【正文】 投資者本身特質(zhì)的方式就是好方式。用地的地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況與人口狀況決定購(gòu)物中心能否生存。 ※ 地圖制作 ☆ 首先將基本資料劃入地圖 基本資料包括： l 行政區(qū)別人口數(shù)、戶數(shù)分布 l 競(jìng)爭(zhēng)店位置分布圖 l 住宅區(qū)位置分布圖 l 等高線地形圖 l 城市計(jì)劃圖 ☆ 做法 l 市區(qū)準(zhǔn)備 1： 10， 000 比例的地圖，郊區(qū)準(zhǔn)備 1： 25， 000比例地圖。 ☆ 目標(biāo)顧客：滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求 ☆ 設(shè) 施和裝飾比倉(cāng)儲(chǔ)式商店好 總之，每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點(diǎn)，有其長(zhǎng)處，也有其對(duì)環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對(duì)方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和繁榮市場(chǎng)的作用。 ☆ 目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲業(yè)、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主。特點(diǎn)： ☆ 選址在居民住宅區(qū)、主要公路邊及各單位所在地附近 ☆ 營(yíng)業(yè)面積在 100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高 ☆ 營(yíng)業(yè)時(shí)間一般在 16小時(shí)以上，甚至 24小時(shí) ☆ 商品結(jié)構(gòu)有即時(shí)消費(fèi)性、容量小、應(yīng)急性等特點(diǎn) ☆ 目標(biāo) 顧客：居民徒步購(gòu)物 5分鐘可到達(dá)， 80%顧客為有目的購(gòu)物 ※ 食品超市 采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 ◆ 選址原則 談到超市的選址原則，先介紹一下超市的業(yè)態(tài)，不同的業(yè)態(tài)有不同的選址原則。 單店：僅此一家，別無分號(hào) ☆ 全國(guó)性或地方性 全國(guó)性：以連鎖形態(tài)經(jīng)營(yíng)，而超越區(qū)域性范圍。 ☆ 項(xiàng)目 l 名稱 l 資本額 l 成立日期 l 員工人數(shù) l 單店或連鎖經(jīng)營(yíng) l 連鎖性質(zhì)包括直營(yíng)（ R。 ☆ 再依此推算各市市內(nèi)行政區(qū)的市場(chǎng)潛力。 ☆ 單店的開店策略：有明確的經(jīng)營(yíng)理念與特色，慎選一個(gè)好的商圈立地 ☆ 連鎖店的開店策略：考慮單店能否獨(dú)立生存，考慮布點(diǎn)位置不可太過密集，也不能太過疏遠(yuǎn)，此外后勤補(bǔ)給的配送能力、效率以及管理績(jī)效也要在考慮之內(nèi)。例如： 600—1000 平方米的賣場(chǎng)空間不容易找到，城市市內(nèi)一樓店面租金太高，根本不是毛利低的超市所能負(fù)荷的，超市附近很少有停車空間，種種困擾不一而足。消費(fèi)者購(gòu)買商品，不僅只需要單純的商品，還想要商品背后所提供的附加價(jià)值，而這些附加價(jià)值大多得靠零售業(yè)者自己來創(chuàng)造。 ◆ 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 ※ 趨勢(shì) ☆ 近十年來，國(guó)內(nèi)零售業(yè)界興起了 “流通革命 ”。不過超市的開業(yè)分析有自己的獨(dú)特之處。 ※ 消費(fèi)者的需求 ☆ 日益呈現(xiàn)多樣化。 ☆ 此外，超市在先天上受到很多限制。在目前激烈競(jìng)爭(zhēng)的局勢(shì)下，若沒有專業(yè)化的戰(zhàn)略指導(dǎo)，將很難獲得優(yōu)勢(shì)。 ☆ 再將該行政區(qū)域的食品消費(fèi)總支出的一定比率，作為超市的市場(chǎng)占有率，然 后再依預(yù)先推算出的超市營(yíng)業(yè)額，推算出可開發(fā)店數(shù)，另以各行政區(qū)人口成長(zhǎng)率作為設(shè)點(diǎn)的重要參考依據(jù)。 l 如果超市是全國(guó)性的連鎖店，則須擴(kuò)大范圍，針對(duì)全國(guó)各地區(qū)有名氣的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查。 C） l 出資者個(gè)人名義或投資母公司的名稱 l 外商合作可以勾選 “有 ”或 “無 ”的方式來表明 l 合作公司名稱 l 合作公司隸屬國(guó) l 合作方式包括 “技術(shù)合作 ”、 “合資 ”或 “兩者皆具 ” l 價(jià)格水平由 “昂貴 ”、 “一般 ”、 “便宜 ”中三選一 l 品質(zhì)水準(zhǔn)填寫 “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 生鮮技術(shù)水準(zhǔn)填寫 “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 服務(wù)水準(zhǔn)填寫 “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 促銷活動(dòng)特色適宜用文字描述 l 目標(biāo)客層適宜用文字描述 l 年?duì)I業(yè)額如果有連鎖店則須予以分別 說明 l 商圈特性適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開說明 l 店址條件適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開說明 l 其他特色店址適宜用文字描述，競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查宜采用表述 ※ 超市發(fā)展環(huán)境特性分析 ☆ 產(chǎn)業(yè)特性 l 超市可取代傳統(tǒng)菜市場(chǎng)，提供高品質(zhì)、新鮮、衛(wèi)生的生鮮食品 l 超市注重品種齊全，可以提供消費(fèi)者日常所需的食品、日用品，以滿足其一次購(gòu)足的需求 l 超市強(qiáng)調(diào)合理的價(jià)格，以提供大眾化、豐富的商品為主 l 超市強(qiáng)調(diào)購(gòu)物方便，是提供給鄰近居民的良好購(gòu)物場(chǎng)所 l 超市強(qiáng)調(diào)服務(wù) ☆ 目標(biāo)市場(chǎng)特性 l 已組成小家庭的職 業(yè)婦女 l 對(duì)商品知識(shí)或做菜方法不太了解的消費(fèi)者 l 追求新鮮、衛(wèi)生、品質(zhì)良好且對(duì)價(jià)格較不敏感的消費(fèi)者 l 收入水準(zhǔn)或教育水準(zhǔn)較高，較喜歡嘗試新事物或追求時(shí)髦者 l 較注重購(gòu)物環(huán)境舒適感的消費(fèi)者 l 女性多于男性，且年齡大多在 18—55 歲之間 l 單身在外者 l 外籍華人或曾赴國(guó)外居住一段時(shí)間者 l 比較喜歡閑逛的消費(fèi)者 ☆ 競(jìng)爭(zhēng)者特性 l 強(qiáng)調(diào)價(jià)格導(dǎo)向，低價(jià)銷售 l 強(qiáng)調(diào)本身具有生鮮處理技術(shù)及鮮度管理技術(shù)，可維持生鮮商品的品質(zhì) l 所有產(chǎn)品都品種齊全，或在某些類別品種上特別齊全 l 強(qiáng)調(diào)某些類別商品的特色 l 可提供額外的服務(wù) l 可提供特別的金融服務(wù) l 強(qiáng)調(diào)賣場(chǎng)氣氛及促銷活動(dòng)的個(gè)性化 