【正文】 大的旅游休閑會務等市場資源（即人和）。 擬規(guī)劃建設用地性質：旅游度假及文化用地 總用用地面積： 公頃 總建設用地面積： 公頃 其中，旅游度假用地： 公頃 代征城市公共用地面積： 公頃 其中，代征道路用地面積： 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求： 建筑使用性質：旅游度假、文化 建筑控制規(guī)模：旅游度假 ≤ 萬平方米 建筑控制高度：旅游度假 ≤ 9 米 30 5． 2 項目組織結構與實施方式 開發(fā)主體設想： 本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風景區(qū)的發(fā)展密切相關，現申請在北京市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級開發(fā)實施主體，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。 一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現狀調查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地單位的補償價格，補償價格進入一級開發(fā)成本，以更好地體現平等自愿公平的原則。 根據北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。計劃 2021 年 10 月實現回款 30%，2021 年 11 月回款 70%。 加強區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣 33 力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應該進行土地市場營銷。 經測算，本土地一級開發(fā)項目總投資成本為 萬元，具體組成見表 。 6． 2 拆遷費 目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預計兩個月內完成拆遷工作。現在該項費用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。 (3)通電： 通電方 案：本項目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供， 敷設擬 采用電纜管溝 。 度假基地擬自建小型污水處理設施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。 （ 5）地塊內土地平整： 平整方案：項目地塊內的土地平整包括 土方回填 和場地平整。 38 6． 5 地價款 根據周邊評估項目的土地毛地價價格，估算項目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價約為 720元 /平方米。本項目的資金來源65%為銀行貸款，財務費用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實際占用情況計算利息，為 萬元，在項目完 成后以銷售收入還本付息。 6． 11 資金使用計劃 總投資成本費用包括前期、開發(fā)建設補償費、拆遷和工程等四大類費用，前期費用中包括項目申請報告、環(huán)境評價 抱告、交通影響評價報告、各種報批的手續(xù)費用以及現場實際調查費用等，工程費用包括基礎設施建設費。 6． 9 開發(fā)期稅費 土地一級開發(fā)項目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關稅費。 6． 6 管理費用 管理費用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，按開發(fā)建設補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設費用合計數的 2%計算，即 萬元。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計約 846 萬元。 地面降水靠雨水管道和明 渠匯集，直接排入排洪溝中。 （ 4）通水： 給水方案： 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米 /日的水廠；遠期擬由城市供水管網供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實施，配水管網擬按環(huán)狀布置。 （ 2）通路： 通路方案：本項目擬從東側現狀道路建設瀝青路接入本項目地塊，設置道路照明，并敷設相關的管線，為通電、通水和場地平整工作做準備。 6． 3 前期工程費 前期工程費用主 要包括：項目申請報告編制費、環(huán)境影響評價報告編制費、交通影響評價報告、勘察設計費、工程標底編制費、招投標管理費、工程建設監(jiān)理費等其它費用。與土地方協(xié)商如下： 開發(fā)建設補 償 費擬采用包干總費用的方式支付，預計共支付補償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補償， 1089 萬元用于人員安置補償， 3602 萬元用于果木補償。 34 第六章 總投資成本分析 本土地一級開發(fā)項目總投資成本包括開發(fā)建 設補償費、拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、公共建設費、管理費用、銷售推廣費用、不可預見費以及財務費用。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認知，項目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內采用一次性出讓方式完成上市銷售。 2021年 1 月開始實施，預計到 2021 年 11 月竣工達到各地塊三通一平，進入土地 掛牌出讓的經營期。但要求資 金大量投入，立足長遠，長期經營。 另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 海淀中關村作為全國高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來吸引大量的國際國內客商、專家，并帶來大量商務及附屬的旅游觀光休閑需求。據測算目前在我國，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國民經濟增加 美元。 從 04年至 06年間北京市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對本項目有一定參考意義的地塊有三個，分別是：京土整儲掛（昌） [2021]002號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設用地）、京土整儲掛（昌） [2021]001號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村 建設用地）、京土整儲掛（石） [2021]007號（石景山區(qū)八角建設用地）。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升 14和 12 個百分點。三星級及以下飯店實現營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現利潤總額 億元，不足總體的三成 , 收入利潤率為 %，超過八成的三星級及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利 26 潤總額。四星級以上的高星級飯店呈現出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。分區(qū)縣的數據表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實現了全市 79%的營業(yè)收入、 101%的利潤總額和 83%的稅金總額。 