中原-萬(wàn)科康王路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案(終稿)-全文預(yù)覽
【正文】 商成功案例（廣州篇）,水晶宮式全開(kāi)放動(dòng)感商城,10,——前期規(guī)劃設(shè)計(jì),廣州大學(xué)城項(xiàng)目,11,——招商策劃工作,恒寶廣場(chǎng),12,項(xiàng)目總建筑面積達(dá)14萬(wàn)平方米，其中：,住宅6.5萬(wàn)平方米，以小面積三房單位為主，面對(duì)市區(qū)實(shí)用型家庭；,東方文德廣場(chǎng),寫(xiě)字樓3.2萬(wàn)平方米，面對(duì)市區(qū)中心的中小型企業(yè)及投資者；,商場(chǎng)4.5萬(wàn)平方米，將建成世界性的民族工藝、文化展示、商業(yè)平臺(tái)；,13,北京路商圈又一商業(yè)巨作，占地4萬(wàn)m建筑面積達(dá)15萬(wàn)m2商業(yè)航母，包括綜合商業(yè)中心、高級(jí)酒店、商業(yè)辦公、商務(wù)公寓、文化保留建筑等多種物業(yè)；,大小馬站商業(yè)中心,中原公司現(xiàn)正負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期策劃以及主力商家招商工作，經(jīng)中原公司引薦，項(xiàng)目已與新世界百貨簽訂合作意向；,項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2010年正式推出市場(chǎng)；,14,荔灣區(qū)總建筑面積達(dá)14萬(wàn)m2的大型商業(yè)廣場(chǎng)；,荔灣陸居路步行商業(yè)街,中原公司現(xiàn)正負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期策劃顧問(wèn)工作；,15,廣州市越秀區(qū)北京路大型商業(yè)項(xiàng)目，以網(wǎng)絡(luò)、潮流等新型業(yè)態(tài)組合成廣州市最“in”的購(gòu)物商場(chǎng)；,錦源國(guó)際商場(chǎng),項(xiàng)目商場(chǎng)建筑面積達(dá)2.3萬(wàn)m2，將于2007年下旬推出市場(chǎng)正式招商；,16,佛山東方廣場(chǎng),工作內(nèi)容： 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究及商鋪商場(chǎng)情況分析 項(xiàng)目質(zhì)素分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃概念 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)改善方案 目標(biāo)客戶市場(chǎng)分析 各項(xiàng)宣傳推廣及促銷(xiāo)策略等方面的策劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售,位于佛山市永安路與錦華東路交界，占地17萬(wàn)平方米，總建筑面積為67萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)總建筑面積為18萬(wàn)平方米。2,策劃及銷(xiāo)售架構(gòu),3,萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目策劃服務(wù)架構(gòu),當(dāng)?shù)胤中?（廣州中原）,策劃總監(jiān),二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)籌發(fā)展中心,森拓普,萬(wàn)科,策劃經(jīng)理,策劃師,策劃經(jīng)理,招商顧問(wèn),4,萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售操作流程：,5,中原地產(chǎn)過(guò)往操作商業(yè)項(xiàng)目介紹,6,森拓普(CentaPro)商業(yè)顧問(wèn),CentaPro 整合了中原強(qiáng)大的資源，其主力成員擁有多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)主要有：商業(yè)項(xiàng)目策劃、招商、研究服務(wù)。,8,招商成果—— Mannings、Marco amp。于2006年暑假期間試業(yè)，該項(xiàng)目地面部分將建設(shè)綠化廣場(chǎng)，既可延伸人民公園更令城市中心區(qū)域的添一新亮點(diǎn)。,40,市場(chǎng)現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存， 項(xiàng)目裙樓定位該何去何從？,41,Part three：定位分析,42,3.1 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合,提升最終銷(xiāo)售時(shí) 良好的商場(chǎng)租金,提高萬(wàn)科 客戶滿意度,獲取良好而穩(wěn)定 的租金收益,最大程度上 吸引人流,凸現(xiàn)萬(wàn)科 特色品牌文化,差異化特色經(jīng)營(yíng)， 挖掘空白消費(fèi)點(diǎn),定位依據(jù),43,3.2 消費(fèi)群體構(gòu)成,本項(xiàng)目住宅客戶、康王閣、荔康大廈、金禧大廈、皇上皇大廈、華業(yè)大廈、康怡居、偉業(yè)閣等周邊200米內(nèi)小區(qū)人群及眾多中小學(xué)生群體,核心客戶,重要客戶,康王北路、康王中路中山七路、龍津路沿線等此區(qū)域“老廣州”居民,邊緣客戶,該區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的“淘金族”及部分白領(lǐng)人群,偶得客戶,荔灣區(qū)其他中高端消費(fèi)群體及偶過(guò)消費(fèi)群體等,44,“老西關(guān)”,主動(dòng)消費(fèi)力有限； 被動(dòng)性消費(fèi)較大 （受其父母控制）； 文化與藝術(shù)類(lèi)消 費(fèi)比重占大；,3.3 客戶消費(fèi)群特征,喜歡時(shí)尚消費(fèi)， 面子消費(fèi)和交際消 費(fèi)比重較大，注重 品牌消費(fèi)和附加值 消費(fèi)（如購(gòu)物環(huán)境等）； 消費(fèi)觀念前衛(wèi)， 較能接受新鮮的觀點(diǎn) 和消費(fèi)習(xí)慣； 注重文化和健康 消費(fèi)，小資情調(diào)比較 突出；,喜歡就近消費(fèi)， 具有濃厚的西關(guān) 情結(jié)； 注重家庭觀念； 崇尚茶樓文化， 茶市消費(fèi)長(zhǎng)旺 不衰； 注重消費(fèi)的性
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