【正文】 你會(huì)建立起強(qiáng)大的客戶網(wǎng)絡(luò)，獲得更多的推薦業(yè)務(wù)，使業(yè)績得以質(zhì)的飛躍。（完）第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人新手必讀中介新手必看，教你如何成為百萬業(yè)績的經(jīng)紀(jì)人！(完整版）在論壇上經(jīng)常看到有朋友咨詢?nèi)绾巫龊玫禺a(chǎn)，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)其實(shí)很多朋友對(duì)如何做好房產(chǎn)中介這一行有很多疑問，的確，很多朋友開始接觸這一行的時(shí)候并不太懂，以為只是簡單的交易就行了，其實(shí)房產(chǎn)中介需要的是勇氣，智慧，耐心，毅力和堅(jiān)強(qiáng)！缺一不可，這里總結(jié)了一些，希望大家能夠有所感悟！下面我就給大家一一闡述所有問題！內(nèi)容很長很全面！如果你真的想做好地產(chǎn)，請(qǐng)仔細(xì)看完，無論你是新手還是老業(yè)務(wù)員，里面絕對(duì)可以找到對(duì)你有用的東西！目錄:一、客戶二、網(wǎng)絡(luò)營銷 分析客戶需求三、接聽電話話術(shù)四、議價(jià)的辦法五、面訪房東六、帶看過程中應(yīng)對(duì)七：約看前中后內(nèi)容以及促銷八：誘導(dǎo)對(duì)方出價(jià)九：封殺客戶的第一次出價(jià)十：商圈精耕十一:房源開發(fā)銷售話術(shù)十二:如何推廣你的網(wǎng)絡(luò)店鋪，如何增加店鋪的流量十三:如何利用名片做銷售？歡迎大家交流探討！一、客戶經(jīng)紀(jì)人在日常接觸的客戶中，成交的客戶畢竟是少數(shù)，有很大一部分客戶都不能馬上做出買房的決定。經(jīng)過協(xié)商，雙方認(rèn)同人工費(fèi)單價(jià)，不管是什么項(xiàng)目，人工費(fèi)單價(jià)按55元/工日結(jié)算（我個(gè)人不是很同意此種作法，但領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可了，我也沒辦法）；之后，對(duì)于材料單價(jià)的確認(rèn)，不能因?yàn)閷?duì)方說是進(jìn)口的我就認(rèn)可是進(jìn)口的，我認(rèn)可的是國內(nèi)同類產(chǎn)品的最高檔次的，如果對(duì)方與我爭論的不是非常的厲害，那說明有可能我給高了。目前我所做的工作是審核一份2800平方米的酒樓裝飾工程結(jié)算，沒有招標(biāo)，直接給了一家裝飾公司施工（以前有過配合，各方面比較都還不錯(cuò)，領(lǐng)導(dǎo)也信任）。實(shí)際發(fā)生與投標(biāo)額的對(duì)比，難點(diǎn)在于周轉(zhuǎn)次數(shù)；２、鋼筋接頭的費(fèi)用比較；３、商品砼按小票結(jié)算與按實(shí)結(jié)算差額；４、人工費(fèi)分析；５、分階段成本分析；６、損耗率的測(cè)算；７、現(xiàn)場(chǎng)零星用工的發(fā)生率；８、材料進(jìn)價(jià)與投標(biāo)價(jià)、市場(chǎng)價(jià)的對(duì)比。如果你能在領(lǐng)導(dǎo)沒有安排之前向領(lǐng)導(dǎo)提出：成本是多少，能夠結(jié)算的金額是多少，有可能會(huì)虧損啊。作為一個(gè)與直接領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系非常好的預(yù)算人員，好處多多??！其實(shí)，處理好這層關(guān)系很簡單，所需要做的工作也并不多。因此，造成我的朋友目前工作很不好進(jìn)行。