【正文】 此類風(fēng)險(xiǎn)①一要認(rèn)真對(duì)照服務(wù)合同，嚴(yán)格依約服務(wù)，妥盡注意義務(wù)，及時(shí)提醒防范；（2分）②二應(yīng)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)，將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。試分析（1）物 業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該負(fù)擔(dān)付這筆醫(yī)藥費(fèi)？（2）物業(yè)公司如何才能防范此類風(fēng)險(xiǎn)？（10分）參考答案：（1）物業(yè)公司該不該賠償該筆醫(yī)藥費(fèi)應(yīng)視情況而定。（2分）物業(yè)公司的裝修管理不是行政管理，不能向業(yè)主收取罰款，本案物業(yè)公司的 做法是錯(cuò)誤的。本案業(yè)主王某應(yīng)按法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn) 行裝修，物業(yè)公司王某裝修時(shí)應(yīng)將注意事項(xiàng)與禁止行為告訴他，王某應(yīng)當(dāng)遵守。于是物業(yè)公司向主管部門報(bào)告，但主管部門遲遲不予處 理。若物業(yè)公司的服 務(wù)確實(shí)有嚴(yán)重問(wèn)題，這些業(yè)主應(yīng)聯(lián)合其他業(yè)主共同提議物業(yè)公司改進(jìn)或提請(qǐng)業(yè) 主大會(huì)解聘不能提供合格服務(wù)的物業(yè)公司，但不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是錯(cuò)誤的。（1分）因?yàn)?，第一，物業(yè)服務(wù)合同屬于集體合同，是物業(yè)管理公司與代表業(yè)主的 業(yè)主委員會(huì)簽訂，法律法規(guī)并未規(guī)定要與每一位業(yè)主簽訂。參考答案：業(yè)主的理由不能成立。()評(píng)分說(shuō)明：每項(xiàng)答全得滿分，答出一部分得一部分分。()⑸ 健身活動(dòng)場(chǎng)所開(kāi)發(fā)的投資估算()根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，估算健身活動(dòng)場(chǎng)所開(kāi)發(fā)的投資規(guī)模，設(shè)計(jì)籌資途徑。答案要點(diǎn)：建設(shè)該高檔住宅小區(qū)健身活動(dòng)場(chǎng)所可行性分析報(bào)告的綱要：⑴ 小區(qū)現(xiàn)有活動(dòng)場(chǎng)所分析()主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有健身活動(dòng)的數(shù)量、功能、分布、使用現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題與制約因素等。()③ 收集相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件、參考書等。()⑤ 能為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。卷冊(cè)二 操作技能標(biāo)準(zhǔn)答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)一、情景題(1—5題，每題8分，共40分)答案要點(diǎn)⑴ 了解物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求()① 物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要科學(xué)合理、適用美觀，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。該工業(yè)園區(qū)各項(xiàng)配套適施完善，客戶入園率已達(dá)95％。在參評(píng)“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”時(shí)，評(píng)委對(duì)金獎(jiǎng)大廈物業(yè)管理服務(wù)工作的評(píng)價(jià)是：物業(yè)管理專業(yè)性強(qiáng)，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，服務(wù)質(zhì)量高，管理工作計(jì)劃合理，管理服務(wù)效果顯著。請(qǐng)分析后回答以下問(wèn)題：（I）文斯物業(yè)管理公司在編寫中鋒大廈物業(yè)管理方案時(shí)，應(yīng)怎樣避免專業(yè)方面的缺陷？