l 強(qiáng)調(diào)高格調(diào)的整體形象 l 強(qiáng)調(diào)能提供新的商品知識(shí)及新的料理方法 l 強(qiáng)調(diào)連鎖經(jīng)營(yíng)，距離家較近 l 提供購(gòu)物時(shí)間的方便 l 強(qiáng)調(diào)可提供選購(gòu)的多樣禮品 l 積極參與公益活動(dòng) ☆ 本身?xiàng)l件 l 經(jīng)營(yíng)理念 l 財(cái)務(wù)資金能力及運(yùn)作狀況 l 專業(yè)管理技術(shù) l 生鮮處理人才及技術(shù)企業(yè)知名度與形象 l 人才培育及人力補(bǔ)充計(jì)劃 l 工薪、福利水準(zhǔn) l 后勤補(bǔ)助能力 ◆ 開業(yè)策略 ※ 經(jīng)營(yíng) ☆ 獨(dú)立式或附屬式 獨(dú)立式：專業(yè)經(jīng)營(yíng)，以超市為主 體，大都注重生鮮商品銷售 附屬式：為各百貨公司附屬的超市，其超市功能較弱，目的為集客 ☆ 連鎖店或單店 連鎖店：以多店連鎖性質(zhì)開展，直營(yíng)連鎖占大多數(shù)。優(yōu)缺點(diǎn)與 “全國(guó)性 ”正好相反 ☆ 求發(fā)展、求生存或求收益 求發(fā)展：搶據(jù)點(diǎn)方式，快速出店 求生存：采用以店養(yǎng)店方式 求收益：只開賺 錢店 ☆ 高格調(diào)或大眾化 高格調(diào)：從裝潢、設(shè)備的投資到人員服務(wù)訓(xùn)練、商品選擇，均以高品質(zhì)為要求 大眾化：采低成本運(yùn)營(yíng)的方式，使低成本反應(yīng)在商品售價(jià)上 ☆ 購(gòu)買或承租 購(gòu)買：優(yōu)點(diǎn)是可永續(xù)經(jīng)營(yíng)、享受不動(dòng)產(chǎn)增值之利益、可掌握用途主倥權(quán)，缺點(diǎn)是資金需求大，投資風(fēng)險(xiǎn)高 承租：以合約的方式承租經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，其優(yōu)缺點(diǎn)與上述相反 ☆ 超市專業(yè)或超市業(yè)加不動(dòng)產(chǎn)業(yè) 超市專業(yè)：系指經(jīng)營(yíng)者僅專一經(jīng)營(yíng)超市，不涉及其他行業(yè) 超市業(yè)加不動(dòng)產(chǎn)業(yè)：經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)超市時(shí)，兼營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè) ☆ 以生鮮為主或以雜貨為主 生鮮為主：系指以生鮮食品為主力商 品，注重生鮮處理技術(shù) 雜貨為主：系指以雜貨商品為主力商品，注重銷售管理、價(jià)格策略及促銷活動(dòng) ☆ 自營(yíng)物流中心或委托物流中心 自營(yíng)物流中心：為掌握貨源穩(wěn)定性，并為拓展連鎖店，即自營(yíng)物流中心或另成立關(guān)系企業(yè) 委托物流中心：?jiǎn)蔚昊蜻B鎖店規(guī)模不足，委托外部物流中心或廠商直接供貨 ※ 商圈 ☆ 都市型、郊區(qū)型、社區(qū)型、轉(zhuǎn)運(yùn)店型 都市型：是指大都市內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)及人口密集的地方 郊區(qū)型：是指大都市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)或二級(jí)、三級(jí)行政區(qū)域之人口聚集處 社區(qū)型：是指大都市內(nèi)或附近，配合住宅需要，開發(fā)的大型社區(qū) 轉(zhuǎn)運(yùn)站型：是指通勤上班較 重要的轉(zhuǎn)換車站附近 ☆ 商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū) 