【正文】 本等因素的基礎(chǔ)上，分片區(qū)制定建設(shè)用地指標(biāo)交易指導(dǎo)價(jià)格。第二十七條建設(shè)用地指標(biāo)在市級進(jìn)行交易的，可在全市范圍內(nèi)使用，在區(qū)縣級進(jìn)行交易的，只能在本行政區(qū)域內(nèi)使用。建設(shè)用地指標(biāo)經(jīng)過省、市國土資源局確認(rèn)后，向指標(biāo)所有者核發(fā)建設(shè)用地指標(biāo)憑證。第四章 建設(shè)用地指標(biāo)交易第二十四條建設(shè)用地指標(biāo)嚴(yán)格按照以下程序產(chǎn)生：（一）申請農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，必須提交該土地的權(quán)屬證明、土地勘測定界報(bào)告、土地利用現(xiàn)狀圖、土地分類面積匯總表。公示期間，有其他意向用地者提出正式申請的，土地流轉(zhuǎn)由協(xié)議方式轉(zhuǎn)成公開招拍掛方式。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租可以采取雙方協(xié)議方式，也可以采取公開招拍掛方式。第十九條集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股是指集體建設(shè)用地所有者或使用者將一定年期的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)收益金折成股份，由土地使用者持股，參與分紅的行為。第十七條集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指集體建設(shè)用地所有者或使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。第十三條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定使用期限屆滿，土地使用者要求續(xù)期的，應(yīng)在使用期限屆滿前兩個(gè)月內(nèi)向集體土地所有者提出申請，經(jīng)集體土地所有者同意后，按本辦法規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)手續(xù)。第九條對法律規(guī)定不需要辦理征收手續(xù)的新增集體建設(shè)用地，在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后，可以根據(jù)土地所有者的要求，直接將集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)給土地所有者或土地所有者代表，頒發(fā)《集體土地使用證》。第六條市國土資源局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作。建設(shè)用地指標(biāo)，是指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地通過萬頃良田工程、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、宅基地置換等形式復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)的新增用地指標(biāo)。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理。第四十四條 本辦法由市國土資源局負(fù)責(zé)解釋。第六章 法律責(zé)任第四十條 集體建設(shè)用地閑置的，市國土資源部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；農(nóng)民集體土地所有者對閑置的土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，市國土資源部門暫停辦理其新增集體建設(shè)用地審批手續(xù)。第三十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的應(yīng)當(dāng)向市國土資源部門申報(bào)價(jià)格，并依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。流轉(zhuǎn)宗地的評估價(jià)格，由申請流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)人委托具備資質(zhì)的地價(jià)評估機(jī)構(gòu)出具宗地價(jià)格評估報(bào)告。第三十四條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。第三十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到市國土資源部門辦理抵押登記，涉及地上建筑物、其他附著物同時(shí)抵押的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)先到市國土資源部門辦理抵押登記，再到市房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。第二十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在簽訂合同后30日內(nèi)到市國土資源部門申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明，市國土資源部門應(yīng)依法給予辦理。未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。第二十一條 集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃的要求和出讓、出租合同的約定，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，集體建設(shè)用地所有者負(fù)責(zé)監(jiān)督。第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。市財(cái)政、審計(jì)、農(nóng)業(yè)、社會保障、民政等部門，按各自職能范圍對流轉(zhuǎn)過程以及土地增值收益分配進(jìn)行監(jiān)督。第十條 國家為了公共利益需要，依法對集體建設(shè)用地實(shí)行征收或者征用的，農(nóng)民集體土地所有者和集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)服從。第七條 村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指符合土地利用總體規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。要真正做到政策搭好臺，銀行求創(chuàng)新，企業(yè)增活力，農(nóng)民得實(shí)惠。建議將經(jīng)營性農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)抵押改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)各個(gè)省市，提高這些地區(qū)外向型中小企業(yè)的融資能力，擴(kuò)大就業(yè)保增長。建議國土資源部門、人行和銀監(jiān)等部門聯(lián)合出臺《農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理辦法》，明確經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的申請、審批、登記、發(fā)證、注銷等流程，明確抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。１．完善經(jīng)營性農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革的配套政策。當(dāng)?shù)毓ど滩块T和農(nóng)民都反映，中小企業(yè)連續(xù)存在的平均年限為１０至１５年，集體建設(shè)用地實(shí)際出讓年限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中小企業(yè)的生存周期。