(2)如果你是文斯物業(yè)管理公司的總經(jīng)理，你將怎樣組織參加這次投標(biāo)活動(dòng)？三、方案策劃題(89題，請(qǐng)從中選作一題，滿分30分。中鋒大廈是一座大型智能化綜合寫字樓，建筑面積11萬(wàn)平方米，配套設(shè)施設(shè)備完善。那么，聞心物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣進(jìn)行綜合服務(wù)項(xiàng)目的選擇？二、案例分析題（6—7題，每題15分，共30分）業(yè)主劉某一年前入住某高檔公寓601單元，至今己連續(xù)3個(gè)季度沒(méi)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。請(qǐng)你設(shè)計(jì)一套編制該空調(diào)更新改造工程預(yù)算的程序。說(shuō)明：只列出報(bào)告主要內(nèi)容的綱目即可。第三篇：案例分析題及答案一、情景題（15題，每題8分，共40分）某物業(yè)管理公司通過(guò)投標(biāo)，承接了玫瑰園住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作，包括小區(qū)建設(shè)的早期介入。張某認(rèn)為自己因?yàn)槌鍪鄄缓细袷称芬皇乱驯恍l(wèi)生局罰了款，工商局不應(yīng)該再進(jìn)行處罰。因此，市衛(wèi)生局根據(jù)《中華人民共和國(guó)食品衛(wèi)生法》之規(guī)定，對(duì)張某處以5000元罰款，銷毀所有不合格熟食制品，沒(méi)收違法所得2000元，并吊銷張某食品衛(wèi)生許可證的行政處罰。（5）聽(tīng)證不能向當(dāng)事人收取任何費(fèi)用。聽(tīng)證會(huì)上，聽(tīng)證主持人王某當(dāng)場(chǎng)作出了責(zé)令停業(yè)整頓3個(gè)月的處罰決定，并向電子公司收取了50元的聽(tīng)證費(fèi)用。王某和錢某在調(diào)查取證確定該公司違法事實(shí)后，預(yù)備對(duì)該公司作出責(zé)令停業(yè)整頓的行政處罰。違法設(shè)定行政許可和行政處罰。文件說(shuō)，對(duì)于確實(shí)因?yàn)轲B(yǎng)殖、青貯等需要，農(nóng)戶要求砍伐的應(yīng)當(dāng)先報(bào)鎮(zhèn)“三秋“秸稈禁燒指揮部同意，并且按照要求辦理相關(guān)手續(xù)后經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)才能夠砍伐，否則按照違反禁燒秸稈的規(guī)定，依法進(jìn)行嚴(yán)肅處理。根據(jù)裴政（2008）37號(hào)文《裴莊鎮(zhèn)關(guān)于加強(qiáng)秋季秸稈禁燒工作的緊急通知》明確規(guī)定，嚴(yán)禁焚燒秸稈，實(shí)施秸稈還田。1）卞某已滿15周遂，屬于已滿14周歲未滿18周歲年齡段，應(yīng)當(dāng)從輕或者減輕行政處罰；2）卞某是受到他人的脅迫才有違法行為的，因此也應(yīng)當(dāng)從輕或者減輕對(duì)他的處罰。其父親忙于工作，放松對(duì)他的管教和關(guān)心。（2）粵公通字（2006）第3762性質(zhì)屬于抽象行政行為還是具體行政行為？答：屬于抽象行政行為。案情：2007年3月，深圳市民樵某向深圳市公安局車輛管理所申請(qǐng)辦理駕駛執(zhí)照被拒絕，被拒絕的原因是因?yàn)殚阅硾](méi)有提交駕駛學(xué)校的培訓(xùn)記錄，車輛管理所的依據(jù)是2006年，廣東省公安廳、交通廳聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)伺嘤?xùn)、考試工作的通知》，該文件規(guī)定，自2006年11月15日起，除部隊(duì)駕駛證或者境外駕駛證換領(lǐng)機(jī)動(dòng)車駕駛證外，其他初次申請(qǐng)駕駛證或則會(huì)增加準(zhǔn)駕證的，必須持有駕校出具的《駕駛培訓(xùn)記錄》方可以預(yù)約考試。案情：2010年12月7日，某區(qū)政府工作人員以違反計(jì)劃生育法律政策為理由，將馬某夫婦家的筆記本電腦帶走，同年12月31日，區(qū)政府工作又在孫某任教的學(xué)校將其帶走，次日放回，孫某將區(qū)政府告上了區(qū)法院。（3）本案中某縣紅松食品有限責(zé)任公司作為受委托組織能否成為行政主體？答：被委托的組織并不能成為行政主體，某縣紅松食品有限責(zé)任公司作為受委托組織不能成為行政主體。行政委托有以下的特征：行政委托的職權(quán)來(lái)源是行政機(jī)關(guān)的委托行為；行政委托的對(duì)象不能是其他行政機(jī)關(guān)、也不能是其他國(guó)家機(jī)關(guān)，應(yīng)該是社會(huì)組織，若法律有特別規(guī)定的話，應(yīng)該符合法律的規(guī)定；行政委托不發(fā)生職權(quán)、法律后果及行政主體資格的轉(zhuǎn)移。