【正文】 。在投標可行性研究中，如何分析公司投標條件？簡述物業(yè)管理服務收費的類型。三、名詞解釋（每題4分，共5題，共20分）物業(yè)管理專業(yè)化管理服務模式業(yè)主大會管理規(guī)約臨時管理規(guī)約業(yè)主大會議事規(guī)則物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會物業(yè)服務合同的變更隱蔽工程驗收1物業(yè)管理的招標1物業(yè)管理投標1物業(yè)服務收費1包干制1酬金制1物業(yè)管理維修資金1房屋日常維護1危險房1房屋完損等級的評定 物業(yè)綜合服務2突發(fā)事件管理2主動式管理2物業(yè)檔案2物業(yè)服務企業(yè)的公共關系管理2整群抽樣 四、簡答題（每題10分，共3題，共30分）簡述物業(yè)管理的職能。2一般來說，珠寶店的百分比租賃率比雜貨店低，因為其交易筆數(shù)少。1業(yè)主的提成一般都要對租戶毛收入的上限做出規(guī)定，很少情況是不做出規(guī)定的。1業(yè)主首次繳存住房專項維修資金的標準，應當不低于當?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價的1%。1應在業(yè)主裝修申請表上簽字蓋章的三方是業(yè)主、施工隊和物業(yè)管理主管部門。經(jīng)過30%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。在傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理條件下，房管部門提供的勞務是無償?shù)模瑘?zhí)行的是“以業(yè)養(yǎng)房”的方針。”，錯誤的先在題后的括號中打“（10）確定舊城改造用地調(diào)整的布局、方法、步驟。（6）確定城市河湖、水系、山林治理和發(fā)展目標以及整體布局。（三）編制一系列招標文件：（1）管理目標（2）物業(yè)的基本情況（3）管理的模式（4）招標通告（告知：什么時候報名及截止日期，物業(yè)的名稱及性質(zhì)，聯(lián)系人及聯(lián)系方式，管理的范圍，物業(yè)區(qū)域的環(huán)境）（5）投標者須知：（投標、開標的時間、地點，填寫標書的規(guī)定，投標單位的權利；招標單位的情況，招標單位的承諾；招標單位對未中標單位的處理）（6）投標單位提交申請書（投標單位的概況）（7）書面咨詢書：（投標單位對招標單位要求回答問題的書面文件）（8）投標通知書（9）中標通知書（四）接受投標單位的報告（資格申請，出售標書）（五）召開標前會議，進行現(xiàn)場勘查（六）接受投標書（七）開標（八）決標（九）發(fā)中標通知（十）簽合同、協(xié)議：（一）標題（名稱、內(nèi)容、文種）（二）序言（本公司的簡介、對投標對象的認定、管理宗旨或策略)（三）對標的物的管理方式、方法（物管企業(yè)的內(nèi)部機構的設置、運行機制、工作流程）（四）管理人員的配備（五）物業(yè)管理必要的物質(zhì)裝備（六）管理經(jīng)費測算（價格和依據(jù)）（七）關于物業(yè)區(qū)域的檔案管理措施（八）物業(yè)資料、數(shù)據(jù)管理（九）各項管理指標（十）擬開展的收費項目、收費標準（十一）社區(qū)文化建設計劃（十二）愿意承受的有關獎懲。：具有管理學、社會學、心理學、相關的法律知識、房屋結構的基本知識、財務、財稅知識、金融、保險等知識、基本技能、公共管理知識、文字表達能力。（2）資質(zhì)二級企業(yè)：300萬；20人，60%以上；管理兩種類型以上物業(yè)；具有；建立了。（3）房地產(chǎn)買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購。（2）.針對性服務（經(jīng)營性質(zhì)）：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。（2）狹義：是指具有以下特征的區(qū)域：①有一定區(qū)域；②物業(yè)類型與性質(zhì)相同；③有一定程度的帶有共性的文化心理和生活方式；④物業(yè)的使用人和業(yè)主具有很強的異質(zhì)性。：是指企業(yè)的管理者通過一系列的專門方法利用財會提供的信息資料以及其他有關資料進行整理、計算、對比、分析，使企業(yè)的各級管理人員能及時對日常發(fā)生的一切經(jīng)濟活動進行規(guī)劃與控制，并幫助領導做出各項決策、一整套管理秩序與方法。：（1）狹義：是指物業(yè)領域內(nèi)在一定的時間、一定的地點進行商品交換的場所。（2）廣義：物業(yè)管理企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托對物業(yè)的建設與開發(fā)進行監(jiān)管以及建成后的相應物業(yè)管理、維護、修繕、整治并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。：（1）狹義:指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的服務。：是交換物業(yè)管理這種商品性服務的場所以及因此而起的各種關系的總和。：城市人口越多，城市規(guī)模越大，對顧客的吸引力越強。：（1）廣義：以一定地域為基礎，有著共同的利益，有著相似的行為模式的共同體。二、論述題：：（1）.常規(guī)性服務：主要包括以下8項：①房屋建筑主體的管理；②房屋設備、設施的管理；③環(huán)境衛(wèi)生的管理；④綠化管理；⑤保安管理；⑥消防管理；⑦車輛道路管理；⑧公眾代辦性質(zhì)的服務。