【正文】 ：⑴、建設(shè)單位或個人持應(yīng)提交資料向鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦提出申請；⑵、鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦根據(jù)地塊所在規(guī)劃區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，制定《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件》；⑶、屬“一書一證”范圍的由鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦核發(fā)。（4）提供規(guī)劃設(shè)計要點：鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦根據(jù)規(guī)劃和有關(guān)部門的意見，向申請單位提供規(guī)劃設(shè)計條件，主要審核用地位置和界線，確定建筑紅線和其它要求，建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點進行總圖設(shè)計。（4）核發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》：市規(guī)劃國土局規(guī)劃科審批后，核發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》，交由鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦發(fā)給建設(shè)單位。（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它材料。（二）建設(shè)項目選址意見書申請表（五份）。第二篇：項目前期報建手續(xù)流程建筑工程前期報建手續(xù)辦理全過程建筑工程報建報批手續(xù)辦理全過程： 用地申請==項目立項==消防報建、防雷報建、規(guī)劃報建==驗收申請==辦理產(chǎn)權(quán)證一、用地辦事程序（征（使）用地程序和收費標準）1．征（使）用農(nóng)村集體所有土地程序：（1）在被征（使）用土地所在地的村發(fā)布征（使）用地公告；（2）市規(guī)劃國土局、鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦公室會同被征（使）用地的村委會、股份社做好征（使）用地補償?shù)恼{(diào)查、登記和核實工作；（3）市規(guī)劃國土局、鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦公室根據(jù)調(diào)查登記核實的結(jié)果和規(guī)定的征（使）用地補償標準，會同村委會、股份社和有關(guān)單位，擬訂征地（使）用補償安置方案，并在被征（使）用土地所在村予以公告，聽取意見；（4）市規(guī)劃國土局將已公告和聽取意見的征（使）用地補償安置方案報市人民政府批準實施；（5）市規(guī)劃國土局或委托鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦公室與被征（使）用地的村委會或股份社簽訂征（使）用地補償安置協(xié)議書，并按協(xié)議書規(guī)定兌現(xiàn)征（使）用地補償費，交付土地。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。這個企業(yè)也不說什么。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。那么我們就利用這個懸空期吧。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。不多說了。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。盡我的理解講那么一點吧。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。這個叫預(yù)測繪。隨便你怎么公示。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。唉1預(yù)售許可證終于說到這個了。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。這個活就叫放線。這個效果，我就不多說了。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。就是讓老百姓沒錢買房子。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。上級政府震怒，云云。這是什么概念？這是卡死你的概念。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。1施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。我這里講的還只是個小手段?？傊褪遣皇芾怼４蠹抑酪幌戮托?。搞施工的就沒幾只好鳥。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。我見過最好的城市是廣州。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。謝謝各位。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后兩邊都說服不了對方。首先當然是從源頭設(shè)計查起。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。這個稍微在圖上畫一下就知道了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。在這個方面，審查那也是越來越嚴。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。消防和人防專項審查這兩樣?xùn)|西搞死人。不值得多說。不過這個不代表一般規(guī)律。規(guī)劃部門都這么掌握。買的人也少。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。我就不多說了?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。引到多少電算多少電。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。也是看起來很簡單。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。憤青們不要在這里給我指三道四。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。嘿嘿。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。這都是可以鉆營的地方。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那