中原-萬科康王路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案(終稿)-文庫吧
2025-11-05 00:47 本頁面
【正文】 試業(yè)，該項(xiàng)目地面部分將建設(shè)綠化廣場，既可延伸人民公園更令城市中心區(qū)域的添一新亮點(diǎn)。,動(dòng)漫星城,首月招商面積已達(dá)80%,19,Ⅰ、思想回歸 Ⅱ、市場分析 Ⅲ、項(xiàng)目定位分析 Ⅳ、業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略 Ⅴ、中原地產(chǎn)優(yōu)勢,附錄一：金色家園和龍津路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策略建議 附錄二：中原地產(chǎn)萬科項(xiàng)目專案組介紹,目 錄,20,Part one：思想回歸,21,鑒于本項(xiàng)目屬于萬科地產(chǎn)住宅裙樓商業(yè)，除了基本的要滿足商業(yè)地產(chǎn)成功招商和經(jīng)營的前提下，中原地產(chǎn)萬科項(xiàng)目專案組更以提升整體項(xiàng)目形象和最大程度上提高客戶滿意度的基本原則，通過對項(xiàng)目詳細(xì)的分析和全面的市場調(diào)研，在充分?jǐn)?shù)據(jù)和中原地產(chǎn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)的支持下，尋求出最佳適合本項(xiàng)目的運(yùn)作模式。,22,1.1 廣州市商業(yè)裙樓發(fā)展演變,23,直接銷售典型案例：僑宏大廈,利潤增值型,物業(yè)配套型 特點(diǎn)：便民服務(wù) 典型案例：天盛大廈、天寶大廈,返租銷售典型案例：名匯商廈,24,主驅(qū)型裙樓,獨(dú)立型裙樓,特點(diǎn)：專業(yè)市場方向，以裙樓帶動(dòng)寫字樓銷售,典型案例：萬菱廣場,綜合型裙樓,特點(diǎn)：類購物中心方向，輻射人群廣,典型案例：恒寶廣場,特點(diǎn)：區(qū)域性高檔配套,典型案例：新光城市廣場,25,1.2 尋求項(xiàng)目最佳操作模式,銷售,不銷售,先租后售,返租銷售,直接銷售,只租不售 自身持有,Reits上市,√,X,,X,X,X,培養(yǎng)該商場的經(jīng)營，刺 激后期銷售獲得較好的回報(bào) 避免該區(qū)商業(yè)氣氛較差 的現(xiàn)狀，獲得最佳的銷售 時(shí)機(jī)；,區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍差，銷售 抗性大,經(jīng)營、管理成本相對過高,項(xiàng)目體量相對較小，裙樓 性質(zhì),前期無法準(zhǔn)確估計(jì)商場的 潛在經(jīng)營價(jià)值,26,1.3 如何實(shí)現(xiàn)最佳操作模式,前期確定策略,中原地產(chǎn) 招商,初期經(jīng)營和調(diào)整,商場經(jīng)營良好 租金提升,銷售,自身持有經(jīng)營一段時(shí)間,27,Part two：市場分析,28,優(yōu) 勢,萬科強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，抗性相對較??； 項(xiàng)目所在區(qū)域相對成熟，居住氛圍濃厚，交通便利； 項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)高端住宅項(xiàng)目較多，消費(fèi)力巨大；,劣 勢,項(xiàng)目位置相對孤立，兩邊現(xiàn)營商業(yè)低檔； 項(xiàng)目所在路段商業(yè)氛圍較差，多個(gè)高層住宅項(xiàng)目底商 處于空置狀態(tài)； 項(xiàng)目負(fù)一層所連接的康王地下城商場經(jīng)營慘淡，一定 程度上影響本項(xiàng)目負(fù)一層的經(jīng)營信心；,2.1 項(xiàng)目SWOT分析,29,機(jī) 遇,本項(xiàng)目輻射區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營較差； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨中檔配套性業(yè)態(tài)居多，存在新商業(yè) 業(yè)態(tài)的發(fā)展空間； 荔灣區(qū)政府將康王路列為未來發(fā)展的重要區(qū)域之一,風(fēng) 險(xiǎn),區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，人流量不夠理想； 康王路及周邊現(xiàn)在有空地以后建成項(xiàng)目對本項(xiàng) 目的沖擊；,30,2.2 荔灣區(qū)商業(yè)格局構(gòu)成,,,,新大新,動(dòng)感 小西關(guān),恒寶廣場,十甫名都,荔灣廣場,名匯廣場,西城都薈,31,2.3 荔灣區(qū)主要消費(fèi)力組合,長期居住在此的“老西關(guān)”,外地來此經(jīng)商的“淘金族”,在此區(qū)域謀求發(fā)展的“白領(lǐng)”,荔灣區(qū)主要消費(fèi)力組合,32,,,,,周邊眾多 的中小學(xué) 生人群,本項(xiàng)目住宅 部分及康王 路區(qū)域高端 住宅小區(qū) 人群,其他特定 消費(fèi)人群,康王北路區(qū)域消費(fèi)力構(gòu)成,以本項(xiàng)目為圓心，周邊2公里內(nèi)的可能性主力消費(fèi)群體,33,一、項(xiàng)目除將本項(xiàng)目及附近常住居民作為本項(xiàng)目的客戶群外，更需要依靠自身經(jīng)營特色，吸引更多的高端目標(biāo)消費(fèi)群體，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營的目標(biāo)；,二、項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)力相對旺盛，除了普通的消費(fèi)者外，可在業(yè)態(tài)組合上適合考慮“學(xué)生”這一較為特殊的消費(fèi)群體；,啟示,34,,2.4 康王路區(qū)域主要競爭商
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