（3）.委托性特約服務(經(jīng)營性質(zhì)）：是為滿足物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。（2）買賣雙方當事人必須具有完全行為能力，單位買房者如需購買私房的須得到有關機關的批準。：（1）地產(chǎn)市場：①一級地產(chǎn)市場（發(fā)生在國家或集體與土地使用單位之間由所有權者出讓土地使用權的市場）②二級市場：指土地開發(fā)企業(yè)向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地使用權的市場③三級市場：用地單位向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地的市場（2）房產(chǎn)市場：①房屋開發(fā)市場（開發(fā)商品房、商業(yè)、工業(yè)區(qū)）②房產(chǎn)交易市場（買賣、租賃、抵押）③房產(chǎn)售后服務市場，亦稱物業(yè)管理市場（屬于勞務市場）：（1）政府的職能部門：主要工作：每兩年進行資質(zhì)監(jiān)管（2）行業(yè)協(xié)會：信息、業(yè)務的指導、培訓（3）新聞輿論（4）業(yè)主委員會及業(yè)主：（1）權利：①根據(jù)有關法規(guī)，并結合實際情況制定管理辦法②依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理③依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費④有權制止違反規(guī)章制度的行為⑤有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理⑥有權選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費（2）義務：①履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營②接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督③重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準④接受行政主管部門監(jiān)督指導⑤至少每6個月應向全體業(yè)主公布一次管理費收支賬目⑥提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化⑦發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關行政管理機關報告⑧物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部租用房屋，以及物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)：P41~43（1）資質(zhì)一級企業(yè)：注冊資本500萬以上；具有中級以上職稱的管理技術人員不少于30人、80%以上都有相關崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。證書有效期1年，期滿后申請三級資質(zhì)評定。（2）標書的內(nèi)容由項目的質(zhì)量標準及價格形成招標的標底書，而投標商則知道招標單位的質(zhì)量制定出自己的價格。（5）確定城市供水、排水、供電、通訊、燃氣、供暖、消防、環(huán)保環(huán)衛(wèi)等設施的發(fā)展目標和總體布局。（9）確定歷史文化名城的保護規(guī)劃。（1）選擇用地的位置和范圍（怡景）（2）確定范圍內(nèi)的人口密度（每平方公頃容納的人口）（3）擬定居住建筑的戶型、數(shù)量和布局（4）擬定公共設施的類型、數(shù)量和布局（5）擬定范圍內(nèi)的各級道路及其寬度、斷面、布局（6）確定公共綠地、公共設施的數(shù)量與分布（7）擬定有關工程規(guī)劃設計方案（8）確定各項技術經(jīng)濟指標和造價：（1）配套設施的完善（2）水電供應量的問題（3）安保系統(tǒng)的配置（4）垃圾處理（5）消防設施的設置（6）建筑用材的選用（7）細微之處:（1）快速車道旁邊（2）周邊居民少，增長速度慢的地區(qū)（3）同一地區(qū)地勢高的地區(qū)：P195~199服務質(zhì)量的差距主要有以下幾種：（1）消費者期望與管理服務者對消費者期望認知的差距（2）管理服務者對消費者期望的認知與服務質(zhì)量標準的差距（3）服務質(zhì)量標準與實際傳遞服務的差距（4）實際傳遞服務與消費者感受的差距（5）消費者期望與實際獲得服務之間的差距：（1）環(huán)境文化（2）行為文化（3）制度文化（4）精神文化：（1）物業(yè)維修基金（2）物業(yè)管理服務費（3）經(jīng)營性收入（4）國家財政來源：（1）籌資費專用（某一項目）（2）管理費構成部分（3）經(jīng)營收入的開支：①企業(yè)發(fā)展（15%~20%）②人員培訓（5%）③國收費用（30%）④員工福利（30%~40%）（4）專項基金的開支（專款專用）另：物業(yè)管理費的構成（1）公共物業(yè)及維護的配套設施的保養(yǎng)費公共物業(yè)：房屋的外墻、樓梯，室外的所有部位，所有的系統(tǒng)（水、電、氣、通訊）（2）所有員工的薪金（工資+激勵工資+三保+服裝費）（3）公用水電支出（4）購買、租借器材的費用（5）投購物業(yè)財產(chǎn)保險的支出（水險、災險）（6）垃圾處理、水池、水塔消毒的費用（7）清潔公共場所的墻面、設施的費用（8）公共綠化區(qū)域的花草種植及養(yǎng)護費用（9