理為中心強(qiáng)化全員合同意識(shí)，全面履行合同，認(rèn)真研究合同條件，全面收集合同履行過程中的原始依據(jù)，根據(jù)合同及時(shí)認(rèn)真地開展索賠，以維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。項(xiàng)目經(jīng)理 對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行控制，既要按項(xiàng)目 管理 的成果性目標(biāo)對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，又要按項(xiàng)目管理的效益性目標(biāo)向企業(yè)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目管理的核心人物，是項(xiàng)目管理目標(biāo)的承擔(dān)者和實(shí)現(xiàn)者 。項(xiàng)目經(jīng)理在合同管理過程中，要涉及各方面的關(guān)系人，要處理好與各關(guān)系人之間的法律關(guān)系，應(yīng)按照承包人訂立的各類合同的約定，行使權(quán)利，履行義務(wù)，即項(xiàng)目經(jīng)理的合同管理主要責(zé)任是實(shí)施或履行合同。項(xiàng)目經(jīng)理是公司在 施工 項(xiàng)目上的全權(quán)委托代理人，代表公司處理合同 履 行 過程 中的一切 重大事宜 ，包括合同的實(shí)施、變更調(diào)整、違約處罰等，對(duì)合同履行 負(fù)主要責(zé)任。為了提高項(xiàng)目 合同 管理的工作效率并節(jié)省項(xiàng)目的管理費(fèi)用，要進(jìn)行良好的組織和分工。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該充分考慮各方面的合理和潛在的利益，建立良好的關(guān)系 ， 協(xié)調(diào) 好 各方面 的 關(guān)系 。制定執(zhí)行效果測(cè)量基準(zhǔn)， 對(duì)工作 進(jìn)展情況 進(jìn)行 分析，采取糾正偏差的措施，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。 針對(duì)合同的具體條款項(xiàng)目經(jīng)理在談判時(shí)一般應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： (一 )、關(guān)于工程內(nèi)容和范圍的確認(rèn) 工程內(nèi)容是指反映工程狀況的一些