這幾天一個(gè)朋友正在郁悶之中，原因?yàn)槠涫且幻┕挝坏念A(yù)算主管，稱為經(jīng)營副經(jīng)理更準(zhǔn)確一些，沒有學(xué)歷，工作經(jīng)驗(yàn)很豐富，能夠熟練通過一些特殊方法完成工作。其實(shí)我覺得，預(yù)算真的很簡單，就是算量并組價(jià)。目前我手里的圖紙，一個(gè)工程的一個(gè)專業(yè)都差不多有近百張圖紙，這是的工程，對(duì)于教學(xué)是沒什么意義的。建設(shè)方原因也不少，當(dāng)然，還有一些是政府原因?！艾F(xiàn)在的業(yè)主是精明的很哪！動(dòng)不動(dòng)就是最低價(jià)中標(biāo)，不搞點(diǎn)手段真的是賺不到錢的，有時(shí)還會(huì)虧”，這是一個(gè)很復(fù)雜的原因造成的后果。象現(xiàn)在廣州市“廣佛放射線”工程，也是低價(jià)中標(biāo)，土建單位全部虧，工程拖了1年多都沒有完工，還搞的工地很亂，市民投訴很多。如果施工隊(duì)不按你們要求做，那事情就太好辦了。雖然是以固定綜合單價(jià)包干的，但包干的是整個(gè)工序。我方只有要求他們一定要做。我們的工程是轉(zhuǎn)包給施工對(duì)承包的，在簽合同的時(shí)候是以固定綜合單價(jià)包干的，比如象做軟式排水管，你做幾米，就給你幾米的錢。老外不一樣，有清單，隨便你怎么報(bào)，拿管道報(bào)價(jià)來說，我套過定額，工程量清單也報(bào)過按焊口（管道寸徑）報(bào)過，按米報(bào)過按噸也報(bào)過。心細(xì)、勤快、知道如何得到自己需要的答案等，如果你做到了，那有三年就可以達(dá)到精通。預(yù)算這工作，其實(shí)就是要求一個(gè)心細(xì)，不要丟項(xiàng)，也不要重復(fù)計(jì)算。對(duì)于可降低成本的地有人說,學(xué)預(yù)算兩個(gè)月就會(huì),但是精通十年未必,是這樣嗎？如果你要是會(huì)讀圖，能讀懂，并且對(duì)建筑名詞了解，則學(xué)習(xí)預(yù)算是很快的。從這一點(diǎn)上來講，降低成本還是有辦法的。松下幸之助，作為世界上真正的商業(yè)巨人，從更高的著眼點(diǎn)出發(fā)，說服那些高層管理人員：如果我們不降價(jià)，那我們的汽車就不能與美國競爭，我們?nèi)毡镜漠a(chǎn)品就沒辦法在國際市場(chǎng)上立足，為了我們國家的強(qiáng)盛，我們必須降價(jià)。還是說管理方面的吧！講一個(gè)例子。而建筑業(yè)，相對(duì)于其它行業(yè)來說，技術(shù)含量較低，屬于絕對(duì)的勞動(dòng)密集型行業(yè)。聽，是最好的掩蓋無知的方法。頭要求偶把定額說明都看明白就可以了。對(duì)于大學(xué)畢業(yè)，偶只有種想法：總算脫離苦海啦！至于自己會(huì)些什么，能做什么，不知道。送給大學(xué)生及實(shí)習(xí)生?；蛟S你會(huì)說，廠商來的都是推銷人員，他們的專業(yè)知識(shí)并沒有多少。很多預(yù)算人員最頭疼的事莫過于對(duì)材料性能、價(jià)格、工藝、品牌等的不了解了。每一個(gè)盒中都要有手寫目錄，在工程完工后再行打印出來。一號(hào)當(dāng)然是公司文件盒。中國自古有“用人不疑，疑人與預(yù)算有關(guān)的資料管理。而回扣的成本應(yīng)該已經(jīng)打入了總成本。對(duì)方不同意，并且這個(gè)最低價(jià)是一分都不能再降了。偶把需要的采購量報(bào)給對(duì)方，這個(gè)采購量是很大的，廠商給我報(bào)出價(jià)格，偶根據(jù)經(jīng)驗(yàn)砍了又砍，實(shí)在砍不動(dòng)了之后，偶問對(duì)方，就按你說的這個(gè)價(jià)（最低價(jià)），有我多少回扣。而只要有材料采購問題的發(fā)生，就會(huì)同時(shí)伴隨回扣的發(fā)生。