銀行普遍擔(dān)心集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏法律依據(jù)，擔(dān)心企業(yè)無力還貸時(shí)處置抵押的集體建設(shè)用地遇到法律障礙，法院判決不會以縣（市）政府的流轉(zhuǎn)管理辦法為依據(jù)，只會以法律為依據(jù)，銀行擔(dān)心優(yōu)先受償權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，因而不敢放手放貸。２．集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏有力的法律支撐，銀行、土地使用者和所有者心存疑慮。當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)戶口成為享受集體土地權(quán)利的唯一憑證。試點(diǎn)６年以來，該市集體建設(shè)用地抵押的不良貸款僅２３９萬元，只有兩個(gè)受讓集體土地的企業(yè)倒閉，市人民法院通過協(xié)調(diào)，確保了銀行的抵押權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。根據(jù)海門市已經(jīng)流轉(zhuǎn)的工業(yè)用途集體出讓土地使用權(quán)及地上建筑物估價(jià)，４００多家中小企業(yè)還可向銀行申請抵押貸款近２０億元。３．拓寬農(nóng)村中小企業(yè)抵押貸款渠道，增強(qiáng)了中小企業(yè)活力。海門市在進(jìn)行集體建設(shè)用地使用制度改革過程中，制定并完善了有關(guān)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的有關(guān)流程與管理要求，堅(jiān)持用途管制、總量控制、有償使用、收益合理分配等四個(gè)原則，初步建立了與國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利體系一致、權(quán)能內(nèi)容相銜接的農(nóng)村集體建設(shè)用地新制度。截至２００８年１１月，海門市共辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓４１７宗，出讓面積４３５７．５畝；集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓７４宗；土地收益金２３９８４萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村組土地所有者共得到２２０５５萬元，占土地出讓總收入的９２．０％。海門市為加快集體建設(shè)用地抵押貸款業(yè)務(wù)的推進(jìn)速度，一方面向受讓企業(yè)承諾：“集體建設(shè)用地同國有建設(shè)用地享有相同的權(quán)能”，另一方面向商業(yè)銀行承諾：“如果集體建設(shè)用地抵押權(quán)變現(xiàn)遇到法律障礙或拍賣受阻，市土地資產(chǎn)儲備中心將按工業(yè)用地出讓市場價(jià)收購，確保實(shí)現(xiàn)銀行的優(yōu)先受償權(quán)”。３．注重經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配的合理性，適當(dāng)向農(nóng)民傾斜。流轉(zhuǎn)條件要求符合土地利用總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；合法取得土地使用權(quán)，領(lǐng)有集體土地使用權(quán)證；土地權(quán)屬無爭議?；谡{(diào)查，建議擴(kuò)大經(jīng)營性農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革試點(diǎn)范圍，完善集體建設(shè)用地制度改革的配套政策，加快完善《土地管理法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，盡早出臺《農(nóng)村集體建設(shè)用地管理辦法》，對經(jīng)營性農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)抵押做出明確規(guī)定■中國農(nóng)村調(diào)查（二）■樊雪志２００３年，江蘇省決定在海門市開展集體建設(shè)用地使用制度改革試點(diǎn)工作。 ://. 2009年04月29日 08:27 中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)土地轉(zhuǎn)讓：如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民利益最大化——農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)抵押調(diào)查２００３年以來，江蘇省在海門市開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押試點(diǎn)工作，盤活了存量建設(shè)用地，推動(dòng)了中小企業(yè)的發(fā)展，有效地維護(hù)了農(nóng)民的利益，為進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用制度改革積累了重要經(jīng)驗(yàn)。海門市限定的試點(diǎn)土地范圍包括城區(qū)、開發(fā)區(qū)和一般區(qū)域內(nèi)納入當(dāng)?shù)卣w工業(yè)區(qū)域范圍的集體出讓土地及工業(yè)用地。在保持土地集體所有權(quán)不變的前提下，《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（試行）對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股、置換做了明確的界定，特別是對集體建設(shè)用地抵押的含義、抵押辦理時(shí)限、使用權(quán)抵押價(jià)格評估、辦理抵押所需材料等均給出了詳細(xì)規(guī)定。４．提出了“兩個(gè)承諾”，推動(dòng)銀行開展經(jīng)營性集體建設(shè)用地抵押貸款業(yè)務(wù)。集體建設(shè)用地出讓、出租、抵押、作價(jià)入股后，其所有權(quán)仍然屬農(nóng)民集體所有，農(nóng)民可以持續(xù)享有土地升值帶來的巨大收益。允許經(jīng)營性集體建設(shè)用地進(jìn)入市場并對其加以規(guī)范管理，是推進(jìn)征地制度改革的重要?jiǎng)恿?。以公開規(guī)范的方式出讓、轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性集體建設(shè)用地與國有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)、同場交易”，可以使土地資產(chǎn)由死變活，防止以權(quán)力扭曲集體土地的流轉(zhuǎn)價(jià)格，有利于形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場體系。目前，集體建設(shè)用地及其地上建筑物抵押貸款約占全市中小企業(yè)貸款余額的２０％，并呈現(xiàn)上升趨勢。工行海門市支行拓展的６０％的小企業(yè)客戶和４０％的貸款余額在農(nóng)村建制鎮(zhèn)，該行發(fā)放的集體土地抵押及地面建筑物抵押貸款占其小企業(yè)貸款余額的２３％。農(nóng)村改革３０多年來，海門市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組變動(dòng)很大。制定行之有效的《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員管理辦法》，為在集體土地權(quán)利人中合理分配土地收益提供依據(jù)，成為較為緊迫的一項(xiàng)任務(wù)。如果嚴(yán)格按照原有法律條文來看，廣大中小企業(yè)都必須申請使用國有土地，這在現(xiàn)階段是不合時(shí)宜的。試點(diǎn)過程中，海門市經(jīng)營性集體建設(shè)用地出讓年限大多為５０年，束縛了農(nóng)民持續(xù)享有土地升值收益的空間。完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策建議海門市農(nóng)村集體經(jīng)