【正文】 幾個方面：（1）對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，是否對小業(yè)主有減免費(fèi)用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問題）。“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場”協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場和撤場俗語常說“有始有終”。(6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。（3）將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。即使遭遇極端天氣也無法免責(zé)。物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風(fēng)險的控制與預(yù)防商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風(fēng)險，主要集中在車輛管理損毀風(fēng)險。一般應(yīng)考慮購買如下保險：（1）財(cái)產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細(xì)表中列明的保險財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；（2）第三者責(zé)任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險人支付的賠償金額。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風(fēng)險，因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財(cái)產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個難題。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。解除租賃合同、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達(dá)到一定金額和時間、商戶違法經(jīng)營，則出租人就享有合同解除權(quán)?；谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護(hù)。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析?；谶@種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。（5）對物業(yè)管理來說也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費(fèi)。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時，雙方往往會為裝修的補(bǔ)償問題發(fā)生爭議。（3）裝修保證金。（2）裝修期限。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報(bào)整月的營業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計(jì)算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營業(yè)額再與商戶自報(bào)的營業(yè)額進(jìn)行對比分析。如深圳華X萬X城?？勐首饨鹉Ｊ较氯绾晤A(yù)防法律糾紛除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。租金遞增率的設(shè)定經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，租金是投資回報(bào)的主要方式。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn)，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動準(zhǔn)備。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的涵義和范圍：（1）明確獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的含義。其二，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進(jìn)駐前均會繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金，加上商戶進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)，因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對下降，不過因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對高昂，個案欠費(fèi)的數(shù)額會升高。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會的好處，有一個監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。即使達(dá)到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業(yè)委會的合意?！睂?shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會的必要。我們認(rèn)為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個方面的特征：（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會，以業(yè)委會為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。第四篇：商業(yè)物業(yè)糾紛商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物、辦公的場所。但在合同中一定要約定明確。有的物業(yè)公司或者業(yè)委會對廣告收益或其他費(fèi)用進(jìn)行公示，但并沒有相應(yīng)的行業(yè)監(jiān)管部門強(qiáng)行規(guī)定，造成有的小區(qū)實(shí)行，有的小區(qū)遮遮掩掩。另外，小區(qū)共有部分的經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)用于或主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，物業(yè)公司如果未經(jīng)全體業(yè)主（或業(yè)主大會決議）同意，將戶外廣告收費(fèi)用于別處，則侵犯了全體業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司予以賠償。