最終還是給其追加了此競價(jià)差價(jià)，建設(shè)單位損失二十多萬元。而要用防火電纜，則要求建設(shè)方另行追加價(jià)款。很不幸的是，偶就曾經(jīng)上過這樣的當(dāng)。在以后的工作中，如遇到相同的工程，則可以根據(jù)此工程材料單價(jià)及目前市場(chǎng)單價(jià)很快計(jì)算出新工程的造價(jià)，準(zhǔn)確率極高。這是很好的，但如果能把造價(jià)分析做出來，那就最好了。對(duì)于可能的變更，提出自己的意見，根據(jù)成本變化程度提出合理建議。進(jìn)行成本預(yù)控，首先要對(duì)即將或可能發(fā)生的事件的施工工藝進(jìn)行了解，之后對(duì)施工單位報(bào)送的施工方案進(jìn)行審核，根據(jù)施工方案對(duì)預(yù)算進(jìn)行審核。時(shí)間拖長了，施工方會(huì)自己把結(jié)算金額降到?jīng)]有暴利的。事實(shí)上是沒有人會(huì)實(shí)實(shí)在在的編制結(jié)算的。我知道，我寫到這里會(huì)有非常多的人罵我，其實(shí)，我也是打工的??！拖要有拖的技巧，不能無理由的拖。作為建設(shè)方造價(jià)控制人員，降低總造價(jià)，使之達(dá)到領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)心的底線就是工作的中心。有的地方停車緊張，實(shí)在需要把車開到上街沿，也要放慢車速，一個(gè)輪子一個(gè)輪子地上去，千萬不要兩個(gè)輪子一起沖上去，這樣很容易造成避震系統(tǒng)的損壞。首先，一定要養(yǎng)成不猛踩油門的習(xí)慣，至于踩油門的最佳力度，每一輛車都不一樣，要盡快熟悉自己車子的油門輕重。怎樣換擋最有效率？換擋的訣竅在于學(xué)會(huì)聽發(fā)動(dòng)機(jī)聲音。在確保安全的情況下才可以變道，否則一旦發(fā)生碰撞，變道車要負(fù)全責(zé)。在速度不快、不影響安全的情況下，可以采用空檔滑行，但省油效果不明顯?？傊?，讓速不讓道，在任何情況下，都要在自己的固有位置上。第一篇：新手必讀新手必讀:優(yōu)秀駕駛員開車技巧_學(xué)車考駕照如何拐彎進(jìn)窄門？首先目測(cè)是否能夠進(jìn)得去，不要緊貼著門邊的障礙物拐彎，盡量減小轉(zhuǎn)彎的夾角。還要注意車距，一定要保持相當(dāng)?shù)能嚲?，防止前車溜車。要不要放空擋？不建議經(jīng)常放空擋。變道時(shí)一定要通過反光鏡仔細(xì)觀察隔壁車道的車流情況，不僅要判斷距離，而且要判斷后車的速度。并且盡量避免停在斑馬線上。怎樣把速度保持在6080碼？很多路段超過80碼會(huì)被電子警察揪住，但開得太慢又會(huì)影響交通順暢，因此6080碼是最安全的行車速度。長時(shí)間“凝”離合器，車內(nèi)會(huì)傳來一股焦臭味，這是離合器磨損的味道。關(guān)鍵是要懂得去分析，分析其構(gòu)成、分析市場(chǎng)、分析其經(jīng)濟(jì) 審核結(jié)算的方法。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)，有一條最好的方法，那就是一個(gè)字：拖。因此來要求施工方，結(jié)算編制不要弄虛作假，實(shí)實(shí)在在的編。你的老板不會(huì)因?yàn)槟愕慕Y(jié)算總也審核不完而怪罪你的。如何進(jìn)行預(yù)控，本人還在摸索之中。針對(duì)合同比例對(duì)變更方案進(jìn)行審核，使之達(dá)到最低金額。有一些朋友，在做完某項(xiàng)工程之后，對(duì)自己所做的工程什么都了解，什么都清楚。我的做法是，把所有權(quán)重的材料單獨(dú)分析出來，計(jì)算單方用量及單方成本并制作成表格形式。