7．旅游業(yè)無疑將成為北京經濟的支柱型產業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻，北京因此成為國際國內知名的文化型消費城市，人民生活水平、生活質量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經濟更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強市的行列?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果試驗地、大學校園等都將成為旅游者選擇的新熱點，而且民俗文化因其特色鮮明 而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。 4．北京的旅游產品將更加 豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產品的五大支柱。城市綠地將進一步擴大，大氣質量將進一步提高，和基礎設施相配套的城市標識系統(tǒng)將全面建立。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數據來源： 2021 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 表 3－ 1： 2021 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比 職業(yè) 其他省游客百分比 當地游客百分比 政府公務員 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務員 企業(yè)管理人員 技術人員 銷售人員 工人 軍人 農民 退休人員 學生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 21 企業(yè)管理人員 技術工 服務銷售人員 工人 軍人 農民 退休人員 學生 其他 表 3－ 2： 2021 年國內游客參觀北京的分類百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動（ 天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。旅游業(yè)外匯收入總計達 億美元，比上一年增長了 ％。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進步。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對北京的經濟有著重大的貢獻。其中，鐵路5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。在旅游業(yè)總收入中，國內旅游收入達 5286 億元，國際旅游收入達到293 億元。共接待國內旅游者 億人次，實現旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 倍。全年出境旅游者達 萬人次，增長 %。因此，從中長期來看，土地供應政策調整對房地產價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 地產價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn) 土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產價格的影響在不同階段的表現存在著一定的差異。 4． 2 土地市場分析 從未來發(fā)展來看，現階段土地供應以及房地產市場的強勢政策調整對我國房地產業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應總量將會進一步得到控制 從供給 方面看，國土資源部下發(fā)的《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》以及國務院下發(fā)的《關于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這將使城市土地增量供應出現較大回落。循著北京經濟發(fā)展要立足北京、服務全國、面向世界的思路，對經濟結構和布局進行調整，經濟增長方式的加速轉變，使全市國民經濟持續(xù)快速健康增長，綜合經濟實力保持在全國前列。 中國的都市人口數量也已開始增長 ，每年大約估計有 800 至 900萬人移居到城市。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內存在。 結合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設施類產品有非常好的市場前景，不但與大西山風景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補海淀區(qū)旅游配套設施的市場空缺，服務于中關村高科技園區(qū)企業(yè)商務交流、技術研發(fā)等。 配套設施不夠完善 各旅游風景區(qū)同相應的配套設施沒有合理的 組合，各行其是，沒能達到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位 15 數量有限。 商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現在已各大旅游風景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經初具規(guī)模，同時受到中關村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業(yè)環(huán)境。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)內，整個風景區(qū)內孕育著較好的商機。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構成還是人氣的旺盛程度，都堅實的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。總體規(guī)模 12 較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。 北清路一期敷設有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計中壓管線的壓力不足以到達本地區(qū)。 通訊：西山農場場部內有電話機房，容量 1440門，有 800門投入使用。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運。 11 市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側經過，但目 前已基本處于停運狀態(tài)。項目地塊位于以 生態(tài)為主題的大西山 風景區(qū)。 現狀用地構成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產）。 總用地面積 公頃，其中建設 用地面積 公頃，代征道路面積 ，代征綠地 公頃。 8 海淀區(qū)中關村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。 項目的區(qū)位特征 項目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。廠房及林地均為當地農民租賃使用，租期三十年。 項目地塊為 車耳營村和西山農場所有，共 公頃。 6. 本研究報告作為辦理土地一級開發(fā)項目立項使用。 2. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 利