2004 年5 月，東?？h紅松食品有限公司的打假人員發(fā)現(xiàn)鐵杉屯村村民王某某在山上隱蔽處生產(chǎn)假冒的紅松牌辣椒面，當(dāng)場(chǎng)查獲已經(jīng)加工好，未來(lái)得及外運(yùn)的假冒成品1 噸多。該種偽劣辣椒面由于售價(jià)比較低，經(jīng)不同的渠道大批量地流入市區(qū)，給廣大老百姓的生命健康造成了極大的威脅，也給東?？h紅松食品有限公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。工商機(jī)關(guān)會(huì)同公安部門多次進(jìn)行檢查、打擊、取締。案情介紹：某省某自治州東?？h李家營(yíng)鎮(zhèn)鐵杉屯村地處山區(qū)，交通十分不便。李某在多次向王某索賠無(wú)效的情況下，以王某為縣公安局干部為理由，要求公安局予以賠償。理由：一是該行為是在楊某執(zhí)勤期間實(shí)施的；而是以某市公安局工作人員的身份實(shí)施的；三是行為與公安行政管理職權(quán)有內(nèi)在聯(lián)系。公務(wù)人員自身不能夠成為行政主體，他只是在代表國(guó)家行政機(jī)關(guān)行使行政權(quán)，徐某的行為屬于公務(wù)行為，公務(wù)人員實(shí)施行政管理活動(dòng)，必須以行政機(jī)關(guān)的名義，所在行政機(jī)關(guān)承擔(dān)該行為的法律后果。行政行為是行政主體在實(shí)施行政管理活動(dòng)、行使行政職權(quán)過(guò)程中所作出的具有法律意義的行為。徐某出示了交警的證件，并且要求甲出示駕駛證，并問(wèn)甲是否喝酒，甲承認(rèn)喝了酒，徐某對(duì)甲開(kāi)出處罰單，甲某因?yàn)樾炷骋呀?jīng)下班有由，對(duì)處罰不服。（4）本案中，鎮(zhèn)政府行為是否合法有效？為什么？答：鎮(zhèn)政府行為是違法的，無(wú)效的。張某不服，訴訟到法院。行政機(jī)關(guān)對(duì)于自己做出的行政行為，如果屬于不符合做出該行為的法定標(biāo)準(zhǔn)的，有權(quán)撤回?！缎姓幜P法》第 42 條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)做出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或者執(zhí)照、較大數(shù)額罰款等行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求舉行聽(tīng)證的權(quán)利；當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證……。律師因故意犯罪受刑事處罰的，應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N其律師執(zhí)業(yè)證書。問(wèn)題：（1）在本案中，省司法廳的行政處罰是否合法 ?（2）如果不合法，那么怎樣才能取消秦某已經(jīng)取得的《律師執(zhí)業(yè)證》呢 ?答：（1）在本案中，省司法廳做出吊銷秦某《律師執(zhí)業(yè)證》的決定是一種行政處罰。事后，有人向該省司法行政部門檢舉了這一情況。秦某于 1999 年經(jīng)過(guò)考試合格，又經(jīng)該省司法廳審核，取得《律師資格證書》。但征費(fèi)所的工作人員并未遵守該規(guī)定。（2）即使征費(fèi)所的行為屬于行政處罰，該處罰也是違法的。2 月 26 日，張某想起后，即到征費(fèi)所補(bǔ)交了養(yǎng)路費(fèi)，并拿出保證金的收條，欲抵扣養(yǎng)路費(fèi)，卻被征費(fèi)所告知，他交的保證金已經(jīng)被充作罰款。司機(jī)張某，為了搞短途運(yùn)輸，自己購(gòu)買了一臺(tái)農(nóng)用車。2004 年，該市水利水電勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)其開(kāi)發(fā)的兩處溫泉向該市城市建設(shè)主管部門申領(lǐng)了相關(guān)手續(xù)，卻被省地礦廳以其行為違反了國(guó)務(wù)院《全民所有制礦山企業(yè)采礦登記管理暫行辦法》第 2 條的規(guī)定為由，予以行政處罰。因此，本案中某區(qū)公安分局對(duì)小明處以拘留3日的 行政處罰是錯(cuò)誤的。但公民要具有行政責(zé)任能力則必須具有正常的認(rèn)識(shí)能力，因此與公民的年齡精神狀況有密切聯(lián)系。在郭某、高某挾持毆打?qū)W生的過(guò)程中，小明根據(jù)事先的分工幫助放哨，某區(qū)公安分局對(duì)三人都作了行政處罰，其中，小明被行政拘留3日。