按照判決。法庭上，業(yè)委會提交了四份證據(jù)顯示，物業(yè)公司與青島兩家廣告公司、一家文化傳媒公司以及上海某廣告公司簽訂了合同，合同中約定了廣告公司在小區(qū)播放廣告的形式，有的是在電梯等候間，有的是在電梯內(nèi)播放或張貼相關(guān)廣告內(nèi)容，價格各不相同，有的每年6000元，有的每年1500元，合同的終止時間從2011年至2013年不等。系統(tǒng)同樣可以為收費(fèi)項(xiàng)目打印收費(fèi)單、票據(jù)單等，使收費(fèi)更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，這樣使得業(yè)主繳費(fèi)更加安心放心，業(yè)主安興舒心交費(fèi)就不是問題！第三篇：物業(yè)糾紛之小區(qū)廣告費(fèi)問題小區(qū)廣告費(fèi)問題案例：2007年11月23日至2010年12月31日，某物業(yè)公司對東岳?；▓@提供物業(yè)管理服務(wù)，并從2007年12月開始收取物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等費(fèi)用。實(shí)踐證明，以往上門收費(fèi)的辦法收費(fèi)及時率和收取率都不高，口述各種費(fèi)用容易引起業(yè)主反感，物業(yè)管理者不妨可以嘗試使用物業(yè)收費(fèi)軟件進(jìn)行繳費(fèi)。增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”，特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。解決辦法：我覺得這種情況物業(yè)人應(yīng)該加大相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，從業(yè)主的切身利益出發(fā)，對有關(guān)問題進(jìn)行解釋，并且利用相關(guān)法律文件告訴業(yè)主他們有些做法不僅不會得到國家保護(hù)而且是與國家法律背道相馳的。比如，居委會如何指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律主體地位和責(zé)權(quán)利問題、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入和退出小區(qū)管理的程序問題、物業(yè)費(fèi)制定的標(biāo)準(zhǔn)等等，至今都沒有明確的法律規(guī)定，致使很多工作難以落實(shí)。因此，凡是居住小區(qū)物業(yè)管理的大事、小事，都去找政府，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。問題五政府職能缺位導(dǎo)致物業(yè)糾紛難解決《報(bào)告》指出，目前承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)的是建委物業(yè)處和小區(qū)辦，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一的管理模式。2006年2月，第二任物業(yè)未解釋原因便神秘撤走。美然動力街區(qū)自建成后，物業(yè)管理一直由開發(fā)商的子公司美晟物業(yè)公司負(fù)責(zé)，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)的服務(wù)一直不滿意。我市的物業(yè)管理收費(fèi)大多采取包干制的形式，物管企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。其次，服務(wù)觀念尚需改變。問題四物管企業(yè)服務(wù)良莠不齊由于我市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展太快，由十年前的幾家，猛增到現(xiàn)在的幾千家，管理和培訓(xùn)沒有及時跟上，企業(yè)良莠不齊，服務(wù)意識、服務(wù)水平還有待提高。事情的焦點(diǎn)是業(yè)主們認(rèn)為自己的住宅作為普通商品房住宅，其物業(yè)此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高。在當(dāng)前社會基礎(chǔ)相對薄弱的情況下，行政管理體制和社會管理體制都不甚完善，業(yè)主自治組織與街道辦事處的綜合管理、社區(qū)民主自治的關(guān)系還沒有明確和理順。據(jù)了解，此次朝陽法院的物業(yè)費(fèi)強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)模之大，在北京尚屬首例。根據(jù)該判決，法院還判令鴻銘物業(yè)公司向業(yè)主歸還3年的電梯廣告位收益18萬元。案例：美麗園和芍藥居在眾多物業(yè)管理糾紛中，關(guān)于物業(yè)費(fèi)的爭執(zhí)一直是業(yè)主、物業(yè)雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。因而，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)用時，有的業(yè)主即使有能力也不交納費(fèi)用。另外，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非居民在喪失土地等生活資料后，也很難找到較高收入的工作，現(xiàn)代化的房屋，讓他們感到了沉重的生活包袱。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位使業(yè)主將不滿轉(zhuǎn)嫁。造成收費(fèi)率低的原因也是多方面的：物業(yè)費(fèi)的制定不公開透明直接造成物業(yè)費(fèi)收取困難。到了夏季用電高峰，如果用電超過容量就會自動落閘斷電。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了承接物業(yè)管理項(xiàng)目，不遵守有關(guān)規(guī)定，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。工程完工，開發(fā)企業(yè)撤走后，問題都甩給了物業(yè)管理企業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛。業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異?！秷?bào)告》共指出了物業(yè)管理中存在的六大問題，其中大部分物業(yè)糾紛源于開發(fā)商的遺留問題。居住小區(qū)物業(yè)管理問題是今年的重點(diǎn)調(diào)研課題之一，由市政協(xié)城建環(huán)保委員會會同市八個民主黨派和市工商聯(lián)共同就這一課題進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研歷時三個多月，課題組組織各種活動19次，參加調(diào)研的總?cè)藬?shù)為568人次?！秷?bào)告》指出開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在三個方面:一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。