【正文】 加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。門崗⑴建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。⑵重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進行安全功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常。⑷周界防范系統(tǒng)，做到：①主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；②報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；③系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。⑷維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。⑵雨污水排放①公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。②水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。⑶委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。⑵保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。⑵高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。⑶裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。⑵維修服務(wù)在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。⑻除建筑設(shè)計有要求外，不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。⑷房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達95%，處理率達95%以上。住宅小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有注冊物業(yè)管理師資格，有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗，并有3年以上住宅小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。專用固定停車泊位不少于1個/戶。加強綠化宣傳，對古樹名木，保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進行掛牌標(biāo)識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。（二）環(huán)境布置綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象。能正常使用并維護垃圾生物處理設(shè)備、中水處理設(shè)備等。（四）垃圾收集與處理垃圾桶布局合理，樓道內(nèi)每一層宜設(shè)置1個垃圾投擲點，方便業(yè)主使用。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每周清潔1次，目視干凈。定期對水體投放藥劑或進行其它處理。（二）外圍保潔道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進行專業(yè)培訓(xùn)。按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。每日定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。（二）門崗建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進行安全功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常。周界防范系統(tǒng)，做到：（1）主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；（2）報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未移交專業(yè)經(jīng)營單位的，每年在供熱開始前，按上述標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬專業(yè)經(jīng)營單位的，每年在供熱開始前，可接受專業(yè)經(jīng)營單位的委托，協(xié)助做好有關(guān)工作。（五）供熱設(shè)施自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。（2）雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。（4）水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。（三）電梯配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每天巡查2次，記錄規(guī)范、詳實。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未移交專業(yè)經(jīng)營單位的，按上述標(biāo)準(zhǔn)做好維修、保養(yǎng)工作；專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬專業(yè)經(jīng)營單位的，可接受專業(yè)經(jīng)營單位委托，協(xié)助做好相關(guān)工作。三、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)（一）供配電每日1次對設(shè)備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。（二）維修養(yǎng)護巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：（1）每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；（2）每季檢查1次墻體、墻面；（3）每季檢查1次頂棚；（4）每季檢查1次樓梯、扶手；（5）每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；（6）每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；（7）每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；（8）每季全面檢查1次樓板、地面磚；（9）每季度檢查1次通風(fēng)口；（10）每半月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識；（11）每周全面檢查1次公共門窗；（12）每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；（13）每周巡查1次圍墻；（14）每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；（15）每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。（十）每年的溝通面達到小區(qū)住戶的100%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，滿意率達95%以上。（六）小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格，有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗，并有3年以上小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。住宅小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。專用固定停車泊位不少于1個/戶。 投訴處理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動接受業(yè)主的監(jiān)督，建立投訴處理機構(gòu)，明確責(zé)任人，對外公布監(jiān)督、投訴電話。 加強綠化宣傳，對古樹名木，保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進行掛牌標(biāo)識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。 環(huán)境布置 綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象。 能正常使用、維護垃圾生物處理設(shè)備、中水處理設(shè)備等。 垃圾收集與處理 垃圾桶布局合理，樓道內(nèi)每一層宜設(shè)置一個垃圾投擲點，方便業(yè)主使用。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。 3m以下庭院燈、草坪燈：每周清潔1次，目視干凈。 水景：開放期內(nèi)，每日清潔2次。 燈飾、轎廂四壁及頂部每月清潔2次，目視干凈。 樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。 對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。 監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。 建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進行專業(yè)培訓(xùn)。 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。 每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。 門崗 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。 重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進行安全功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常。 系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。 保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。 門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次； 按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)； 維修人員每日10：00、22：00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。 不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。 雨污水排放 公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。 水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。 保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。 公共照明 院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。 共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù) 供配電 總配電室專人值守，每2小時檢查1次設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每周巡查1次。 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。 每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題布置。 對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。 客戶服務(wù)場所工作時間不少于12小時，其它時間設(shè)置值班人員。 新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。第一篇：五星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五星級 硬件設(shè)施要求 小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不少于小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。 小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，6小時內(nèi)修復(fù)；一般修理1日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。 能提供六種以上便民（無償）服務(wù)，如代購飛機票、火車票、代收郵件、電瓶車接送、配置服務(wù)手推車、短時間內(nèi)存放物品等。 房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù) 房屋管理 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。 裝飾裝修管理 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運。 無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。 電梯 配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每天巡查2次。 給排水 生活供水 泵房設(shè)備運行情況每日檢查4次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。 泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。 雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。 供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每2小時巡視機房和設(shè)備一次，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。 設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰； 每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常； 調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行； 報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號； 景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備 每日按時開啟；每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。 配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。 對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。公共秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查一次，重點部位增加巡查頻次。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時停車位。 有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。 監(jiān)控 設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。地面每日濕拖1次，干凈整潔。 電梯轎廂地面每日清潔2次，干凈、整潔。花壇表面潔凈，外觀整潔。 休閑娛樂、健身設(shè)施：每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈。 車庫、車棚 地面每日清潔1次，每月沖刷2次。 指示牌、指示燈保持整潔。 垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。 綠化服務(wù) 綠化養(yǎng)護有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理，并做到： ——對草坪、花卉、樹籬等定期進行修剪、養(yǎng)護； ——定期清除綠地雜草、雜物，雜