王某協(xié)助公安機(jī)關(guān)將違法人員馬某抓獲，配合了行政機(jī)關(guān)查處違法行為的活動(dòng)，也是應(yīng)當(dāng)依法從輕或者減輕行政處罰的情況之一。（2）根據(jù)《行政處罰法》的有關(guān)規(guī)定，本案當(dāng)事人王某具有下列應(yīng)當(dāng)從輕或者減輕處罰情節(jié)：①王某未滿18周歲。問(wèn)題本案中王某有哪些應(yīng)當(dāng)從輕或者減輕行政處罰的情節(jié)?答：（1）決定行政處罰的情節(jié)，是指行政機(jī)關(guān)處罰違法行為人時(shí)，作為決定處罰輕重或者免除處罰根據(jù)的各種情況。同年9月17日，馬某教唆王某去公共汽車上扒竊乘客錢包，王某不肯，馬某便以揍他相威脅，迫其行竊。王某出生于1980年5月，自幼父母離異，王某跟其母一起生活。繼續(xù)行為是指一個(gè)違法行為發(fā)生之后，行為以及由此所造成的不法狀態(tài)一直處于持續(xù)狀態(tài)。超過(guò)法定的追究期限，則不得對(duì)違法行為人適用行政處罰，已經(jīng)處罰的應(yīng)予以撤銷?？h公安局根據(jù)這些事實(shí)，認(rèn)為寇某小偷成習(xí)，共竊得物品價(jià)值近150元，遂根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》，對(duì)寇某作出拘留15日，罰款200元的行政處罰。但本案中，由于市政府的行為違法，所以，工商局、衛(wèi)生局就不得據(jù)此吊銷乙、丙、丁的執(zhí)照與許可證。（3）乙、丙、丁可以提起行政訴訟。可見(jiàn)，該通告是針對(duì)定點(diǎn)屠宰這一特定的事和甲、乙、丙、丁這一特定的人作出的，侵害了乙、丙、丁三家屠宰場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)權(quán)，屬于典型的具體行政行為。乙、丙、丁三家屠宰場(chǎng)對(duì)此不服，找到市政府，市政府稱通告屬于抽象行政行為，需遵守執(zhí)行。（4）法院當(dāng)然有權(quán)變更公安交警管理機(jī)關(guān)的行政處罰了，只要是行政部門做出了違法的行政行為，法院就能依法處理。問(wèn)題：(1)交通警察于周日晚上的執(zhí)法檢查行為是否屬于“公務(wù)行為”?為什么?(2)在行政處罰實(shí)施過(guò)程中，趙某依法享有哪些權(quán)利?(3)趙某能否直接向法院提起行政訴訟?為什么?(4)法院是否有權(quán)變更公安交通管理機(jī)關(guān)的行政處罰?為什么?答：（1）屬于公務(wù)行為，因?yàn)榻痪且怨ぷ鞯纳矸葸M(jìn)行處罰的,是屬于公事行為，不是以私人身份所進(jìn)行的活動(dòng)。交通警察認(rèn)定趙某為飲酒后駕車，根據(jù)《道路交通安全法》相關(guān)規(guī)定作出以下處罰：暫扣1個(gè)月駕駛證，并處200元罰款。2004年6月一個(gè)星期天的晚上，趙某駕車前往某飯店參加大學(xué)同學(xué)畢業(yè)十周年聚會(huì)。法律、法規(guī)授權(quán)組織的種類：(1)社會(huì)房組織、團(tuán)體。（2）區(qū)政府的授權(quán)行為無(wú)效，沒(méi)有法律依據(jù)。因此區(qū)法院依法作出判決，撤銷了區(qū)規(guī)劃科的行政處罰決定。2001年10月，區(qū)規(guī)劃科以自己的名義，依照某市《城市建設(shè)規(guī)劃條例》這一地方性法規(guī)作出限期15日拆除違章建筑的通知書，同時(shí)依法處以300元罰款。從中可以看出，北科大拒絕對(duì)田永頒發(fā)畢業(yè)證和學(xué)位證的行為是由國(guó)家法律法規(guī)授權(quán)的行政行為。第二十二條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行學(xué)位制度。問(wèn)題：大學(xué)是事業(yè)單位，而非行政機(jī)關(guān)，北京科技大學(xué)根據(jù)《中華人民共和國(guó)教育法》和《中華人民共和國(guó)學(xué)位條例》開(kāi)除田永的行為是否是行政行為？答：某些事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、雖然不具有行政機(jī)關(guān)的資格，但是法律賦予它們行使一定的行政管理職權(quán)。一審法院判決被告給原告頒發(fā)大學(xué)本科畢業(yè)證書、重新組織本校的學(xué)位評(píng)定委員會(huì)對(duì)原告田永的學(xué)士學(xué)位資格進(jìn)行審核、向當(dāng)?shù)亟逃姓块T上報(bào)原告田永畢業(yè)派遣的有關(guān)手續(xù)等。