【正文】 界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢就可蓋章并同意申報(bào)。從上述規(guī)定來(lái)看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。第二類意見(jiàn)：此類合同有效。第一種意見(jiàn)：此類合同無(wú)效。朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關(guān)系，雙方是一個(gè)利益的共同體，正如朱茂海所說(shuō)正是由于被告皮遠(yuǎn)桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發(fā)關(guān)系不和，據(jù)此推論孫元珍也應(yīng)知道賣房的始終。其四、本案原告孫元珍明知房屋買賣活動(dòng)的始終?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條(二)項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。被告皮遠(yuǎn)桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地。2007年3月17日被告皮遠(yuǎn)桂給付被告朱茂海購(gòu)房款65000元，㎡住宅房屋所有權(quán)證及土地使用者朱茂海地址中武鄉(xiāng)關(guān)堰村九組地號(hào)0620120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設(shè)用地使用證交給被告皮遠(yuǎn)桂，朱茂海將65000元匯給在長(zhǎng)沙的兒子朱召生，朱茂海出具了：皮老三購(gòu)買房屋現(xiàn)金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權(quán)。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。所以，可以對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，交納土地出讓金，進(jìn)入市場(chǎng)交易。這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價(jià)格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。農(nóng)民進(jìn)城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。屆時(shí)，農(nóng)民宅基地將可通過(guò)住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)。如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。這樣，雖然房屋和土地是相互獨(dú)立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。同時(shí)，按照意思自治原則，對(duì)于買賣合同，以雙方意思達(dá)成一致為準(zhǔn)。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對(duì)物的直接支配；它具有對(duì)抗第三人的效力。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合物盡其用的原則。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而取得一定時(shí)間后允許上市交易，交易時(shí)有一定的附加條件。當(dāng)然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說(shuō)明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個(gè)原則判令買賣無(wú)效。此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購(gòu)買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來(lái)否定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。1982年*月*日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。同樣是城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說(shuō)明法律在購(gòu)買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。同月*日，于某與諸某達(dá)成了購(gòu)房協(xié)議書一份。一審法院審理認(rèn)為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實(shí)，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請(qǐng)求。相對(duì)于城市來(lái)講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時(shí)有耳聞，這就給法院的判決帶來(lái)了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地。宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國(guó)所特有?，F(xiàn)實(shí)中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對(duì)房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見(jiàn)，這是由于購(gòu)房、建房的目的所決定的?？傊P者認(rèn)為，村民出售住房的合同，如果沒(méi)有其他違法行為，以認(rèn)定有效為宜。如此考慮與國(guó)家的土地政策并不矛盾，國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法報(bào)批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。為此，筆者建議，國(guó)家對(duì)村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。第２７３條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。無(wú)疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購(gòu)房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。對(duì)第三種情況，申請(qǐng)宅基地必須經(jīng)過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定的程序。二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。只有在買受人按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)到所售房屋宅基地使用權(quán)后，才能認(rèn)定購(gòu)房合同有效。有關(guān)行政規(guī)章、文件對(duì)農(nóng)村建房、宅基地的申請(qǐng)也規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序。那么，農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓，這類合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和思考。盡管該條是針對(duì)宅基地申請(qǐng)而規(guī)定的，但從該法及該條的規(guī)定來(lái)看，農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未對(duì)該出售行為設(shè)置任何限制。該類案件訴至法院后，涉及的首要問(wèn)題即是：合同是否有效。購(gòu)買者中有的是本村或外村村民，有的是外來(lái)打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因在于：《中華人民共和國(guó)土地管理法》（下稱《土地法》）規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。同樣，根據(jù)《土地法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行，也有可能使購(gòu)房者通過(guò)房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。從八十年代以來(lái)，國(guó)務(wù)院多次行文，強(qiáng)調(diào)對(duì)耕地的保護(hù)。因此，有人認(rèn)為，既然宅基地申請(qǐng)有嚴(yán)格的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問(wèn)題，應(yīng)從嚴(yán)掌握。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無(wú)法定理由，也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。如果是村民集體組織外部成員申請(qǐng)宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開(kāi)創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。該草案第２７２條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無(wú)二致，如果對(duì)村民售房采限制性政策，對(duì)村民來(lái)說(shuō)是不公平的。如果是沒(méi)有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過(guò)報(bào)批后，無(wú)須繳納一定的土地費(fèi)用。“一戶只能擁有一處宅基地”建議改為“一戶只能申請(qǐng)一處宅基地”。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長(zhǎng)久性沖突，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問(wèn)題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。也就是說(shuō)，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者戶的名義申請(qǐng)宅基地。