【正文】 特，土搞好服務(wù)。加快推進(jìn)適度、運(yùn)行高效的多層次農(nóng)村金融市場(chǎng)體系建設(shè)，大力完善農(nóng)村保險(xiǎn)、期貨市場(chǎng)，創(chuàng)新保險(xiǎn)服務(wù)機(jī)制和模式，解決資金不足的后顧之憂。土地邊際產(chǎn)出效應(yīng)說明資源配置效率達(dá)到了無法進(jìn)一步改進(jìn)的程度。土地流轉(zhuǎn)可能產(chǎn)生兩種效應(yīng)。推廣以土地合作社模式進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營，允許農(nóng)戶以多種形式的土地流轉(zhuǎn)加入合作社，發(fā)揮“合作社+基地+農(nóng)戶”的經(jīng)營管理模式，提高農(nóng)戶生產(chǎn)的專業(yè)化程度，幫農(nóng)民規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，消除后顧之憂。(3)各級(jí)政府和各有關(guān)部門要加強(qiáng)引導(dǎo)，優(yōu)化服務(wù)。(2）引導(dǎo)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方向。因此，對(duì)于流轉(zhuǎn)后的土地，須用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，決不能挪作它用，否則就有違土地流轉(zhuǎn)的根本目的。流轉(zhuǎn)土地價(jià)格的制定要多方協(xié)商，公開、公正、透明，以保護(hù)農(nóng)民利益為出發(fā)點(diǎn)，在公平公正的基礎(chǔ)上，最大限度地滿足農(nóng)民群眾的要求。(4)必須堅(jiān)持依法、有償、自愿的原則。（3）土地流轉(zhuǎn)必須從人民的利益出發(fā)，堅(jiān)持以惠民為宗旨。在向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的過度時(shí)期，這種模式雖然有效，但基于我國現(xiàn)狀無法通過政府大規(guī)模推廣。明確承包土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，界定土地使用主體的權(quán)利范圍，使土地流轉(zhuǎn)在法律上得到保障。但是由于家庭聯(lián)產(chǎn)承包生產(chǎn)模式自身的流弊及缺乏健全的市場(chǎng)機(jī)制和有效的管理機(jī)構(gòu)，我國幅員遼闊、地形地貌復(fù)雜，我國農(nóng)村中各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的生產(chǎn)能力各異，東西部農(nóng)業(yè)發(fā)展差距較大。目前只有通過農(nóng)民農(nóng)戶為主體的資源配置方式才能土地流轉(zhuǎn)有效實(shí)施，但這一過程需要向農(nóng)戶提供有效的金融支持，和政策支持?；蔚耐恋亓鬓D(zhuǎn)市場(chǎng)和中介組織嚴(yán)重地制約著土地這一重要的生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。，中介服務(wù)組織不健全。農(nóng)村土地承包權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的融資功能。從土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓來講，當(dāng)前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的一個(gè)前提條件是其轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包人同意。首先，土地流轉(zhuǎn)身份上的限制。大量的非農(nóng)建設(shè)用地沒有區(qū)分其性質(zhì)，征地與供地采用雙軌制, 征地沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)的強(qiáng)制辦法, 而供地卻采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有償出讓, 政府以地生財(cái)。作為裁判員, 部分地方政府偏向企業(yè)和開發(fā)商, 在土地利益分配上,沒有公正地對(duì)待農(nóng)民；作為運(yùn)動(dòng)員，它則利用管理職能充當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)主體，與集體和農(nóng)民爭(zhēng)利。大部分農(nóng)民不了解中央提出的加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的新政策和精神，弄不清土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)之間的關(guān)系，害怕土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后會(huì)失去自己的承包地，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)更是一無所知，因而不敢參與流轉(zhuǎn)，部分農(nóng)民寧肯粗放經(jīng)營，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。所以, 耕地承擔(dān)的對(duì)農(nóng)民人口的福利保障功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于耕地的生產(chǎn)功能, 土地就業(yè)保障性質(zhì)使得土地流轉(zhuǎn)在基本利益上對(duì)農(nóng)民的吸引力不大。農(nóng)村土地素來都肩負(fù)著中國農(nóng)民生存發(fā)展與社會(huì)保障的雙重功能。