【正文】 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 33 合理調(diào)整交通設施布局，科學組織路網(wǎng)系統(tǒng)，提高道路的質(zhì)量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內(nèi)、外部和過境交通，降低交通噪聲。 水污染防治 污水排出均需經(jīng)過初級處理，再進入市政管道。在游客中心區(qū)內(nèi)種植凈化能力強的樹種，阻擋和吸滯粉塵。 對于施工期間產(chǎn)生的揚塵，在不同的施工環(huán)節(jié)采取不同的措施，力爭使其對環(huán)境的污染降至 最低。 —— 廢水 污水中的主要的污染物有： COD、 BOD 等有機物。這種污染影響是暫時的，可逆的 ，工程一結(jié)束，污染影響也就隨之而停止。 聲環(huán)境質(zhì)量 當?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼暎旧蠜]有形成噪聲公害。 高科技、高效益原則 大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國際上先進的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標準，要求經(jīng)濟效益和環(huán)境效益實現(xiàn)最佳平衡，實現(xiàn)“雙贏”． 軟硬件并重原則 硬件指具體工程項目的建設，軟件包括鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng) 的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。 （三）環(huán)境保護原則 與自然和諧共存原則 生態(tài)旅游度假區(qū)應與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。實行環(huán)保與經(jīng)濟建設同步持續(xù)發(fā)展。 無害化處理設施：根據(jù)區(qū)域垃圾產(chǎn)出量，建設垃圾無害化處理場。資金來源除政府予以引導性投入外，重點以交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。項目單位前期對河道進行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。 （三）信息咨詢服務設施 建設鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入盤錦區(qū)域旅游公共信息服務系統(tǒng)，在主要廣場、車站等處設置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構(gòu)建綜合旅游信息網(wǎng)絡服務平臺，實現(xiàn)散客在區(qū)域內(nèi)的無障礙旅游。 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 25 表 51 旅游相關(guān)標識牌設置情況 主要設置地點 數(shù)量（塊） 形象標識牌 主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等 10 交通引導牌 G205 高速公路出口處 5 景點標識牌 主要景點外圍地區(qū) 8 服務提示牌 主要景點外圍、交通中轉(zhuǎn)、游客集散地等 18 （二）給水及供電設施 供水設施 目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設施，隨著鼎翔生態(tài) 風情小鎮(zhèn)的建設發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設施不能滿足項目區(qū)生活、消防的用水需求。 三、配套施設建設 （一）交通基礎(chǔ)設施建設 為適 應旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強 旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系 及 標識標牌 等配套設施建設是當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。 濕地溫室植物園： 選址：原盤錦監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置 規(guī)模：占地面積 100 公頃，實際建設用地 30 公頃，其余為生態(tài)保護用地?？善刚埉?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國古代藥膳、素食等?？砷_設養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動空間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。住宅區(qū)內(nèi)需設計景觀循環(huán)水系。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。 二、重點建設項目 （一）旅游房地產(chǎn)項目 即建設綠色生態(tài)社區(qū)。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 21 第五章 建設方案和內(nèi)容 一、項目總體思路 總體創(chuàng)意 旅游 + 地產(chǎn)，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務度假人居地產(chǎn)。 小結(jié)：當前國家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及遼寧省沿海經(jīng)濟帶建設的優(yōu)惠 支持政策，以及盤錦市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)開發(fā)項目的建設實施提供了外部政策條件。鼎翔風情小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好，主要節(jié)點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。溝海鐵路 橫貫盤錦，境內(nèi)里程 90 多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接。統(tǒng)計分析說明鼎翔生態(tài)風情小鎮(zhèn)有極大的市場潛力， 總收入 （萬元） 人次（萬） 總收入（萬元） 人次（萬） 團隊所占比例 % 游客集中月份 地域構(gòu)成 紅海灘 景區(qū) 323 4 515 12 3040 710 沈陽 30% 省內(nèi) 40% 省外 15% 海外 5% 大連 10% 鼎翔旅游區(qū) 44 10 沈陽 20%、 省內(nèi) 80%、 省外 20% 湖濱公園 32 40 38 57 5— 9 市內(nèi)及周邊 中興公園 10 800 7 500 20 7－ 9 省內(nèi)占80％， 省外占19％， 海外占1％。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產(chǎn)項目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來消費市場的趨勢。 盤 錦市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計 居民住房總面積 萬平方米 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 28% 60% 3% 9% 樓房住宅面積 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 46% 45% 9% 營口市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計 居民住房總面積 萬平方米 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 32% 59% 2% 7% 樓房住宅面積 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 51% 43% 6% 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 16 盤錦市新開發(fā)房地產(chǎn)項目情況調(diào)查 根據(jù)對盤錦興隆臺區(qū)及周邊地區(qū)初步調(diào)查， 2021 年到 2021 年新開發(fā)的房地產(chǎn)項目 8 個，總建筑面積約 180 萬平方米，多為中密度住宅。 京津唐地區(qū)居民對景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計 景區(qū)特點 秀麗或宏偉 濱海或森林 歷史名勝 鄉(xiāng)村田野 民俗建筑 提及率 50%70% 50%60% 30% 10%30% 10% 資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺 京津地區(qū)居民旅游項目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 15 項目類型 休閑度假類 商務會展類 旅游地產(chǎn)類 其 他 偏好率 72% % % % 資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺 京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務出差。同時考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素， 10 月是全年旅游的旺季， 11 月，12 月和 1 月是淡季。