商業(yè)區(qū)：是指零售商業(yè)聚集，交易頻繁的地區(qū) 辦公區(qū)：是指辦公大樓上班族聚集之地區(qū) 住宅區(qū)：是指住家聚集之地區(qū) ※ 店址 ☆ 獨(dú)立建筑或復(fù)合式建筑 獨(dú)立建筑：是指該棟建筑物僅經(jīng)營(yíng)超市及其他相關(guān)設(shè)施 復(fù)合式建筑：是指該棟建筑物除經(jīng)營(yíng)超市外，尚有其他用途 ☆ 地上或地下 地上：是指賣場(chǎng)在一樓或二樓 地下：是指地下一樓賣場(chǎng)及少部分地下二、三樓賣場(chǎng) ☆ 有停車位或無停車位 有停車位：是指超市附近有停車場(chǎng)或停車位之設(shè)施 無停車位：指超市附近無停車位或停車?yán)щy ※ 銷售 ☆ 全自助式或自助式即面對(duì)面銷售 全自助式：系指賣場(chǎng)采取完全開架式，由顧客自行拿取 自助式即面對(duì)面銷售：賣場(chǎng)部分采取開架式 ☆ 單層樓面或多層樓面經(jīng)營(yíng) 單層：超市賣場(chǎng)規(guī)劃在同一層樓面，賣場(chǎng)較易有整體連貫性 多層：超市賣場(chǎng)分割在兩個(gè)或三個(gè)樓面，賣場(chǎng)不易連結(jié) ☆ 現(xiàn)場(chǎng)處理或 PC 廠處理 現(xiàn)場(chǎng)處理：大部分生鮮食品均在超市內(nèi)作業(yè)場(chǎng)加工處理，商品鮮度較易掌握 PC 廠處理：大部分生鮮食品均在 PC 廠統(tǒng)一制作，再配送至各店，效率高 二、超市的選址 投資者經(jīng)過適當(dāng)開業(yè)分析決定投資后，接下來就是對(duì)超市進(jìn)行選址，這是超市開張最關(guān)鍵 的第一步。 ※ 便利店 是以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。重點(diǎn)是商品的廣度要寬。重點(diǎn)在商品的深度。 ※ 調(diào)查應(yīng)堅(jiān)守的兩大原則 ☆ 經(jīng)常以長(zhǎng)期性的眼光（通常是 10 年以上）來判斷資料 ☆ 以事實(shí)來判斷，應(yīng)完全禁止臆測(cè)，以免造成錯(cuò)誤的決策 ※ 調(diào)查的目的 ☆ 設(shè) 定商圈范圍 ☆ 估算開店后的營(yíng)業(yè)額 ☆ 調(diào)查商圈客源 ☆ 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店 ☆ 賣場(chǎng)的適當(dāng)規(guī)模 ☆ 投資回收的可行性 ※ 調(diào)查方法重點(diǎn) ☆ 調(diào)查種類的確定 ☆ 調(diào)查手段的確定 ☆ 調(diào)查對(duì)象的確定 ☆ 調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析方法與結(jié)果 ☆ 調(diào)查擔(dān)當(dāng)?shù)拇_定 ☆ 調(diào)查時(shí)間表的確定 ※ 調(diào)查種類的確定 ☆ 資料調(diào)查 l 某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、戶數(shù)資料 l 城市計(jì)劃、城市建設(shè)指定用圖 l 競(jìng)爭(zhēng)店分布圖 l 競(jìng)爭(zhēng)店或未來大型店的預(yù)定計(jì)劃 l 競(jìng)爭(zhēng)店銷售業(yè)績(jī) ☆ 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 l 對(duì)交通道路網(wǎng)的確認(rèn) l 競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查 l 消費(fèi)者調(diào)查 ◆ 商圈設(shè) 定 商圈設(shè)定必須以地圖為基礎(chǔ)來進(jìn)行判斷，就“工欲善其事，必先利其器”的觀點(diǎn)來看，必須先作好完善縝密的地圖，才能順利進(jìn)行設(shè)定工作，但制作地圖亦講求訣竅。 ☆ 商圈范圍種類 l 中小商圈：范圍約 500— 1500米，以徒步或自行車可到，以銷售便利商品、生活必需品為主 l 大商圈：是以汽車為主，范圍約 5000 米，來客大都以購(gòu)物為目的，大部分以販賣選購(gòu)品為主 l 超大商圈：高速公路或捷運(yùn)所形成的廣大商圈，以販賣特殊器材為主 ☆ 5000 米以內(nèi)的商圈設(shè)定方法 l 完成預(yù)定地及周邊環(huán)境后，再設(shè)定商圈 l 在 1： 15， 000— 1： 10， 000 地圖上記入預(yù)定地及競(jìng)爭(zhēng)店所在位置 l 填入 競(jìng)爭(zhēng)店等各種店鋪，將它們稱為商集 l 根據(jù)店的規(guī)模畫圖，以預(yù)定地和競(jìng)爭(zhēng)店為主 600 平方米以上超市畫半徑 500— 1000米的圓 300— 600平方米畫半徑 300 米的圓 300 平方米以下畫半徑 100米的圓 ☆ 實(shí)施來店顧客問卷調(diào)查，來設(shè)定商圈 l 訪問的項(xiàng)目 l 將約 100— 150 份問卷中所搜集的住址，在地圖上標(biāo)示畫線，如此一來商圈自然顯現(xiàn) l 商圈確認(rèn)時(shí)，利用住戶資料算出戶數(shù) l 戶數(shù)乘以每戶每月家計(jì)支出就是一店?duì)I業(yè) ※ 商圈設(shè)定 ☆ 概念： l 一次商圈：即本店利用最多地區(qū)，占 70%來店 顧客地區(qū) l 二次商圈：也有其他店利用，無法確認(rèn)去哪一邊較多的地區(qū)，或是店鋪比本店小的一次商圈 ◆ 用地調(diào)查及評(píng)估 ※ 用地調(diào)查內(nèi)容 ☆ 店址調(diào)查 l 標(biāo)的物內(nèi)含設(shè)施的影響 l 面積 l 城市規(guī)劃狀況 l 道路交通及停車能力 l 地租及用途 l 租期與押金 l 房屋狀況 l 業(yè)主 ☆ 環(huán)境 ☆ 人口數(shù)、戶數(shù) ☆ 道路交通流量 ☆ 客層 ☆ 競(jìng)爭(zhēng)店 ☆ 城市機(jī)能 ☆ 是否有其他可取代店址 ☆ 年?duì)I業(yè)額預(yù)測(cè) ☆ 損益平衡點(diǎn)設(shè)定 ※ 用地調(diào)查分析 適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置購(gòu)物中心開發(fā)的先決條件，購(gòu)物中心對(duì)區(qū)位有嚴(yán)格要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗。 l 用地物理狀況調(diào)查 用地形狀 用地的平整性 用地的可進(jìn)入性 郊區(qū)用地的視覺可見性 用地周圍情況 l 目標(biāo)地選定檢核表 三、現(xiàn)代超市開店流程 開店流程：為實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)的開店目標(biāo)，寫掉開發(fā)策略與長(zhǎng)期戰(zhàn)略，超市所規(guī)劃出來的連貫性行動(dòng)。 ☆ 聘請(qǐng)精通商品采購(gòu)的人才 ☆ 聘請(qǐng)?zhí)幚砩r食品的技術(shù)人才 ☆ 聘請(qǐng)收銀員、防損人員、后勤工作人員 ☆ 把不同專業(yè)背景的人員，依不同的工作性質(zhì)加以組織，稱為開店組織，由 店長(zhǎng)綜合指揮運(yùn)作。 ☆ 企劃 l 商圈調(diào)查 l 統(tǒng)計(jì)分析取樣 l 商圈分析（擬訂開店硬件戰(zhàn)略） l 預(yù)算設(shè)定 l 店鋪經(jīng)營(yíng)計(jì)劃擬訂 ☆ 開發(fā)部門 l 開幕日期選定 l 開店決策過程的擬訂 l 平面配置圖設(shè)計(jì) l 店鋪設(shè)施導(dǎo)入 l 店鋪設(shè)備導(dǎo)入 l 冷凍冷藏柜工程導(dǎo)入 l 內(nèi)外裝潢工程進(jìn)行 ☆ 會(huì)計(jì)部門 l 收銀系