目前土地流轉(zhuǎn)帶有明顯的自發(fā)性、盲目性與隨意性, 從而導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)內(nèi)容的不完整性、土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的不確定性、土地流轉(zhuǎn)目標(biāo)的非效率性以及土地流轉(zhuǎn)格局的不穩(wěn)定性, 最終無法培育出適度規(guī)模的符合市場(chǎng)要求的經(jīng)營主體,難于提高生產(chǎn)率與加快實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。2006年中共中央一號(hào)文件《關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》指出,健全在依法、自愿、有償基礎(chǔ)上的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制, 有條件的地方可發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。土地的權(quán)益邊界模糊也成為地方政府、社區(qū)集體組織、村民小組甚至成為地方家族勢(shì)力等主體爭(zhēng)奪利益的借口。因而致使在現(xiàn)實(shí)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中個(gè)體農(nóng)民(農(nóng)戶)作為農(nóng)地所有權(quán)主體的地位是被排斥的, 行使主體地位的往往是村委或村級(jí)小組。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)模糊, 無法確保農(nóng)民土地所有者的權(quán)益。（3）實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。：（1）開展農(nóng)村集體土地和房屋確權(quán)登記。確權(quán)后每家的土地權(quán)屬清晰，出租價(jià)格也是農(nóng)民選派代表直接和企業(yè)談的，因此沒有原則上的爭(zhēng)議。當(dāng)農(nóng)民的資產(chǎn)能產(chǎn)生更高價(jià)值的時(shí)候，更需要新的機(jī)制，保障農(nóng)民的話語權(quán)、自主權(quán)。目前瓦窯村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)已經(jīng)得到很大轉(zhuǎn)變，農(nóng)戶集中居住，方便進(jìn)行配套水電氣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，生活條件得到改善；同時(shí)，老百姓也增加了收入，一方面有土地流轉(zhuǎn)收益，另一方面就地打工有工資收益。這樣既尊重了農(nóng)民的自主選擇權(quán)，有增加了農(nóng)民的權(quán)利意識(shí)，也提高了行政透明度。瓦窯村實(shí)施產(chǎn)權(quán)“長(zhǎng)久不變”之后，錦繡城提出再租用1000畝耕地。其中雙流縣瓦窯鎮(zhèn)瓦窯村是成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的一個(gè)縮影。為了破解“三農(nóng)”難題，成都市委、市政府在現(xiàn)行農(nóng)村基本經(jīng)營制度上進(jìn)行了大膽創(chuàng)新，通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的經(jīng)營方式與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)相結(jié)合，尋找到了一個(gè)最佳結(jié)合農(nóng)民持續(xù)增收的體制、機(jī)制如何與城市居民收入同步增長(zhǎng)，讓廣大農(nóng)民在城市化、居民化方面與城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)共發(fā)展、共繁榮，消除城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制型障礙，成為全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)，其探索實(shí)踐具有普遍意義。實(shí)踐證明，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵問題在于農(nóng)民集體所有權(quán)這個(gè)權(quán)利是虛置的，房屋所有權(quán)沒有法律程序的確認(rèn)，從而使農(nóng)民對(duì)各種農(nóng)村資產(chǎn)的權(quán)利就被國家和村集體單位在行使他們的權(quán)利時(shí)侵蝕掉。農(nóng)戶為了農(nóng)產(chǎn)品種植結(jié)構(gòu)調(diào)整和擴(kuò)大耕作田塊規(guī)模的需要, 將自己承包的土地使用權(quán)與相關(guān)農(nóng)戶以對(duì)等或約定差額數(shù)量的土地使用權(quán)相交換, 雙方承擔(dān)的義務(wù)均不變。集體經(jīng)濟(jì)組織將荒山、荒坡、荒溝、荒灘、荒水等農(nóng)戶不愿承包的?? 五荒地 使用權(quán)和部分耕作不便的土地使用權(quán)長(zhǎng)期(30~ 50 年)拍賣給個(gè)人或企業(yè)。（5）轉(zhuǎn)讓。原承包方將承包地使用權(quán)轉(zhuǎn)包給第三方, 而原承包方承擔(dān)的義務(wù)不變。反租倒包是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村組組織先向農(nóng)戶或集體組織租賃土地, 然后進(jìn)行轉(zhuǎn)租并從中謀利的行為。這些農(nóng)業(yè)企業(yè)由民間創(chuàng)辦, 集合了種田能手、經(jīng)營管理者以及技術(shù)優(yōu)良的技術(shù)員等, 有著先進(jìn)的生產(chǎn)方式。