【正文】 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 合理調(diào)整交通設(shè)施布局，科學(xué)組織路網(wǎng)系統(tǒng)，提高道路的質(zhì)量等級(jí)，解決車(chē)輛的疏散問(wèn)題，減低道路的車(chē)輛密度，有效地分流區(qū)內(nèi)、外部和過(guò)境交通，降低交通噪聲。 水污染防治 污水排出均需經(jīng)過(guò)初級(jí)處理，再進(jìn)入市政管道。在游客中心區(qū)內(nèi)種植凈化能力強(qiáng)的樹(shù)種，阻擋和吸滯粉塵。 對(duì)于施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵，在不同的施工環(huán)節(jié)采取不同的措施，力爭(zhēng)使其對(duì)環(huán)境的污染降至 最低。 —— 廢水 污水中的主要的污染物有： COD、 BOD 等有機(jī)物。這種污染影響是暫時(shí)的，可逆的 ，工程一結(jié)束，污染影響也就隨之而停止。 聲環(huán)境質(zhì)量 當(dāng)?shù)卦肼晛?lái)主要為道路交通類(lèi)噪聲，基本上沒(méi)有形成噪聲公害。 高科技、高效益原則 大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國(guó)際上先進(jìn)的生產(chǎn)過(guò)程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，要求經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)最佳平衡，實(shí)現(xiàn)“雙贏”． 軟硬件并重原則 硬件指具體工程項(xiàng)目的建設(shè)，軟件包括鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng) 的建設(shè)等，在進(jìn)行硬件建設(shè)同時(shí)必須建立和完善軟件建設(shè)，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。 （三）環(huán)境保護(hù)原則 與自然和諧共存原則 生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。實(shí)行環(huán)保與經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。 無(wú)害化處理設(shè)施：根據(jù)區(qū)域垃圾產(chǎn)出量，建設(shè)垃圾無(wú)害化處理場(chǎng)。資金來(lái)源除政府予以引導(dǎo)性投入外，重點(diǎn)以交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門(mén)籌集為主。項(xiàng)目單位前期對(duì)河道進(jìn)行勘測(cè)，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。 （三）信息咨詢(xún)服務(wù)設(shè)施 建設(shè)鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入盤(pán)錦區(qū)域旅游公共信息服務(wù)系統(tǒng)，在主要廣場(chǎng)、車(chē)站等處設(shè)置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構(gòu)建綜合旅游信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)散客在區(qū)域內(nèi)的無(wú)障礙旅游。 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 表 51 旅游相關(guān)標(biāo)識(shí)牌設(shè)置情況 主要設(shè)置地點(diǎn) 數(shù)量（塊） 形象標(biāo)識(shí)牌 主要交通出入口、主要廣場(chǎng)、游客集散中心、汽車(chē)站等 10 交通引導(dǎo)牌 G205 高速公路出口處 5 景點(diǎn)標(biāo)識(shí)牌 主要景點(diǎn)外圍地區(qū) 8 服務(wù)提示牌 主要景點(diǎn)外圍、交通中轉(zhuǎn)、游客集散地等 18 （二）給水及供電設(shè)施 供水設(shè)施 目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設(shè)施，隨著鼎翔生態(tài) 風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設(shè)施不能滿(mǎn)足項(xiàng)目區(qū)生活、消防的用水需求。 三、配套施設(shè)建設(shè) （一）交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 為適 應(yīng)旅游開(kāi)發(fā)和發(fā)展的需要，加強(qiáng) 旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系 及 標(biāo)識(shí)標(biāo)牌 等配套設(shè)施建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，是深化和提高游憩體驗(yàn)方式的重要措施。 濕地溫室植物園： 選址：原盤(pán)錦監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置 規(guī)模：占地面積 100 公頃，實(shí)際建設(shè)用地 30 公頃，其余為生態(tài)保護(hù)用地?？善刚?qǐng)當(dāng)?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國(guó)古代藥膳、素食等?？砷_(kāi)設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專(zhuān)用活動(dòng)空間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。住宅區(qū)內(nèi)需設(shè)計(jì)景觀循環(huán)水系。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。 二、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 （一）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目 即建設(shè)綠色生態(tài)社區(qū)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類(lèi)潛在客戶(hù)群，并得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群定位。 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容 一、項(xiàng)目總體思路 總體創(chuàng)意 旅游 + 地產(chǎn)，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務(wù)度假人居地產(chǎn)。 小結(jié)：當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的優(yōu)惠 支持政策，以及盤(pán)錦市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施提供了外部政策條件。鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時(shí)所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好，主要節(jié)點(diǎn)都有公路相通，可以滿(mǎn)足建設(shè)施工要求，基本不需要新建大的交通項(xiàng)目。溝海鐵路 橫貫盤(pán)錦，境內(nèi)里程 90 多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接。