在三次調(diào)查中，平均有 %的京津地區(qū)居民離開本地到環(huán)渤海省市旅游。其中，國際游游平均花費 1 萬元，國內(nèi)游平 均花費 2200 元，這是一個百億元以上的旅游客源市場。其中，團體旅游消費人均 元，旅游市場潛力很大。 盤錦主要商業(yè)場所調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 名 稱 2021 年 2021 年 2021 年 總收入 人次（萬） 總收入 人次（萬） 總收入 人次（萬） 盤錦興隆四百 800 萬元 80 850 萬元 90 1000 萬元 95 興隆大廈 億 100 億 110 2 億 120 遼河商業(yè)城 8000 萬 90 1 億 100 億 110 商貿(mào)城 9000 萬 90 1 億 100 億 110 鼎信商廈 2021 萬 70 2100 萬 80 2400 萬 100 潤達購物廣場 600 萬 50 800 萬 60 900 萬 79 百特量販超市 2021 萬 80 2300 萬 90 2600 萬 95 海灣商廈 400 萬 40 600 萬 50 850 萬 65 （二）遼中及東北周邊地區(qū) （ 1）旅游需求調(diào)查 盤錦與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。其中，酒吧、茶吧在 111 月為旺季， 510 月為淡季。 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 10 通過問卷調(diào)查的方式，在盤錦市興隆臺區(qū)及營口市區(qū)，對 5000 名市民進行隨機調(diào)查。據(jù)初步統(tǒng)計， 2021 年兩市 GDP 總量分別超過 554 和 569 億元，城市人均可支配收入超過 13500 元，在全省居于前列。關(guān)于市場生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 8 需求，可以分為“營（口）盤（錦）”地區(qū)、遼中城市群及東北周邊地區(qū)、京津唐地區(qū)三大需求市場?；顒臃绞接谐舜?、騎馬等。 三、區(qū)域旅游發(fā)展背景 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 7 盤錦市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產(chǎn)品開發(fā)滯后 、旅游基礎(chǔ)設施和服務配套設施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢。公司還是國家有機食品生產(chǎn)基地。 生態(tài)風情小鎮(zhèn)多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 充分發(fā)揮了大型國有農(nóng)場的資源優(yōu)勢，農(nóng)場經(jīng)濟實力顯著增強，在省直單位中名列前茅。根據(jù)《盤錦市城市總體規(guī)劃》，從城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市發(fā)展走向來看，盤錦旅游綜合開發(fā)項目所在區(qū)域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接沿海產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體發(fā)展方向。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當前國民經(jīng)濟增長 ,同時也為實現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設新農(nóng)村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮(zhèn) ,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊 ,有獨特魅力和濃郁民族風情的云南麗江古城 ,以及分別以歷史文化、民族風情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣 ,利用主題特色，形成了旅游競爭優(yōu)勢使其脫穎而出 ,成為我國旅游業(yè)的新星。 通過對生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益的綜合評價，無論從經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、生 態(tài)效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。旅游開發(fā)的直接社會效益是將會增加當?shù)鼐用窬蜆I(yè)機會，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。旅游規(guī)劃通則（ GB/T189712021）》； 《旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定（ GB/T17775－ 2021）》； 《旅游資源分類、調(diào)查與評定（ GB/18972－ 2021）》； 《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（ GB 502981999）》。 三是能迅速集聚人氣，實現(xiàn)城鎮(zhèn)的中心化和整體土地價值的升值，將景區(qū)開發(fā)深化為區(qū)域發(fā)展的策劃思路 對于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部的旅游區(qū)也具有一定的啟發(fā)作用。 二、項目建設必要性與意義 鼎翔風情小鎮(zhèn)項目的建設是生態(tài)環(huán)境資源綜合開發(fā)和利用的需要，是旅游景區(qū)發(fā)展到的必然趨勢。 （二）研究內(nèi)容 按照建設項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內(nèi)容主要包括：項目背景分析；項目建設的必要性；項目建設的依據(jù)；項目建設條件分析；旅游市場現(xiàn)狀及預測分析；項目建設的內(nèi)容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項目建設進度安排；項目組織運作；項目的國民經(jīng)濟效益分析；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。 二是加快小城鎮(zhèn)建設，促進新型城鎮(zhèn)更快轉(zhuǎn)向特色與專業(yè)城鎮(zhèn)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項目的開發(fā)要擺脫單純景點建設的套路，將區(qū)域所有資源納入旅游資源體系，構(gòu)建特色旅游區(qū)域，形成對不同消費群體的吸引，通過人流、物流、生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 2 信息流的通道開拓，形成旅游深層次開發(fā)，突出以旅游帶動主導產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，強化房產(chǎn)、休閑、漁業(yè)、旅游等各行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的連帶關(guān)系，從而強力帶動村鎮(zhèn)的城市化進程。 （二）有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標準 《中華人民共和國國家標準 在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會效益。 在經(jīng)濟效益方面，規(guī)劃建設旅游項目財務指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風險都在可控的范圍內(nèi)。 一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景 旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新 城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。 二、區(qū)域社會經(jīng)濟背景 生態(tài)風情小鎮(zhèn)建設項目可行性研究報告 6 在《遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)建設規(guī)劃》城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導 人口向沿海經(jīng)濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。盤錦作為遼寧沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。公司有耕地近 4 萬畝，蘆葦 2 萬多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)為目標，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進了國際先進的大米加工生產(chǎn)線，提升了糧米加工質(zhì)量，生產(chǎn)的“粳冠”牌大米先后榮獲遼寧省名牌產(chǎn)品、國家 免檢產(chǎn)品。 小結(jié)：生態(tài)風情小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)亍┩康鹊貎r格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質(zhì)構(gòu)