2．依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的主要模式(1)股份合作制。目前在以家庭聯(lián)產(chǎn)承包體制下，盡管中央政府采取了一系列鼓勵(lì)支持措施，雖然全國各地都進(jìn)行了相關(guān)試點(diǎn)和推廣，以成都市為例的部分地區(qū)取得了顯著效果。因?yàn)槟壳巴恋禺a(chǎn)權(quán)體制下，農(nóng)民土地承包權(quán)這一基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利無法得到保護(hù)。但根據(jù)銀監(jiān)會(huì)合作金融監(jiān)管部的信息，目前我國小額信貸規(guī)模仍不足以支持農(nóng)業(yè)、農(nóng)村加工業(yè)及商業(yè)發(fā)展，需要進(jìn)一步探索在農(nóng)村地區(qū)建立村鎮(zhèn)銀行和中小型銀行。土地流轉(zhuǎn)實(shí)施過程需要向農(nóng)戶提供有效的金融支持，和政策支持。以致土地流轉(zhuǎn)呈自發(fā)、放任狀態(tài)，隨意性很大。從流轉(zhuǎn)形式看，主要以轉(zhuǎn)包、出租為主，%，%%①。二、我國農(nóng)村依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的現(xiàn)狀1．農(nóng)村依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)展現(xiàn)狀土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期的必然產(chǎn)物。改革開放30多年，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入比與消費(fèi)水平的不斷拉大, 隨著土地經(jīng)營收益遞減的現(xiàn)象的日益嚴(yán)重，加速促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。依法流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)已經(jīng)成為，在家庭承包責(zé)任制的前提下，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展成為必由之路。另一方面，構(gòu)建和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，可以使農(nóng)民更充分地參與分享城市化、工業(yè)化的成果，顯化集體土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收。農(nóng)民以地為本，但守著條塊化的“一畝責(zé)任田”，很難為其帶來高收益。這影響了村民之間的團(tuán)結(jié)友愛和和諧的氛圍。但是在土地流轉(zhuǎn)過程中仍出現(xiàn)了不少問題，比如說：思想認(rèn)識(shí)不足：由于思想保守，有的農(nóng)民雖然常年在外打工，現(xiàn)閑置土地，擔(dān)心將來事業(yè)后沒有土地，生活沒有保障，寧肯棄荒也不愿流轉(zhuǎn)土地。因招商引資、工業(yè)園區(qū)等非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目用地需要，鎮(zhèn)、村將土地承包經(jīng)營權(quán)以租賃的方式從農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)出來。土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的大致原因有下：土地承包經(jīng)營成本高，收益低。首先介紹下我鎮(zhèn)的情況：古柏鎮(zhèn)處于南京和縣城的必經(jīng)之處，近十年來以鎮(zhèn)中心向四周輻射的近60%的土地以各種形式流轉(zhuǎn)征用，去年已有2個(gè)自然村集體拆遷，今年將有7個(gè)自然村將同時(shí)拆遷。在過去，土地流轉(zhuǎn)主要有互換和轉(zhuǎn)包兩種形式，互換即兩戶農(nóng)家互換土地耕作，轉(zhuǎn)包即棄耕的農(nóng)家把土地轉(zhuǎn)借給其他耕作的農(nóng)家，付以一定的租金。第一篇：農(nóng)村依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)問題的調(diào)查研究農(nóng)村依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)問題的調(diào)查研究隨著城市發(fā)展速度的加快，城市土地利用趨向飽和，城市發(fā)展的觸角伸向農(nóng)村，大量農(nóng)田被征用，眾多農(nóng)村面臨拆遷，大片土地夷為平地，建成廠房、公司、學(xué)校...在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在著這樣那樣的問題。土地流轉(zhuǎn)也成為一個(gè)流行詞。例如將某一地區(qū)劃為開發(fā)區(qū)，然后以租用、入股、轉(zhuǎn)讓等方式給予各公司廠家使用。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的需要。在我們鎮(zhèn)以第二種情況為主要原因，特別是縣政府講我鎮(zhèn)劃為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以后，這個(gè)原因尤為突出。還有就是由于之前在農(nóng)民劃分承包田時(shí)不清不楚，現(xiàn)在在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)很多矛盾，比如說承包田劃分的界限，有些地雖然常年是A戶在耕作，但實(shí)際是B 戶的。目前來看，制約中國內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵就在于農(nóng)村，而要想