統(tǒng)計(jì)分析說(shuō)明鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)有極大的市場(chǎng)潛力， 總收入 （萬(wàn)元） 人次（萬(wàn)） 總收入（萬(wàn)元） 人次（萬(wàn)） 團(tuán)隊(duì)所占比例 % 游客集中月份 地域構(gòu)成 紅海灘 景區(qū) 323 4 515 12 3040 710 沈陽(yáng) 30% 省內(nèi) 40% 省外 15% 海外 5% 大連 10% 鼎翔旅游區(qū) 44 10 沈陽(yáng) 20%、 省內(nèi) 80%、 省外 20% 湖濱公園 32 40 38 57 5— 9 市內(nèi)及周邊 中興公園 10 800 7 500 20 7－ 9 省內(nèi)占80％， 省外占19％， 海外占1％。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)。 盤(pán) 錦市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計(jì) 居民住房總面積 萬(wàn)平方米 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 28% 60% 3% 9% 樓房住宅面積 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 46% 45% 9% 營(yíng)口市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計(jì) 居民住房總面積 萬(wàn)平方米 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 32% 59% 2% 7% 樓房住宅面積 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 51% 43% 6% 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 盤(pán)錦市新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況調(diào)查 根據(jù)對(duì)盤(pán)錦興隆臺(tái)區(qū)及周邊地區(qū)初步調(diào)查， 2021 年到 2021 年新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 8 個(gè)，總建筑面積約 180 萬(wàn)平方米，多為中密度住宅。 京津唐地區(qū)居民對(duì)景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì) 景區(qū)特點(diǎn) 秀麗或宏偉 濱海或森林 歷史名勝 鄉(xiāng)村田野 民俗建筑 提及率 50%70% 50%60% 30% 10%30% 10% 資料來(lái)源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái) 京津地區(qū)居民旅游項(xiàng)目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì) 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 項(xiàng)目類(lèi)型 休閑度假類(lèi) 商務(wù)會(huì)展類(lèi) 旅游地產(chǎn)類(lèi) 其 他 偏好率 72% % % % 資料來(lái)源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái) 京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務(wù)出差。同時(shí)考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素， 10 月是全年旅游的旺季， 11 月，12 月和 1 月是淡季。在三次調(diào)查中，平均有 %的京津地區(qū)居民離開(kāi)本地到環(huán)渤海省市旅游。其中，國(guó)際游游平均花費(fèi) 1 萬(wàn)元，國(guó)內(nèi)游平 均花費(fèi) 2200 元，這是一個(gè)百億元以上的旅游客源市場(chǎng)。其中，團(tuán)體旅游消費(fèi)人均 元，旅游市場(chǎng)潛力很大。 盤(pán)錦主要商業(yè)場(chǎng)所調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì) 名 稱(chēng) 2021 年 2021 年 2021 年 總收入 人次（萬(wàn)） 總收入 人次（萬(wàn)） 總收入 人次（萬(wàn)） 盤(pán)錦興隆四百 800 萬(wàn)元 80 850 萬(wàn)元 90 1000 萬(wàn)元 95 興隆大廈 億 100 億 110 2 億 120 遼河商業(yè)城 8000 萬(wàn) 90 1 億 100 億 110 商貿(mào)城 9000 萬(wàn) 90 1 億 100 億 110 鼎信商廈 2021 萬(wàn) 70 2100 萬(wàn) 80 2400 萬(wàn) 100 潤(rùn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 600 萬(wàn) 50 800 萬(wàn) 60 900 萬(wàn) 79 百特量販超市 2021 萬(wàn) 80 2300 萬(wàn) 90 2600 萬(wàn) 95 海灣商廈 400 萬(wàn) 40 600 萬(wàn) 50 850 萬(wàn) 65 （二）遼中及東北周邊地區(qū) （ 1）旅游需求調(diào)查 盤(pán)錦與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時(shí)在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。其中，酒吧、茶吧在 111 月為旺季， 510 月為淡季。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式，在盤(pán)錦市興隆臺(tái)區(qū)及營(yíng)口市區(qū)，對(duì) 5000 名市民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2021 年兩市 GDP 總量分別超過(guò) 554 和 569 億元，城市人均可支配收入超過(guò) 13500 元，在全省居于前列。關(guān)于市場(chǎng)生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 需求，可以分為“營(yíng)（口）盤(pán)（錦）”地區(qū)、遼中城市群及東北周邊地區(qū)、京津唐地區(qū)三大需求市場(chǎng)。活動(dòng)方式有乘船、騎馬等。 三、區(qū)域旅游發(fā)展背景 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 盤(pán)錦市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)滯后 、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢(shì)尚未轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。公司還是國(guó)家有機(jī)食品生產(chǎn)基地。 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 充分發(fā)揮了大型國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)，農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，在省直單位中名列前茅。根據(jù)《盤(pán)錦市城市總體規(guī)劃》，從城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市發(fā)展走向來(lái)看，盤(pán)錦旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接沿海產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體發(fā)展方向。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶(hù)外運(yùn)動(dòng)為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國(guó)的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個(gè)浪漫、詩(shī)意的主題小鎮(zhèn)。