【正文】 304 國道，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。全市行政區(qū)轄五旗一市二區(qū)一縣，總面積 59535 平方公里，總?cè)丝?310萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 237 萬人，蒙古族人口 萬人，是全國蒙古族人口最集中的地區(qū)。 間接 費包括建設(shè)期貸款利息。在新城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)整理 公頃平方公里土地。一是基本完成了城市現(xiàn)階段發(fā)展水平相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 26條主街道的建設(shè)與改造基本完成，人均擁有道路面積 平方米，每年以 100 萬平方米的建筑面積在加速房地產(chǎn)開發(fā)。 為加快工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城市化進(jìn)程，通遼市在確立今后一個時期經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展戰(zhàn)略和總體思路時，把提高城鎮(zhèn)化率、實現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變作為一項主要任務(wù)提出來。其次，通過建設(shè) 城市，完善城市功能，大大改善了對外開放環(huán)境，加速了四流聚合。幾年來，通遼市充分發(fā)揮城市的集聚和輻射作用，通過建設(shè)城市完善城市功能，為 13 產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化提供有效載體，促進(jìn)了兩個文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。這樣做真的有效嗎？這是最好的方法嗎？其實，率先在人們心中留下印象，比讓人們相信你的產(chǎn)品優(yōu)于該領(lǐng)域首創(chuàng)品牌要容易得多 ， 城投公司要充分發(fā)揮經(jīng)營城市的優(yōu)勢。 銷售策略和營銷模式 ⑴ 遠(yuǎn)景法則 任何一家企業(yè)，不論目前規(guī)模如何，在行業(yè)中處于什么樣的地位，都應(yīng)該有一個切實可行的長遠(yuǎn)的目標(biāo)規(guī)劃，并根據(jù)這個長遠(yuǎn)規(guī)劃展開市場活動，而不能完全陷入盲目追求眼前利益的泥潭之中。政府通過出讓熟地，還可以獲得土地前期開發(fā)實現(xiàn)的增值收益，實現(xiàn) “ 以地聚財、以地生財 ” 的目的。通過運用 “ 收購、儲備、出讓 ” 的城市土地儲備運行機制，有助于 11 優(yōu)化城市土地的資產(chǎn)化經(jīng)營，顯化土地資產(chǎn)價值，從而保證了 國家對國有土地資產(chǎn)的合法收 益。有助于規(guī)范土地市場的運行，消除灰色土地市場，防止國有土地收益的流失。 是 充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，優(yōu)化城市土地資源配置 的需要 。 三、 項目建設(shè)目的及意義 是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)跨越式發(fā)展的需要。本項目依靠通遼城市建設(shè)的總體發(fā)展規(guī)劃，有利于本地區(qū)的建設(shè)。境內(nèi)的礦產(chǎn)資源物產(chǎn)繁多，境內(nèi)已探明煤炭、石油、硅砂等礦產(chǎn) 52種，礦床和礦點 190 多處。公司抓住這一契機，擬在通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整理自有的 平方公里 土地，通過基礎(chǔ)設(shè)施 9 投入，使土地增值，按照統(tǒng)一規(guī)劃，實現(xiàn)土地收益最大化 . 二、項目區(qū)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀 本地區(qū)土質(zhì)肥沃，水草豐美。我國經(jīng)濟(jì)目前正處在高速發(fā)展時期，工業(yè)和房地產(chǎn)投資與需求都將 會有新的增長，對土地的整理要 求也將持續(xù)增加。 財務(wù)評價結(jié)果表明，本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 15%，財務(wù)凈現(xiàn)值 85 萬元 (ic=15%)，投資回收期 。本報告研究范圍主要是： 項目建設(shè)的必要性； 市場分析； 建設(shè)方案； 實施進(jìn)度； 風(fēng)險分析； 投資估算和財務(wù)分析。結(jié)合建設(shè)城市功能項目，全面經(jīng)營城市的給排水、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、房地產(chǎn)開發(fā)、道路交通和戶外廣告等公用設(shè)施，不斷加大投資力度，在較短的時期內(nèi)，將公司發(fā)展為多元化企業(yè)集團(tuán)。