個別開發(fā)企業(yè)對這些遺留問題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。當(dāng)時物業(yè)工作人員解釋說，小區(qū)二期工程采用的是施工臨時用電，電容有限。”問題二收費(fèi)難困擾物管行業(yè)《報(bào)告》指出，在居住小區(qū)物業(yè)管理矛盾中，收費(fèi)問題是困擾整個行業(yè)的一個普遍問題，很多物業(yè)糾紛往往直接反映在收費(fèi)問題上。這種信息的不對稱是造成物業(yè)費(fèi)收取困難的原因之一。不少購房者還屬于中低收入家庭，他們或是因?yàn)槭姓ㄔO(shè)、舊城改造搬遷或回遷，住進(jìn)了樓房，改善了居住條件，但超過他們支付能力的物業(yè)費(fèi)，使他們對物業(yè)收費(fèi)產(chǎn)生抵觸情緒；或是經(jīng)濟(jì)承受能力有限，盡管同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，一旦拿到了鑰匙就拖著不愿交物業(yè)費(fèi)。由于部分業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不滿、對問題不能得到及時解決不滿、對社會其他方面的不滿，直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取。隨著住房制度改革的深化，大部分職工變成了房屋所有權(quán)人，由過去的“無償服務(wù)”變成了“花錢買服務(wù)”，思想準(zhǔn)備不足，商品意識和物業(yè)消費(fèi)意識沒有確立，往往也不愿意交費(fèi)。去年12月15日，美麗園業(yè)委會在北京市一中院領(lǐng)到了終審判決書，該判決書支持了業(yè)委會13項(xiàng)訴求中的12項(xiàng)。有16人被判司法拘留15天。《報(bào)告》指出，業(yè)主大會成立難、運(yùn)作不規(guī)范只是表象。通過法院的判決歐陸經(jīng)典業(yè)主勝訴。在問題無法協(xié)商解決的情況下，廣大業(yè)主決定聯(lián)合起來運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。有的企業(yè)缺乏專業(yè)技術(shù)人員，維修不及時、不到位，使業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。再次，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)收支不透明。案例：美然動力街區(qū)因?yàn)轭l頻更換物業(yè)，“美然動力街區(qū)”去年成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。2006年1月，朝陽區(qū)人民法院派出法官和法警強(qiáng)制美晟物業(yè)撤離，第二任物業(yè)公司四方佳園進(jìn)駐小區(qū)。時至今日，美然的物業(yè)將由誰負(fù)責(zé)依然是個疑問。而真正與小區(qū)居民日常接觸的、糾紛發(fā)生地的居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責(zé)，也不能插手解決?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)頒布實(shí)施三年了，而北京市的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。但是我覺得現(xiàn)在更多不交費(fèi)物業(yè)費(fèi)的情況是，業(yè)主和物業(yè)人之間的矛盾，比如業(yè)主在小區(qū)內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失，或者有以外傷害，他們覺得物業(yè)人應(yīng)該有承擔(dān)他們的責(zé)任，但是這些事情沒有很好的解決，造成業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的形勢表示抗議。解決辦法：由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費(fèi)的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。解決辦法：隨著社會的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的需求越來越高，物業(yè)管理市場的競爭也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為, 做到主動服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實(shí)提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對交納管理費(fèi)的不滿情緒，為解決收費(fèi)難創(chuàng)造良好的條件。做到相互友好相互尊重，讓業(yè)主積極繳費(fèi)就不是問題。其次，系統(tǒng)具有強(qiáng)大的各類報(bào)表統(tǒng)計(jì)功能，收費(fèi)全程無紙化，有效的保證各類收費(fèi)公開透明。由于多方協(xié)調(diào)無果，雙方對簿公堂。法院一審判決，物業(yè)公司利用小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施，通過廣告經(jīng)營的收入歸全體業(yè)主所有，相應(yīng)的廣告費(fèi)收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有，具體使用由全體業(yè)主決定，物業(yè)公司無權(quán)處置這些費(fèi)用，更不能用于補(bǔ)償物業(yè)公司的經(jīng)營。”律師分析：小區(qū)住宅外墻屬于建筑物共有部分，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主對于共有部位的使用享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，因此，小區(qū)業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司就廣告收費(fèi)情況以及收益的使用情況予以公布。張律師認(rèn)為：小區(qū)居民不關(guān)心，沒有行業(yè)監(jiān)管部門監(jiān)督管理和業(yè)委會不盡責(zé)，這三大類問題使得小區(qū)廣告收益難透明。另外關(guān)于收益，理論上是歸全體業(yè)主所有的，但物業(yè)公司可以與業(yè)主協(xié)商收益的一部分歸自己所有。在簽訂合同時，就要對收益的分配予以明確的約定，并且約定對收益的使用狀況定期公示，并明確業(yè)主們的監(jiān)督方式。一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡析。依深圳市《業(yè)主大會和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》