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ,同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設(shè)新農(nóng)村提供了可行途徑，近年來(lái)在我國(guó)興起了一批旅游城鎮(zhèn) ,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊 ,有獨(dú)特魅力和濃郁民族風(fēng)情的云南麗江古城 ,以及分別以歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽(yáng)朔等縣 ,利用主題特色，形成了旅游競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)使其脫穎而出 ,成為我國(guó)旅游業(yè)的新星。 通過(guò)對(duì)生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合評(píng)價(jià)，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、生 態(tài)效益、社會(huì)效益上來(lái)看，此項(xiàng)目都是可行的，是功在當(dāng)代利在千秋的舉措。旅游開(kāi)發(fā)的直接社會(huì)效益是將會(huì)增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會(huì)，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。旅游規(guī)劃通則（ GB/T189712021）》； 《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定（ GB/T17775－ 2021）》； 《旅游資源分類(lèi)、調(diào)查與評(píng)定（ GB/18972－ 2021）》； 《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（ GB 502981999）》。 三是能迅速集聚人氣，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)的中心化和整體土地價(jià)值的升值，將景區(qū)開(kāi)發(fā)深化為區(qū)域發(fā)展的策劃思路 對(duì)于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部的旅游區(qū)也具有一定的啟發(fā)作用。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性與意義 鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)是生態(tài)環(huán)境資源綜合開(kāi)發(fā)和利用的需要，是旅游景區(qū)發(fā)展到的必然趨勢(shì)。 （二）研究?jī)?nèi)容 按照建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制辦法的要求，本項(xiàng)可行性研究的內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目背景分析；項(xiàng)目建設(shè)的必要性；項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)；項(xiàng)目建設(shè)條件分析；旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)分析；項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排；項(xiàng)目組織運(yùn)作；項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析；項(xiàng)目的社會(huì)效益分析；項(xiàng)目的生態(tài)效益分析及評(píng)價(jià)。 二是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)更快轉(zhuǎn)向特色與專(zhuān)業(yè)城鎮(zhèn)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要擺脫單純景點(diǎn)建設(shè)的套路，將區(qū)域所有資源納入旅游資源體系，構(gòu)建特色旅游區(qū)域，形成對(duì)不同消費(fèi)群體的吸引，通過(guò)人流、物流、生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 信息流的通道開(kāi)拓，形成旅游深層次開(kāi)發(fā)，突出以旅游帶動(dòng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化房產(chǎn)、休閑、漁業(yè)、旅游等各行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的連帶關(guān)系，從而強(qiáng)力帶動(dòng)村鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。 （二）有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 在社會(huì)效益方面，對(duì)游客、居民、社會(huì)、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。 在經(jīng)濟(jì)效益方面，規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，且風(fēng)險(xiǎn)都在可控的范圍內(nèi)。 一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景 旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展是我國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新 城、安亭將建成具有德國(guó)為特色主題的新城。 二、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 在《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃》城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導(dǎo) 人口向沿海經(jīng)濟(jì)帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。盤(pán)錦作為遼寧沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。公司有耕地近 4 萬(wàn)畝，蘆葦 2 萬(wàn)多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)為目標(biāo)，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進(jìn)了國(guó)際先進(jìn)的大米加工生產(chǎn)線，提升了糧米加工質(zhì)量，生產(chǎn)的“粳冠”牌大米先后榮獲遼寧省名牌產(chǎn)品、國(guó)家 免檢產(chǎn)品。 小結(jié)：生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)等用地類(lèi)型，充分利用荒地、葦?shù)?、灘涂等地價(jià)格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設(shè)新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游項(xiàng)目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地價(jià)值綜合提升。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質(zhì)構(gòu)