為了更好的配合市直單位與城投公 司工作的緊密性，公 4 司董事長由市政府市長擔(dān)任；副董事長 由開發(fā)區(qū)工委主任 、市建設(shè)局局長、市國土資源局局長擔(dān)任；董事分別由市財政局局長、市交通局局長、市水務(wù)局局長等 9 位領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任。建議上級有關(guān)部門給予政策及資金扶持，保障此項目的順利實施，以期帶動通遼經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加速項目實施地通遼新城區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)程 ，提高全市的城市化水平，加快當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。 項目以土地的整理增值為主線，符合地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律。 1 國家有關(guān) 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 經(jīng)濟(jì)效益： 項目利潤總額 16,347萬元，投資利潤率 % ，財務(wù)內(nèi)部收益率 15%,財務(wù)凈現(xiàn)值 85 萬元 ,投資回收期 。 1 第一章 總論 一、項目基本情況 項目名稱 ： 通遼市 城市投資經(jīng)營有限責(zé)任公司 平方公里土地整理 項目 項目建設(shè)性質(zhì)：土地整理 項目承辦單位 ： 通遼市 城市投資經(jīng)營有限責(zé)任公司 項目法人代表 ： 齊建忠 項目所有制形式：國有獨資 企業(yè) 項目所在地區(qū)、地點： 通遼市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 新城區(qū) 項目 建設(shè)內(nèi)容： 新城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)整理 平方公里土地，具體范圍是：遼河大堤以北、建國路北段 道路（綠化、亮化及硬化）、雨水管網(wǎng)及供水、供熱 、供電 工程 。 資金籌措： 自籌資金和信托貸款。 通遼市 城投公司國有儲備土地使用權(quán)抵押評估書 國家現(xiàn)行的財會、稅收制度。通遼城投 3 公司以各方面資源為依托，在當(dāng)?shù)氐某鞘薪?jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。 綜上所述，項目可行。代表國資委持有國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，行使出資者權(quán)力，依法經(jīng)營受權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)。通過對國有資產(chǎn)的經(jīng)營運作和優(yōu)化組合，為城市建設(shè)籌集資金，管理投資；采取參股、控股、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣、融資合資等方式經(jīng)營國有資產(chǎn)；為有關(guān)企業(yè)提供信用擔(dān)保和短期融資；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動，顯化城市土地資產(chǎn)，管理土地一級市場，開發(fā)城市經(jīng)營用地，拓展城市規(guī)模，提高城市品位 。 5 董事會 公司奉行“以人為本，以城為家，強素質(zhì)，嚴(yán)管理， 精心運籌精益求精”的企業(yè)經(jīng)營方針，以市場需求為導(dǎo)向，以持續(xù)創(chuàng)新為動力，以做大求強為目標(biāo)，以“經(jīng)營城市、服務(wù)市民”為宗旨，公司上下團(tuán)結(jié)協(xié)作，誠信務(wù)實，為通遼市的城市基 本建設(shè)事業(yè)做出巨大貢獻(xiàn)！ 通遼市城市投資經(jīng)營有限責(zé)任公司組織結(jié)構(gòu)圖 五 、可行性研究報告編制范圍 受項目承辦單位 通遼市 城市投資經(jīng)營有限責(zé)任公司 委托， 通遼市 建筑規(guī)劃設(shè)計研究院 會同建設(shè)單位和有關(guān)部門，對項目進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查和分析，并在建設(shè)單位已有工作的基礎(chǔ)上，按照《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 (第二版 )、《可行性研究與項目評價》以及國家的有關(guān)規(guī)定，編制了本項目的可行性研究報告。 本項目總投入 15800 萬元，實現(xiàn)土地出讓 收入 每 畝 20 萬元 ，利潤總額 16347萬元，投資利潤率 %。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 表 1— 1 序號 項 目 單位 指 標(biāo) 備 注 1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 7 項目規(guī)模 整理 土地面積 平方公里 項目周期