“施工組織設(shè)計(jì)嗎，太重要了，因此，有些聰明的施工單位，往往在施工組織設(shè)計(jì)上做手腳。實(shí)際施工中，其按防火電線施工，這肯定不能通過監(jiān)理的審核。因此，施工方認(rèn)為建設(shè)方認(rèn)可了其投標(biāo)，因此也認(rèn)可了此“優(yōu)化”。在建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行過程中，不管是施工方還是建設(shè)方人員，都會(huì)面臨一個(gè)材料采購問題。在一次詢價(jià)過程中，為了摸到廠商的最低的底線，偶用了點(diǎn)小小的策略。偶要求不要這３０元的回扣，而是把對(duì)方報(bào)的最低價(jià)再下?。常霸?。而像偶這樣一次性采購，但量較大的情況，其有可能給我的價(jià)格是零售商的價(jià)格或是長期合作的價(jià)格。僅供參考吧！成本的內(nèi)部監(jiān)督審核。偶的做法是用多個(gè)文件盒，分類編號(hào)管理。還要有的，變更洽商資料盒、對(duì)應(yīng)洽商資料編號(hào)的預(yù)算資料盒、鋼筋盒、內(nèi)部結(jié)算盒、施工期間甲乙雙方來往的非變更洽商文件盒等等。整齊的資料可以使預(yù)算人員在最短的時(shí)間內(nèi)找到需要的資料，在第一時(shí)間完成任務(wù)，并且給人耳目一新的感覺，對(duì)預(yù)算人員也是有好處的廠商資料的積累。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目開始以后，會(huì)有很多的廠商自己找上門來，并且，他們都是有問必答的，你可以從他們那里學(xué)到非常多的知識(shí)。這里有一個(gè)最大的好處就是：他們會(huì)把競爭對(duì)手的產(chǎn)品批的一無是處，而你就可以利用這些免費(fèi)的信息來打壓單價(jià)了。其實(shí)書上寫的很明白，可因?yàn)閷?duì)枯燥的文字，真的不知道所云。他沒有給我任何壓力，只是詢問了一下都學(xué)了什么，然后就給偶買了一套北京９６概算定額和相配套的圖集。有些問題，真的是不好意思開口，怎么辦？一個(gè)好辦法，沉默，不要說話，聽別人說就好了。通過多年的工作學(xué)習(xí)，對(duì)此談下個(gè)人的看法吧！首先，中國是一個(gè)人口在國，勞動(dòng)力非常的充足，并且，教育相對(duì)落后。對(duì)于這一方面，相信大家心里都明白，就不說了。作為松下的高層管理人員，很多人都非常的氣憤，都想不再給其供貨。個(gè)別單位很高興，因?yàn)檫@又有活了，可我們廣大人民看著不心疼嗎？那都是錢呀！再有那些燦尾樓、豆腐渣樓等等！........最后再從預(yù)算方面來說吧！不管是在施工單位還是建設(shè)單位，偶一直都是相信，定額是對(duì)施工單位有利的。為什么建設(shè)方在結(jié)算時(shí)會(huì)毫不留情的狠砍一刀？就是因?yàn)樘嗟氖┕て髽I(yè)在結(jié)算時(shí)的撈一筆，失去了誠信。但如果你要是讀不懂圖紙，這可就不好說了。當(dāng)然，對(duì)于比較復(fù)雜的大型工程，特別是公共建筑工程，結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜的那種，需要一定的經(jīng)驗(yàn)了，主要是對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，都要有一些什么項(xiàng)目，要做到不丟項(xiàng)，不多項(xiàng)，也還是需要一定的時(shí)間積累的。有些方面反倒麻煩了。這段時(shí)間下了工地。所以如果施工隊(duì)把這些不用做的工序不做，減掉，我方不能扣施工隊(duì)的錢，因?yàn)槭枪潭ňC合單價(jià)包干