田永所在的應(yīng)用學(xué)院及物理化學(xué)系認(rèn)為，田永符合大學(xué)畢業(yè)和授予學(xué)士學(xué)位的條件，由于學(xué)院正在與學(xué)校交涉田永的學(xué)籍問(wèn)題，故在向?qū)W校報(bào)送田永所在班級(jí)的授予學(xué)士學(xué)位表時(shí)，暫時(shí)未給田永簽字，準(zhǔn)備等田永的學(xué)籍問(wèn)題解決后再簽，學(xué)校也因此沒(méi)有將田永列入授予學(xué)士學(xué)位資格名單內(nèi)交本校的學(xué)位評(píng)定委員會(huì)審核。田永在該校學(xué)習(xí)的4年中，成績(jī)?nèi)亢细?，通過(guò)了畢業(yè)實(shí)習(xí)、設(shè)計(jì)及論文答辯，獲得優(yōu)秀畢業(yè)論文及畢業(yè)總成績(jī)?nèi)嗟诰琶?996年3月，原告田永的學(xué)生證丟失，未進(jìn)行1995至1996學(xué)年第二學(xué)期的注冊(cè)。監(jiān)考教師雖未發(fā)現(xiàn)田永有偷看紙條的行為，但還是按照考場(chǎng)紀(jì)律，當(dāng)即停止了田永的考試。1996年2月29日，田永在參加電磁學(xué)課程補(bǔ)考過(guò)程中，隨身攜帶寫有電磁學(xué)公式的紙條，中途去廁所時(shí)，紙條掉出，被監(jiān)考教師發(fā)現(xiàn)。田永繼續(xù)在該校以在校大學(xué)生的身份參加正常學(xué)習(xí)及學(xué)校組織的活動(dòng)。田永還以該校大學(xué)生的名義參加考試，先后取得了大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用水平測(cè)試BASIC語(yǔ)言成績(jī)合格證書。1998年6月，被告北京科技大學(xué)的有關(guān)部門以原告田永不具有學(xué)籍為由，拒絕為其頒發(fā)畢業(yè)證，進(jìn)而也未向教育行政部門呈報(bào)畢業(yè)派遣資格表。隨向北京市某區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求判令被告頒發(fā)畢業(yè)證、學(xué)位證；及時(shí)有效地為辦理畢業(yè)派遣手續(xù)等。隨駁回上訴，維持原判。經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立或者認(rèn)可的學(xué)校及其他教育機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，頒發(fā)學(xué)歷證書或者其他學(xué)業(yè)證書。授予學(xué)位的高等學(xué)校和科學(xué)研究機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱學(xué)位授予單位）及其可以授予學(xué)位的學(xué)科名單，由國(guó)務(wù)院學(xué)位委員會(huì)提出，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)公布。經(jīng)群眾反映，某區(qū)政府規(guī)劃科發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，隨即派員赴現(xiàn)場(chǎng)了解核實(shí)情況，其間與王某發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。經(jīng)審理，區(qū)法院認(rèn)為：(1)街道居委會(huì)屬于城市群眾自治性組織，不是行政機(jī)關(guān)，更不是具有規(guī)劃管理職權(quán)的機(jī)關(guān)，因此街道居委會(huì)的“同意”無(wú)效；(2)張某起訴理由第1條不成立，公民不應(yīng)以任何理由違反國(guó)家法律、法規(guī)；(3)區(qū)規(guī)劃科對(duì)案件的處理雖然正確，但區(qū)規(guī)劃科無(wú)行政主體資格，無(wú)權(quán)以自己的名義對(duì)王某違章建筑行為作出處罰決定。區(qū)規(guī)劃科只是該區(qū)城市規(guī)劃管理局內(nèi)部的一個(gè)職能機(jī)構(gòu)，不具備法人資格，不是獨(dú)立的行政機(jī)關(guān)，沒(méi)有以自己的名義作出具體行政行為的行為能力，因此其行為沒(méi)有法律效力。行政管理實(shí)踐中，最重要的行政主體是行政機(jī)關(guān)，另外還有法律、法規(guī)授權(quán)的組織。(4)各種技術(shù)檢驗(yàn)、鑒定機(jī)構(gòu)等。經(jīng)交通警察用酒精測(cè)試儀測(cè)試，趙某的血液酒精含量為50mg/100ml(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：≥20mg/100ml為飲酒；≥80mg/100ml為醉酒)。趙某不服處罰決定，準(zhǔn)備直接向人民